觀點時評：取消預售不是房價上漲的理由

這麼十多年了，預售制度一直沒有取消，可是房價一直在漲，這是什麼道理？

　　觀點地産網 全世界采取預售制的國家能有幾個？取消預售的傳言咋就引起軒然大波？人家沒有預售制，為啥房價比咱們預售的還便宜？把取消預售制度說成是房價上漲的原因，實在是不好理解。這麼十多年了，預售制度一直沒有取消，可是房價一直在漲，這是什麼道理？

　　昨天，一條将取消樓房預售的消息在網上引起軒然大波，這條消息在股市造成整個地産股全線飄綠。8月2日，地産股集體跳水，帶動指數再次下挫。有媒體報道，此次地産股暴跌是受“北京将取消預售房制度”傳聞的影響，中午11時左右，包括保利地産、招商地産、萬科A、金地集團在内的數只地産股集體加速跳水，午後繼續下挫。截至收盤，蘇甯環球封于跌停，首開股份、招商地産、保利地産跌幅超過9%，重慶實業、萬科A、中天城投等個股跌幅在6%以上

　　其實，不只是取消預售的消息這麼敏感，即使是另外一條有關于調控的消息，比如房産稅的動靜，也會是同樣震動，不但震動股市，而在業内的震動是更波瀾壯闊。主要原因就是，這周中央兩個會議傳出的調控将有所動作的信号，讓人們的神經不能不緊繃起來。

　　鑒于消息出來之後，在社會上産生的重大影響，有媒體專訪住建部有關官員，權威人士表示，商品房預售是《中華人民共和國城市房地産管理法》确定的一項制度，短期内如若取消将會造成供不應求反而引發房價暴漲，所以暫不會輕易取消。而本次國務院督查組的調研會議中也並未提及。

　　任志強也表示並沒有收到北京要取消制度的風，他認為取消這個制度也不可能。萬科董秘譚華傑也表示，今天地産股集體暴跌，完全沒法理解。取消預售制度更是不可能。保利相關人士同時也表示，並沒有任何風要取消預售制度，從目前來講也不太可能。在住建部辟謠之後，微博輿論基本上一邊倒，很多人開始認為預售是不可能取消的。

　　昨天取消預售的傳聞讓好多地産大腕的反應異常激烈，似乎是出現了少有的激烈，以前唱漲房價的那些人，突然間就轉了一個180度的大轉彎。他們強烈地表示，取消預售會導致房價上漲，房價上漲會讓老百姓承受不了。這讓人們覺得很奇怪，以前他們不是說不給窮人蓋房子嗎？既然說取消預售會導致房價上漲，那麼我想問他們一句，你們說，什麼辦法能讓房價下降，你有讓老百姓買得起房的辦法？就說出來吧。我就擔心，明天氣氛平靜了，你又說房價上漲有理！

　　以前從來沒有聽說預售制度與房價漲跌有什麼關系，也沒有聽說哪一輪房價的漲跌是預售制度推動或者是拉低的，今天的一個傳言，突然就把預售制度推到了調控的風口浪尖上，好像一個預售制度就能解決樓市所有問題了，或者是樓市崩盤，或者是房價上天。我不能不說，中國樓市真是好奇妙！

　　一個傳言能讓男人變成女人嗎？你肯定說不能，但是今天一個關于取消預售的傳言，讓那些唱漲房價的開發商和學者教授，一下子就轉身了一百八十度，突然就害怕房價上漲了，我似乎聽到他們歇斯底里喊，不能取消呀！挺有意思哈，以前都怕房價下降的人，怎麼突然害怕房價上漲了呢？以前說窮人就該買不起房的人，突然就變成了窮人的救世主。是不是取消預售，就不能望樓興歎了？

　　很難說，你認為房價沒有上漲的理由吧，可是他就真的往上走了。你說，土地成本再高，不也就4萬元一平米嗎？可是人家的房子就是賣到十幾萬了。取消預售制度的一個好處，就是開發商急于出手，要是房子賣不出去，占用的是自己錢，開發商真流血。而預售制度，是占用購房人的資金，崽賣爺田心不疼。

