觀點時評:如何從根本上解決“地少錢多”?

观点地产网

2012-09-24 22:47

  • 取多元化的供地制度和多元化的住房制度,才可以從根本上解決目前“地少錢多”、“面粉比面包貴”的困境和矛盾。

      觀點地産網 為何房價這團“面”越“和”越大?——皆因“面少水多”,即“地少錢多”,地方政府和開發商便借助“摻水”和“泡沫”原理,拼命往地價和房價中“注水”和制造“泡沫”,結果房價這個“面團”就越“和”越大。

      其實,“地少錢多”的根本原因是計劃經濟的思維作怪。要求經濟又好又快地高速發展本身就違反經濟發展的規律。因為經濟發展本身就是有起有落、有上有下的,沒有必要過度地幹預。中央從2003年就開始地房地産進行調控,但由于經濟處于上升期,加上措施不當,結果房價越調越高。

      對土地和房地産開發實行過度的壟斷和行政幹預,造成供地和開發不足,導緻地價房價輪番飙升。而我們不是采取增加供應、滿足需求這類疏導型的管理方式,而是采取加大壟斷強度和力度、壓抑需求這類堵塞和限制型的管理方式,結果房價越調越高。

      改革開放30多年來,我國GDP增速大約平均在9.8%左右,高位一般不超過13%,低位一般不低過8%;CPI近年來的變化也大緻是在3%~8%之間。其實,好的“婆婆”隻需要在經濟發展和物價上漲過高或過低時才幹預經濟的運行,在上述範疇内基本上不用操心,沒有必要窮折騰和瞎折騰。

      但現在中國房地産已經處于“地少錢多”的狀況,要改變“水漫金山”的狀況似乎難度比較大,現在還不得不為了穩增長而适度“開閘放水”。不僅中國如此,歐美發達國家也都在開動印鈔機來緩解經濟衰退的危機。

      因此,隻有先從增加有效供給的方面來加以解決——即通過有效增加住宅開發的土地供應來改變“面粉比面包貴”的狀況。

      不過,不能隻是發個文、喊幾句口号,要有效地增加住宅開發的土地供應,首先要調整中央和地方分稅的比例,從根本上改變地方政府長期依賴土地财政的狀況。然後要破除大一統的土地管控制度,不能用計劃經濟的思維和做法來下達用地指标,而應當用法律手段來保護農地耕地。

      對城市的用地應當主要在城市規模的擴大範圍上加以限制,一旦中央同意地方城市範圍的擴大,就應該放權讓其在城市範圍内合理地規劃發展用地,而不是人為地用計劃和指标來設限。

      目前,最大的問題是政府對城市範圍内的集體用地、小産權房沒有用好、管好,對城中村、舊城區和舊廠房無法沿用過去低價征地的手法來儲備土地。因此,地方政府既無積極性加大住宅用地的供應,同時也存在土地儲備越來越少、集中統一供地越來越難的情況。

      廣東和廣州實行的三舊改造試點經驗應該向全國推廣,并且應該長期地實施。三舊改造——即舊廠、舊城、舊村的改造,實際上是在一定程度和一定範圍内部分恢複和重啟土地協議轉讓,但是在政府參與并監管的前提下進行的。這樣,就在一定程度上打破了大一統的土地壟斷制度,對于有效地增加住宅用地和推進新型城市化的發展與建設起到很強的推動和促進作用。

      此外,還應當适當地放寬單位集資建房和适當地恢複一些福利分房的制度,實行多元化的供地和住房供應制度。這比單一靠政府解決保障房、開發商建商品房這種二元的住房機制要更加适合中國的國情。

      總之,采取多元化的供地制度和多元化的住房制度,才可以從根本上解決目前“地少錢多”、“面粉比面包貴”的困境和矛盾。同時,還可以從根本上改變房地産市場土地和開發雙重壟斷的格局,從而在制度上形成合理的資源配置機制,使得“和面”的水和面的比例适當,房價這個“面團”就不會再越“和”越大。

      韓世同 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:韓世同    

    審校:梁嘉欣



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