觀點時評：“金九銀十”房價上漲再成空

很多人都認為，房價下降已經不再可能，未來整體呈上升趨勢，有人保守一點，加了一句，但幅度不會很大。

　　觀點地産網 今年的樓市比較有意思，年初調控壓力大，市場一片悲觀情緒。可是在6月份後，突然間逆轉，房價上漲成為主流導向，以前打折、優惠的樓盤也幾乎全部重新調整了價格。所有的開發商都做好了準備，要趁着這股上漲風在“金九銀十”狂賺一把。于是，這個季節除了房價被調上來了以外，還有大量的樓盤被集中推出來了，似乎秋天一到，就等着收錢了。

　　但是，實際情況並不盡如人意，9月份在同比增幅收窄的同時，環比方面，也與之前幾個月的高企不同，在進入“金九銀十”後，成交量反而呈下降趨勢。對此，中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌認為，“剛需購房者對房價尤為敏感，價格高了就不買。”這讓以剛需為噱頭的樓盤大失所望，他們本來以為剛需是不太在意價格的。也是呀，在乎價格的需求能叫剛需嗎？

　　對剛需來說，始終不變的規律是：價升量降、價降量升，合适就買，不合适繼續觀望。這與投資者不同，投資者關心的是價格的上漲空間，而不是現在的銷售價格，只要房價能夠漲，投資者就會出手，如果房價不漲，即使再便宜，投資者也不會進入。

　　在地産界，預言家不少，預言房價的更多。但是，如果仔細研究這些人的言論就會發現，房價漲時說漲，房價降時說降的很多。真正根據需要，根據住宅本質和社會狀況對樓市進行研究，對房價進行指導性預報的並不多。比如，這次金九銀十前，就有很多人說，買房的最佳時機已經到了，房價觸底反彈已經不可避免，進入九月還有人說，最佳的購房時機已經過去。很多人都認為，房價下降已經不再可能，未來整體呈上升趨勢，有人保守一點，加了一句，但幅度不會很大。

　　中央政府和領導人多次強調，樓市調控政策絕不放松，而這項政策的關鍵點就是打擊投資、投機需求。只有自住需求的市場哪有上漲的動力？

　　根據某機構的統計，截至10月22日，北京新建住宅簽約總套數合計為91850套，較去年同期上漲了38%，同時也已經超過了2011年全年的成交量(90917套)。有分析人士就預計，在今年還剩2個多月的情況下，北京的新房成交量很有可能超過2010年的11.1萬套，進而創出本輪調控後的年度最高成交量。

　　而這個交易量的基礎就是開發商上半年的主動降價的結果。一季度北京大部分項目的價格都處于最近2年的最低點，且成交主體從五環逐漸向六環轉移，使得北京今年新房的成交均價20161元/平方米，較2011年的21169元/平方米下降了4.8%。

　　在9月北京新房再次陷入成交量價齊跌的窘境，根據某機構的監測數據顯示，9月北京市6環以外僅僅成交2780套，環比上月下降30.4%，受此影響，9月全市新建商品住宅（包含保障房）網簽量為9710套，環比8月下跌了10.5%，創三季度以來單月新低。成交量萎縮的同時，成交價格也出現小幅下跌，9月新建商品住宅（包含保障房）成交均價為20793元/平方米，環比8月下跌了3.2%，同比去年8月下降8.0%。

　　有人認為，為完成年底銷售業績，10月将成為多數企業決戰的最後期限。但是，有限的購房需求難以支撐樓市成交量再創新高，成交量穩步回落将是大勢所趨，樓市四季度成交量價可能會繼續面臨雙降的态勢，房價下降的壓力陡然增加。

　　近期北京樓市出現了部分上市房企推出特價房的現象。位于海澱區北旺西路的一個樓盤搞優惠活動，推出的特價房，每套比照原價優惠額高達約100萬元。大興一個均價為16000元/平方米的大盤項目最近也推出了20套特價房，每套總價約為200萬元，單價則約為10000元／平方米。位于朝陽東五環區域的某項目還推出了15萬抵65萬元的優惠活動。

　　在江蘇的無錫一個更大的降價幅度讓所有人都HOLD不住了，無錫“金融商務第一街”的最南端，近日上演着一次實實在在的房價跳水，從1.6萬元/平米直接降到0.69萬元/平米。最近，被炒的異常火熱的貴陽樓市其實就是中國樓市的一個縮影，據了解，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，單是花果園項目就有1830萬平方米的體量，号稱全國第一大盤。以花果園規劃的35萬常住人口為例，這樣的規模足以抵得上一個中等規模縣人口的總和。

　　貴陽總是被扣上了“鄂爾多斯第二”的帽子，會不會還有“鄂爾多斯第三”？“鄂爾多斯第四”？不管你願意不願意，該來的肯定會來。

　　馬躍成 觀點地産新媒體專欄作者