觀點時評:廣州樓市量漲價跌是人為效果

观点地产网

2013-06-04 23:44

  • 5月廣州樓市“量漲價跌”,的确是限簽限購起到的效果,但是這個效果其實是人為的效果,并不是真實的效果。

      觀點地産網 6月4日消息據經濟之聲《央廣财經評論》報道,根據多家房産網站監測數據顯示,5月份,廣州樓市呈現“量漲價跌”态勢。有分析認為,這“成果”是政府“限價”、“限簽”起到了立竿見影的作用,尤其在高價區的天河、越秀一經實施,區内均價下降3000元,個别樓盤甚至在一個月内暴跌10000元。

      所謂的“限簽令”是指,在今年4月22日,廣州市國土房管局發布了通知,從4月24日起,廣州全面執行商品房住宅預(銷)售價格網上申報制度,開發企業預(銷)售商品住宅前,需要去辦理預(銷)售價格網上申報,并接受國土房管部門的價格指導。這個措施是3月31日出台的穗版新”國五條”細則中關于限售高價盤的細化方案,但力度較此前更強。随後的5月份,廣州樓市數據立刻出現了變化。廣州十區二市共成交7441套單位,環比4月成交量5607套大漲32.7%。樓價方面,5月份全市十區二市均價為每平方米13030元,環比下跌了3.7%,這是自3月份廣州樓價創下新高以來,連續兩個月環比下跌。一向處于廣州樓價頂層的中心區天河區和越秀區在5月都出現“量價齊跌”的現象,連個區的均價都在一個月内暴跌3000元左右,降幅達到近8%。不僅如此,這兩個區還都出現了暴跌萬元的樓盤。

      根據某網站監測,5月,越秀區的江尚東山和天河區的天銮兩個樓盤,環比上月降價10000元,跌幅分别為18.2%和16.67%。不過,需要注意的是,樓市經過長期調控以來,個别樓盤暴跌萬元的情況并不是沒有發生過。廣州的房價真的被限價控制住了嗎?

      我覺得這個所謂的下跌顯然是還是屬于限購、限簽帶來的,這種限購限簽其實是帶來了結構性的,房價表面上的回落。現實當中我們看到,樓盤其實還是在全面上揚。它的這個做法的原理就是什麼呢?控制住高端樓盤,控制它的簽約量,盡量讓中低價位的樓盤大量成交,那麼就使得結構上均價整體拉低了,但是實際上、現實上所有的樓盤還依然在上揚的态勢之中。我們現在看到很多樓盤有賣五萬塊的,也有賣七八萬塊的,它現在賣八萬塊的時候,突然又推了一個賣五萬的,你能說它是下降了3萬塊嗎?有些樓盤其實産品不一樣,我們媒體可能籠統的把它放到一起,甚至天河區說下降了3千塊,這個月份最低的樓盤在天河區有賣1萬4的,最高有賣5萬的,事實上這個地方有賣10萬的,但是它現在控制了高端的成交量,就使得整體的均價被拉下來。

      我們也看到這個現象,4、5月份的廣州樓市,無論全市的價格還是中心區高價房的價格都出現了下降,樓價上漲的趨勢貌似被扭轉。但我們注意到,5月廣州連出3塊地王,其中位于海珠南洲路地塊的樓面地價高達每平米3萬4千5百元,周邊在售一手樓價不過每平米2萬5千元。面粉貴過面包價。所以大家心中也不免有這樣的疑問,究竟廣州這兩個月的樓市數據出現回落,是不是像市場人士所分析的那樣,是限價和限簽真正顯現效果?

      的确是限簽限購起到的效果,但是這個效果其實是人為的效果,并不是真實的效果。實際上我們看到這種價量還是呈現一個推高地價和房價的态勢,所以我們看到地王還是頻出,而且出現非常反常的狀況,幾乎是超出了現在的房價,面粉比面包貴。這個地塊按照現在就馬上開發,實際上是賣不出去的。按照這個的狀況,這個地王現在是有過高的傾向和嫌疑,帶有非理性、非市場的傾向。

      如果限簽令或者限價令長期實施,個别樓盤均價下跌萬元的情況會不會成為普遍現象?

      我們倒是看到,6月份的确是有很多樓盤打算采取折扣或者優惠等促銷的方式,因為實際上我們看到5月份的成交并不好,十區二市通常情況下應該是月成交過萬套的,但現在說比4月份已經漲了30%多,結果才七千多套。實際上比正常的月份還要少30%、40%,所以開發商還是要采取促銷,但是高端樓盤現在由于政府的限售和限簽,可能還是比較受到控制。

      有一句話叫上有政策,下有對策。我們了解到,面對限價令,不少廣州的開發商也有自己的應對之策。比如一些樓盤要求買家是“熟人”外,還要花幾十萬元購買VIP會籍。另外,開發商規避房價調控的主要手段還有“陰陽合同”等等。這是否反映出政府調控政策存在短闆?

      這的确是短闆,因為我們現在限售限簽的政策還是違反市場運作的規律,主要是政府為了達到房價控制目标采取應急式的措施,臨時性的。那麼這個要長期進行下去的話,實際上是難以為繼的,所以在目前狀況下上有政策、下有對策幾乎是必然的。造成這樣的狀況主要是治标不治本,我覺得我們現在還是處在頭疼醫頭,腳疼醫腳,我們還是要通過深化改革,全面的從制度上從根本上來加以解決,這樣才能解決房價過高,地價過高的問題。

      韓世同 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:韓世同    

    審校:劉滿桃



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