觀點時評：廣州房價為何“明跌暗漲”？

開發商為了應對政府的價格指導和配合政府控房價，而推出一些朝向樓層不好的産品，馬上就可以達到“降價”的效果，但其實房價並沒有真降。

　　觀點地産網 韓世同 廣州市國土房管局日前發布5月十區樓市數據顯示，5月廣州樓市一手住宅網簽均價回落至1.5萬元/㎡區間，連跌兩個月。官方數據一出，引來市民質疑：為何樓市中房價明明在漲，而官方的統計數據卻顯示房價連跌兩月？其實，房價明跌暗漲的原因在于：一是政府采取所謂的價格指導，對高價盤實行限售、限簽和限價，人為減少高價盤的成交，造成房價結構性下降的“假象”；二是開發商上有政策下有對策，引入裸賣和雙合同的形式，用“毛坯”銷售來制造房價下跌的“假象”。具體分析如下：

　　從4月24日起廣州全面執行商品房住宅預(銷)售價格網上申報制度，不符合政府指導價的不予預售。據開發商透露，5月份賣高端住宅相當吃力，尤其是在珠江新城的豪宅。珠江新城一豪宅盤營銷負責人對媒體抱怨，珠江新城帶優越景觀資源的高端豪宅，近8000元的精裝，價格自然跟一般樓盤有差距，現在只能有配額地限簽，甚至無法成交，這樣的結果當然會造成全市樓價都下跌了。

　　官方數據顯示，一直處于全市樓價冠亞軍的天河、越秀兩區，5月均價分别大幅跳水了2713元/平方米和5038元/平方米。而這兩個區域，歷來是廣州高端樓盤的聚集地。越秀區因學位房而價格居高不下，天河區則因珠江新城豪宅衆多而盤踞樓價巅峰。經查詢，天河區5月成交的樓盤價格主要在2-3萬元/平方米的樓盤，最低的有1.4萬元/平方米，最高有5萬元/平方米，但最低和最高的占比很小。

　　其實這樣只是犧牲或表面限制了高價項目，而其他樓盤的價格仍會升。主要是因為廣州要完成年内房價上漲目標，而采取這種三限的做法，但限了最高難抑次高，而且上有政策下有對策。近期，開發商為了滿足限價的要求，紛紛推出“毛坯”房，一時間“裸賣”已成普遍現象。路勁隽瀧灣，最新均價1.6萬元/㎡起，毛坯出售；越秀可逸江畔加推最後10套左右南向江景樓王單位，毛坯一口價1.5萬-1.8萬元/㎡左右；海景農林華府，售價3.9萬-4.2萬元/㎡毛坯發售，使得市區樓盤一下子重回“毛坯”時代。

　　與此同時，部分開發商為求賣樓，也開始引入最早出台“限價”政策的增城樓盤的應對做法，比如一份購房合同加一份裝修合同，或者把原本預售證以外的“贈送面積”算入賣房的面積里，無非是讓成交均價不超過政府規定。例如有個樓盤特價勁減30萬元，其實只是因為将裝修房改為毛坯房，購房者選擇帶裝修的話可以再簽一份裝修合同，結果目前報價1.35萬元/㎡，比4月的報價下跌20%。

　　有業内人士表示，由于“限價”是硬性指標，開發商為了降低預售申報價格，采用一邊毛坯價、一邊裝修價的“孖生合同”甚至“多合同”等手段也在所難免了。因此5月網簽均價的下降，並非市場或開發商原因所致，而是管理層對高價樓盤的限價、限售等行政控制手段顯效了。但實際上，房價並沒有真跌而只是“假摔”而已。

　　的确如此，目前市區地段比較好、有學位房等資源的樓盤依然漲勢淩厲。例如位于越秀區犀牛路的海景農林華府，号稱周邊有農林下路小學、東風路小學、黃花小學、執信中學、廣東工業大學和中山醫科大學等名校，最新報出的毛坯售價就達到3.9萬-4.2萬元/㎡，這個價格甚至帶動了附近二手房的叫價。

　　官方數據還顯示，有樓盤5月份房價下跌萬元，其實這也是産品類别不同造成的錯覺而已。例如：珠江新城的天銮和越秀的江尚東山成交均價環比4月降價1萬元/㎡，其中越秀江尚東山從5.5萬元降為4.5萬元，跌幅18.2%，天銮從6萬元降為5萬元跌幅16.67%。

　　其實，所謂“降價”的原因主要是因為銷售不同樓棟和戶型不同造成的。每個樓盤的定價，好朝向好樓層的價格要比不好朝向不好樓層的價格高30%以上，開發商為了應對政府的價格指導和配合政府控房價，而推出一些朝向樓層不好的産品，馬上就可以達到“降價”的效果，但其實房價並沒有真降。

　　韓世同 觀點地産新媒體專欄作者