　　其實，透過現象看本質，取消預售制度讓他們擔心的不是房價上漲，讓老百姓買不起房，而是取消預售之後，就斷了開發商的一條财路。預售制度讓開發商把杠杆作用發揮到了極致，有的開發商十多億、幾十億的項目，用幾千萬就撬動起來了，幾千萬的投資換回來的也是上億的利潤。這都是預售制度的好，取消預售無疑是在卡開發商的脖子，很多開發商會因為資金問題而不得不斷臂求生，或者是因為資金周轉不過來而死掉，但是這也是重新洗牌大浪淘沙的過程。

　　我倒是覺得取消預售，會讓開發商更加主動地從樓市項目中回收資金，當賣房資金成為開發商主要的資金流的時候，開發商就不敢以太高的價格捂盤惜售。低價或者說是合理的定價就成了開發商的必然選擇。取消預售開發商資金怎麼盤活？有足夠的流動資金資金才是開發商漲價。預售是拿别人的錢賺别人的錢，他白賺錢，着啥急？現售是用自己的錢賺别人的錢，不趕快賺回來，那是真賠錢呀！

　　财經評論員馬光遠說，既然取消預售房價會暴漲，那對開發商是利好啊，天大的利好啊，我不明白，為什麼開發商堅決反對，為什麼地産股會暴跌呢？也有網友說，一旦實施，猶如一重磅炸彈砸向房地産界！中小型開發商将面臨一次最為殘酷的洗牌。整個産業鏈的質變将直接影響中國經濟發展。

　　其實，加快開發商的重新洗牌，優勝劣汰、大浪淘沙，對中國來說已經相當緊迫，哪有一個别的國家像中國地産這樣瘋狂？不管以前是什麼企業，都進軍地産業，無論房價多高，都有人喊房價還要漲。

　　有人計算說，如真取消預售，中國經濟将遭受核打擊：1)50%房企倒閉或被收購；2)房産供應集中度提高70%，房價将高位均衡；3)房服業滅頂之災，200萬人将失業；4)政府保障房供應壓力增加50%，财政也将難以為繼；5)GDP增速降1個百分點。他們認為這是中央政府不敢輕舉妄動的主要原因。

　　有網友對此事件的評論挺有水平，我們不妨復制過來，與大家共享。

　　德國的房地産自上個世紀40年代以來至2008年，價格一直沒怎麼變，美國房地産上漲的最高幅度也不過是翻一番，中國的房地産不到10年全國平均翻了10倍，政府變得懶惰賣地就有财政，官商黑勾結強拆遷掠奪改革開放30多年來甚至祖宗留下來的财富，造成屢禁不絕的群體事件，社會不和諧。

　　傳言就能控制股市的房地産股價格，中國的樓市也太脆弱了吧，人們對房地産的的信心也太弱了吧。

　　往往傳言沒幾天就變成新聞了

　　無風不起浪，房價調控不能半途而廢！

　　預售房制度早該取消，這也是放大房地産杠杆比之一！

　　預售制是不是符合市場規律啊？尤其是目前已經發展起來的房地産市場，相對于其他商品公不公平？

　　因為官方不發言，說了也沒人信，而傳言，最後總是可以歸結為“無風不起浪”

　　你才無能呢！地産股下跌沒商量！國務院調控樓市成功與否最後一搏！！！

　　喪盡天良的預售制度！毀滅了幾代人的幸福！

　　取消預售是有道理的，為什麼在現階段的商品房不能實行現售制呢？國外的房地産多實行的是成品房的現售制，這可以解決開發商的房産質量問題，如有問題，政府管理部門可限制出售，是對消費者的一種保障.

　　馬光遠說，說取消預售會引發房價暴漲，純屬吓唬人的把戲。連開發商都承認現在最大的問題是去庫存，是房子賣不出去，取消預售只是把期房銷售變成了現房銷售，只是改變了開發商的融資模式，逼迫開發商通過加快樓盤銷售回籠資金，增加供給，削弱開發商對價格的控制能力，有利于房地産市場的穩定，怎麼就推動暴漲了？

　　滑稽的是既然預售取消房價會大漲那麼幹嘛跌停呢怎麼不漲停呢？

　　馬躍成 觀點地産新媒體專欄作者

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