觀點時評：九月已過 樓市現狀到底如何？

到底目前樓市現狀如何？房地産限購限貸的政策是否見效？年底樓市的走勢又會如何？

　　觀點地産網 日前，媒體報道廣州樓市9月成交量大跌五成，“金九”變成了“銅九”，“銀十”會是怎樣的狀況？廣州樓市剛性需求依然旺盛，市民普遍反映樓價還是偏高，但從銷售情況來看，一些合乎買家預期價格的新盤仍受到追捧。

　　到底目前樓市現狀如何？房地産限購限貸的政策是否見效？年底樓市的走勢又會如何？這些問題都是民衆十分關心的問題。确實，目前樓市的走勢並沒有出現明顯一面倒的情況，因此要準确地判斷其走向並不容易。

　　一方面是因為影響房地産市場變化的因素很多，另一方面也因為限購政策沒有“一刀切”，而僅是限于一二線城市和部分二三線城市。因此，全國樓市變化是多元化的，不可一概而論。

　　從全國來看，房價的确還未出現全面回落的迹象。這是因為限購的一二線城市只有40多個，而全國未限購的大中小城市卻達600多個。因此，即使一二線限購的城市已經形成和出現房價回落迹象，但從全國來看則並不一定存在同樣的迹象，有些未限購的三四線城市可能房價仍然還在上漲。

　　從廣州來看，應該說目前房價已經是處在震蕩下行的态勢。因為廣州今年初就開始實行嚴厲的限購限貸政策，投資性購房受到限制和打擊，尤其是大規模、批量性的購房基本受控。

　　但廣州樓市同樣也並沒有形成一面倒的狀況：既沒有大幅下跌，也沒有大幅上揚，而是形成拉鋸般上下波動的情形，不過整體的态勢是趨降的。原因是開發商采取了階段性促銷的策略。

　　我們可以對上半年樓市的表現做一個簡單的回顧：1月底出台新國八條；2月廣州開始實行更為嚴厲的限購政策；3成交比較低迷；4月開發商開始進行第一輪促銷，一度樓市出現日光盤；5月郊區盤加大降價促銷力度，成交有所回升。

　　但好景不長，6、7月開發商放緩住宅促銷，将精力主要放在商業物業如車位、商鋪和寫字樓以及公寓等産品的促銷上，住宅成交再度明顯下降；8月國務院明确一二線城市限購政策不放松、並且将擴大至部分二三線城市，開發商又再度加強住宅促銷的強度和力度，出現萬科萬團大戰和碧桂園十里銀灘七五折促銷。

　　9月開發商促銷力度空前加大，但實質性降價促銷的樓盤不多，而是采取暗降的形式，如送寶馬、送車位、送迪拜遊等優惠或者虛張聲勢的折扣噱頭，有一定效果但並不太明顯。業界認為金九不再，但我覺得其實九月成交已算不錯，成交量估計與8月相比差不多，都算是今年比較好的成交記錄。

　　10月和接下來的兩個月可以說是今年樓市最後的沖刺階段，開發商将會全力以赴促銷推盤。據稱國慶期間有77個樓盤推盤、5萬多套新貨上市，這種情形幾乎是近年來少見的。

　　開發商如果不把握好這個時機“以價換量”，一旦樓市進入競相降價的局面，可能會因為購房者“買漲不買跌”的原因而導致樓市出現“越跌越沒人買”的現象，反倒不利于房企走貨。

　　整體來看，房地産調控的效果是在逐步顯現的。因為，即使從全國來看房價上漲的态勢也已經基本遏制，而經濟卻沒有受到過大影響。如果房價可以繼續保持這樣逐步震蕩下行的态勢，可以說房地産調控的目的和效果就初步達到了，而且經濟也不會因此而硬着陸。

　　韓世同 觀點地産新媒體專欄作者

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