觀點時評:敏感時期 “新地王”不合時宜

观点地产网

2012-07-31 23:57

  • 為何在如此敏感的時期廣州再次推出“新地王”呢?因為,這件事很容易會被看作地方政府與中央政府博弈的例證。

      觀點地産網 廣州再次推出了一個“新地王”,離恒大奪取廣州市新地王僅39天。

      7月26日下午廣州拍賣番禺大石住宅項目,新城市地産以5805萬元取得該項目,加上項目過戶稅費後購買價近7000萬元,比起拍價溢價達122.84%,折合樓面地價為11513元/㎡,奪得了番禺區域“新地王”。

      但筆者認為,廣州在目前再推“新地王”顯得有些不合時宜。本來,廣州一個多月前創出珠江新城樓面地價3.3萬平米的“地王”已經倍受關注,因為是今年全國最先創造的超級“地王”,比北京新創“地王”還要早20多天。

      不過,在國土部7月19日連夜召開視頻會議、就當前房地産市場形勢和兩部門聯合下發的《關于進一步嚴格房地産用地管理鞏固房地産市場調控成果的緊急通知》進行通報才剛剛一周,國務院決定從7月下旬開始派出8個督查組對16個省(市)貫徹落實國務院房地産市場調控政策措施情況開展專項督查的消息發布才3天,廣州就再次推出“新地王”這的确讓筆者感到很奇怪和詫異。

      因為,隻要對照一下國土部和住建部緊急通知的精神,就會感到廣州的“新地王”是多麼不合時宜:

      《通知》指出,近期房地産和土地市場出現的一些波動,雖并未改變市場整體格局,但市場運行的複雜性和不穩定性在增加,房地産市場調控仍然處在關鍵時期,任務還很艱巨。對此,各級國土資源主管部門、住房城鄉建設(房地産、城鄉規劃)主管部門要有清醒認識,堅持房地産市場調控不放松,密切配合做好各項工作,不斷鞏固調控成果,堅決防止房價反彈。

      《通知》要求,各地要把落實住房用地供應計劃作為下半年的重點工作切實抓好,應保盡保保障性安居工程用地,并以提高計劃完成率、增加有效供應為首要目标,進一步加大普通商品住房用地的供應力度。

      從7月開始,國土資源部将對保障新安居工程用地和普通商品住房用地供應實行月度指導,對落實情況較差的将予以通報,年底對各省(區、市)進行目标責任考核。下半年,各地要密切跟蹤市場形勢,切實把握好土地出讓節奏、時序和價格,防止出現商服和住宅高價地,擾亂市場預期,破壞市場穩定。

      《通知》要求市縣國土資源主管部門要進一步完善地價專業評估和集體決策程序,合理确定起始價、底價,在土地出讓前還應全面分析、研判市場形勢,對可能出現高價地的要及時調整競價方式,制定出讓方案和現場預案。對預判成交價格創曆史總價新高、或單價最高,或溢價率超過50%的房地産用地(包括商服、住宅或商住綜合),要及時調整出讓方案,采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。

      《通知》強調,各地要嚴格執行房地産市場調控政策,不得擅自調整放松要求。已放松的,要立即糾正。《通知》還重申了已有的房地産用地管控政策,要求加大閑置土地處置力度。

      國土資源部黨組成員、副部長胡存智在講話中指出,各級國土資源管理部門要把思想認識統一到中央要求上來,統一到國務院調控政策上來。要嚴格執行有關住房用地和房地産市場調控的政策,加大住房用地供應力度,探索完善土地交易方式,對保障性安居工程用地應保盡保,堅持做好市場監測監管,加大閑置土地處置力度。要分類指導,精細調控,确保調控政策落到實處。完善土地交易方式,合理安排供地節奏、數量和批次,形成均衡協調的供地結構。要關注輿論,敏銳反應,把握和引導市場預期,防止地價信号被社會誤讀。

      為何在如此敏感的時期廣州再次推出“新地王”呢?這是筆者很關注的問題。因為,這件事很容易會被看作地方政府與中央政府博弈的例證。筆者覺得這個“新地王”還有幾個問題和疑點值得關注和探讨:

      其一,這次的地王并不是政府正常的土地出讓,而是法院委托拍賣。通常這樣的拍賣以往都是很低調的,這樣買家才有可能盡可能地低價拿地。而這次似乎異乎尋常地高調,不知何故?而且,政府部門其實沒有必要介入這樣的拍賣和轉讓。如果的确有必要介入,也應該按國土部和住建部的緊急通知在定價和輿論上給予指導。

      其二,該地塊因為是法院委托拍賣,需要加收近兩成的過戶費用,因此才導緻該地塊樓面地價過萬。據稱買家的稅費中有15%左右的費用原本是應該賣方承擔,卻被要求要由買家負擔,這就無形中提高了地價;還有就是有關報道的拍賣資料并未顯示該項目的容積率和商住比例等規劃指标,如果該地塊還可以更改和調整地塊的用途和容積率的話,現在的地價并不真實。

      其三,開發商該項目是否隻能獲得1%的利潤?新城市負責人說:“如果我們的産品有優勢,預計樓面售價可到15000元/㎡左右,加上首層商業價值,預計銷售利潤率為1%左右。可見,房地産自從實行“招拍挂”後已無“暴利”可言,開發商投地的利潤點從15%下降到10%,甚至更低。”既然還可以拿到利潤10%的地,卻偏要去争奪利潤僅1%的項目呢?

      韓世同 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:韓世同    

    審校:劉滿桃



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