觀點時評：小産權房往哪走還沒有答案

三中全會精神怎麼貫徹下去，還真有大量的工作要做，小産權房這條路是走不通了，往哪走呢？

　　馬躍成 三中全會提出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地範圍，規範征地程序，完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制。擴大國有土地有償使用範圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。

　　城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙，用土地流轉或更加市場化的方式幫助農民财産增值，不僅涉及到廣大農民福祉的保障，實際上也涉及到潛在的龐大市場能否開發出來的問題。因此，必須讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。要加快構建新型農業經營體繫，賦予農民更多财産權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制。

　　正是因為看到這樣的文件精神，三中全會後關于農村土地入市的讨論頓時熱鬧起來，而直接影響的就是小産權房的熱賣。《決定》中提到的“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若幹試點，慎重穩妥推進農民住房财産權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加财産性收入渠道”，被中介人員解讀為：小産權房未來即将轉正。

　　受“小産權房轉正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個小産權房價格出現上漲，其中通州區太玉園小産權房最近一月更是上漲千元以上。同樣的情況出現在深圳，在深圳小産權房一夜漲價1000元，成交依舊活躍。而社會上的這些猜測也不是空穴來風，之前國務院發展研究中心的一份被稱為“383”的建言報告就提到：“已形成的小産權房按不同情況補繳一定程度的土地出讓金”，同時三中全會公報中又提到，要建立城鄉統一的建設用地市場。這些都引發社會各界對小産權房有可能轉正的猜測與議論。

　　11月23日國土資源部住房城鄉建設部聯合發布緊急通知：堅決叫停在建在售小産權房。再次強調，建設、銷售和購買“小産權房”均不受法律保護。要全面、正确地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小産權房”行為。通知強調，農村集體土地不得用于經營性房地産開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和“小産權房”。

　　十八屆三中全會改革文件關于農村集體建設用地的表述，掀起了一波小産權房炒作浪潮。但正在投資客們蜂擁而入，力博小産權房未來轉正之時，風向突轉，中央對在建、在售小産權房亮起了紅燈。人們不能理解，為什麼一方面是要給農民更多的财産權，改變農民住宅不能升值的問題，把農民的住房也具有與城市房屋同樣的權利。另一方面，有強調原來關于農村土地的原則不能突破。着究竟是怎麼一回事？

　　著名開發商代表，任志強近日怒斥小産權房的違法性，認為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。他直言不諱地警告說，“千萬别買，讓小産權房轉正，想都别想，三中全會也沒說小産權房可以入市。”而住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，是否能轉正，關鍵在于是否為建設用地，是否符合規劃，如果用農地建的宅基地和小産權房肯定不可能轉正。同時，需要對這些小産權房進行處置，比如補交地價，否則不公平。顧雲昌的觀點顯然與住建部的通知精神相悖。

　　著名财經評論人馬光遠認為，小産權房對穩定中國房地産市場、增加供應、解決居民住房問題功不可沒，小産權房轉正是必然的趨勢。顧雲昌也認為，從中央提出建設統一的城鄉建設用地來看，小産權房變大産權是必然趨勢。但是，中央層面對于小産權房問題從未松口，國土資源部曾多次強調，“小産權房”實質是違法建築，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小産權房”等違法用地、違法建築行為。

　　著名經濟學家吳敬琏教授表示，現在普遍情況是很多農民到城市打工，已經住了十年、二十年了，農村的宅基地和房子可能其下一代都不會回去了。“打工者可以把它賣掉變成錢，在城市里面改善其居住條件。但是按照現行規定不行，宅基地是集體的，小産權房要賣是違法的。”吳敬琏認為，從十八屆三中全會《決定》看，雖然不是明文規定，“但是至少暗示了這個問題可以解決。”小産權房真正實現上市交易，需要修訂一繫列的法規。吳敬琏的觀點是審慎樂觀，這也與兩部委的通知也不一致。怎樣讓農民獲得更大的财産性收入？還沒有具體可靠的辦法，三中全會精神怎麼貫徹下去，還真有大量的工作要做，小産權房這條路是走不通了，往哪走呢？

　　馬躍成 觀點地産新媒體專欄作者