觀點時評：房地産調控博弈何時才能解除

為何中央政府目前反復強調房地産調控政策不放松，而地方政府卻千方百計想要松綁呢？

　　觀點地産網 有關房地産調控是否放松的争議引起廣泛關注，原因有兩個：一個是新華社撰文質疑中山上調限價標準是否變相放松房價調控政策，另一個是蕪湖出台的新政被指救市而暫緩執行。

　　我認為，中山和蕪湖的做法都有些自作自受、沒事找事，因為他們制定的都不是按國家的要求采取的限購政策，而是當地政府自行出台的“土政策”。

　　中山的限價原本是為了避免房價控制目標超標，但弄巧成拙。原打算51天後自動取消的如意算盤落空了，所以不得不采取重新制定房價控制目標的方式上調限價標準，否則超過5800元/平方米的樓盤就不能銷售。

　　其實，這樣的做法的确是符合去年房價控制目標的制定標準的，但國家並沒有相關的限價政策，因此也就無從界定其上調的做法是否違規。

　　而蕪湖的新政則的确有救市的嫌疑，因為其新政雖然不屬于對調控政策松綁，但采取的措施卻是貨真價實的救市之舉。

　　因為，蕪湖其實是一個既沒有限購也沒有限價的城市，沒有限購限價又如何松綁呢？但蕪湖新政所采取的購房可獲契稅補助、購房補貼以及入戶等多項措施，與2008-2009年大舉救市時有些城市所采取的舉措一樣，這也是确鑿無誤的。

　　為何中央政府目前反復強調房地産調控政策不放松，而地方政府卻千方百計想要松綁呢？有兩個方面的問題值得我們認真面對和思考：一個就是房地産市場是否存在硬着陸的風險？一個是地方政府因房地産成交而導致财政收入驟減的問題如何解決？

　　先談談房地産市場會否硬着陸的問題。目前有兩種不同的看法，一種是認為會一種認為不會，但就連堅信中國經濟會軟着陸的經濟學家李稻葵先生日前也表示2012年中國國内經濟最大的不确定性還是來自于房地産。

　　但他認為2012年房地産價格回升不太現實，房地産崩潰的可能性也非常小。如果出現60%這樣崩潰性的下降，對宏觀經濟的影響很大。而我認為即使房地産市場如果出現20-30%的跌幅就已經構成急跌和崩盤了，因為房價的下降會導致所有的不動産虛增的價值蒸發和消失，會引發社會的恐慌和系統性的風險。

　　再談談地方政府财政吃緊的問題。去年地方政府的财政收入似乎並沒有出現大幅下降的迹象，即使是房地産成交十分低迷的一二線限購城市。而一些非限購的二三線、三四線城市房地産市場還大多處于價量齊增的狀況，因此地方和中央的财政收入都呈現出大幅增長的局面。

　　但今年恐怕情況有所不同，地方政府土地财政的計劃和安排可能都要大幅度落空，去年成交低迷的房地産也不可能對稅收有多大的貢獻。所以，今年地方政府的财政開支可能會相當吃緊，而中央和地方政府又面臨換屆。

　　除非上述兩個問題得到很好的安排和解決，即消除了房地産硬着陸和地方政府入不敷出的擔憂，房地産調控是否放松的争議和博弈才有可能解除。而我認為，更好的做法還是應該防患于未然，可以在保持現行調控政策和目標不變的情況下，在繼續抑制投資性購房需求又保持房價合理回歸的同時，也适當采取一些舉措防範房地産出現硬着陸。

　　韓世同 觀點地産新媒體專欄作者

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