觀點時評：開發商瘋狂拿地是否市場使然

地價就2.8萬/平方米，建造成本和稅費加起來，如果控制的不好成本可能就要達到4萬元，還不要說是售價。

　　觀點地産網 昨天的土地拍賣宅地熱、商地冷，但我對白雲區拍出樓面地價2.8萬元/平方米的地王，還是表示十分的詫異和不解。我比較同意鄧浩志的估算，即每平方米2.56萬再加上保障房和醫療設施的建設成本，的确地價要達到2.8萬/平方米。

　　而且，我查了一下，這幅地塊並不是在白雲新城附近，而是在同和附近，而該區域恐怕目前房價還沒有達到2.8萬的價位。該區域目前僅有兩個樓盤售價在2萬元/平方米以上，一個是京溪闆塊君華開發的香柏廣場，應該貨量很少；還有一個是新天半山号稱4萬元/平方米，陽光家緣查不到該盤的預售證，按發展商名稱查應該盤名是南湖山莊，預售證顯示半年僅成交2套，售價為3.1萬左右/平方米。而且這幅地塊還要拿出超過7萬平方米面積來建保障房和醫療設施，這樣的條件下，房價怎麼可能被任意拉高？

　　當初，富力曾在同和幹休所地塊創下過1.8萬樓面地價的紀錄，但該地塊並沒有進入開發階段就收回了。這一次不知道最終結果如何，但我對該區域高端樓價的走勢並不十分看好，除非擁有山景或湖景等稀缺資源，否則房價要達到4-5萬元/平方米恐怕並不容易。

　　而且，地價就2.8萬/平方米，建造成本和稅費加起來，如果控制的不好成本可能就要達到4萬元，還不要說是售價。而大約1-2年前，萬科在白雲新城蕭崗地段僅以1.3萬/平方米的樓面地價拿下一幅宅地，不需要配建，相比之下，孰優孰劣，不言而喻。如果都按4萬來賣，你說誰的風險更大？利潤更大呢？

　　我比較贊同萬科不拿地王的主張，要有先見之明，在土地市場低迷或還未過熱時就出手拿地，而不是等到土地市場熱得發燙時才冒然去争去搶。佳兆業是我比較欣賞的企業，但如此瘋狂的舉措，令我對其決策判斷和戰略策略能力和水平有所保留。

　　如果這塊宅地地價不是那麼高，其實是比較适宜嘗試開發養老地産的。不僅項目本身要配置醫療用地，周邊也有南方醫院這樣的醫療資源，而且靠近白雲山和南湖。但這一帶屬于城鄉結合部，周邊城中村的環境比較雜亂，城市化的程度還有待進一步提升。

　　昨天有媒體采訪我時問道，該地塊是否配建的保障房不需要在這個項目上用地，而是另外配地來建設？如果是這樣的話，那我認為價格就比較合理，算起來樓面地價可能不用超過1.5萬元/平方米。關鍵要看出讓地附加的條件是怎樣定的，希望國土房管部門能對此加以說明和解釋。

　　韓世同 觀點地産新媒體專欄作者