觀點與光大永年劉嘉面對面：在周期波動中守住服務本質 | 博鰲·浪潮中成長

編者按：2026年，變革的浪潮正以前所未有的深度和廣度重塑每一個行業。置身事内，我們需要把科技落到實業里，讓創新觸達真實的産業場景。

這是全新的周期，為順應新的形勢，觀點新媒體繼續推出“2026博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·浪潮中成長”。

通過對全産業鏈代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋變革中的成長新邏輯。希望這股力量匯入時代的浪潮，在落地中轉化為高質量發展的現實推力。

觀點網 在商辦租賃市場承壓、物業管理行業深度調整的背景下，許多物業運營方選擇以降租、調整租戶結構等方式維持出租率，資産收益也随之面臨持續考驗。

在這樣的市場環境中，光大集團旗下專注于商業物業投資與管理的光大永年，展現了相對穩健的經營韌性。公司長期保持零負債經營，現金流持續穩定，並以“審慎中樂觀”的态度，在行業波動中守住經營底線。

“我們很早就徹底撤出了住宅物業管理市場，未來也不會再輕易進入。”光大永年主席、執行董事兼行政總裁劉嘉在接受觀點新媒體采訪時直言。

在劉嘉看來，當前内地住宅物業管理面臨的深層問題，並不只是成本、收費或規模，而是市場參與者之間對服務價值的認知尚未形成充分共識。

“我們公司曾經也做過住宅，後來撤出去了。”劉嘉表示，住宅物業管理本質上是“我付費，你提供服務”的關系，但現實中，業主往往期待以較低成本獲得更高服務，而服務方也希望在有限收入下控制支出，雙方預期難以匹配，矛盾便容易累積。

劉嘉認為，對比香港及西方，住宅物業管理的良性循環建立在服務能提升物業整體價值與業主身份認同的共識之上。

“在香港，大型豪宅業主通常不會過度計較管理費，因為他們清楚，優質服務能夠幫助樓宇保值增值。相反，單棟舊樓管理費低，服務投入有限，樓宇整體價值也難以提升。内地目前更多關注個體房屋的使用環境，對小區整體價值的認知仍有待形成。”

正因如此，光大永年較早退出住宅物業管理，並将經營重心放在更契合自身資源禀賦與管理能力的商業物業領域。

根據公司年報顯示，光大永年目前擁有、出租及管理位于四川省成都市的物業，亦擁有及出租位于雲南省昆明市的一項物業。

截至2025年12月31日，光大永年物業組合包括三項商業物業，即光大金融中心、光大國際大廈的部分物業及明昌大廈的部分物業，總建築面積約為89,507平方米。至于杜甫花園總建築面積約1,319平方米的物業，已于2020年内出售。

在當前内地寫字樓市場空置率攀升、租金下行的壓力下，光大永年保持了遠優于市場平均水平的出租率與租金穩定性。截至2025年12月31日，光大金融中心、光大國際大廈部分物業及明昌大廈部分物業出租率分别是81%、63%及69%。

劉嘉認為，公司旗下物業能夠保持相對穩定，既得益于早期開發形成的成本優勢，也源于項目本身清晰的定位與獨特的建築空間條件。

“我們的建築並非定位為最頂級的現代寫字樓，而是中等偏上、具有傳統風格的辦公物業。”劉嘉介紹，項目内設有全國較早探索省、市政務服務合一模式的政務服務中心，大跨度、開放式的空間設計為客戶提供了高效、穩定且具形象感的辦公環境，也吸引了一批重視穩定性和公共形象的租戶。

劉嘉表示公司並不追求100%出租率。在他看來，出租率維持在70%-80%，反而是健康且可持續的狀态。“無論酒店還是寫字樓，都要為客戶預留擴租、調整和裝修的空間，也要為自身運營留出彈性。把樓面用盡，反而可能流失優質客戶。”

劉嘉将光大永年物業管理上的優勢，歸功于對香港成熟經驗的學習與本地化結合的成果。

“我們的物業管理理念，在内地同類項目中算是比較先進的，核心是向香港成熟寫字樓管理經驗學習。”劉嘉說，服務並不只是制度和流程，更體現在每一個細節：上下班高峰期員工上下樓的文明引導排隊，下雨天鋪設防滑墊，大堂燈光、空氣氣味、藝術陳設都要讓進入樓宇的人感到安靜、舒适和有秩序。

他特别提到，公司對員工着裝有嚴格要求，這在同等檔次的内地寫字樓中並不多見。

在劉嘉看來，物業管理最終仍是一項高度依賴人的工作。數字化工具可以提高效率，但真正打動客戶的，仍然是管理者對人的理解、溝通與情感投入。

“不是說數字化不好，但服務最終是靠人的認知和情感去打動客戶。”

談及外部環境與未來發展，劉嘉用“審慎樂觀”概括公司的判斷與策略。

一方面，他對中國經濟的長期發展保持信心。“經濟在運行，社會在向前，貨币在流動，不可能停頓。過去大家習慣了10%左右的增長，現在可能進入4%-5%的增長區間，但時代仍然會向前。”

另一方面，光大永年也展現出較強的财務紀律。公司長期堅持零負債經營，並維持充足現金儲備。在劉嘉看來，當前階段保持現金流安全，比盲目擴張更為重要。

被問及是否考慮收並購時，劉嘉表示态度審慎。他指出，並購涉及目標估值、資産質量、整合成本及市場周期等多重因素，“收並購是非常復雜的問題。在目前的行業環境下，企業持審慎态度看每一個收購機會。”

今年，光大永年的核心目標依然清晰：繼續保持現金流，並推動現金儲備穩步增長。“從上市到今天，我們的現金一直在增長。在目前經濟環境下，沒有負債就是最好的環境。”

劉嘉透露，雖然也在研究香港學生公寓等潛在新業務機會，但在資本配置上仍以風險收益比為主要考慮。他表示，若将資金配置于銀行存款已能取得相對穩定收益，便沒有必要貿然承擔高風險投資。

光大永年的策略並非單純保守，而是在不确定性加大的市場環境下，更強調順勢而為與風險約束。劉嘉稱，投資本身伴随風險，只有當現金資産難以帶來合理收益，且外部環境足以支撐投資預期時，企業必然考慮出手。

以下為觀點新媒體對光大永年主席、執行董事兼行政總裁劉嘉先生的采訪實錄：

觀點新媒體：當前内地寫字樓和商辦物業普遍面臨出租壓力，但光大永年的業績表現相對穩健。公司主要布局成都和昆明，您如何看待當地市場的出租率水平？面對行業壓力，接下來公司會采取哪些措施？

劉嘉：光大永年有自身的特點。我們在成都的兩棟物業自20世紀90年代開始建設，歷史上也是與成都市政府合作開發的項目。能夠在今天保持相對優于市場的租金水平，關鍵在于項目定位清晰：它並非追求頂級現代化寫字樓形态，而是定位于中等偏上、兼具傳統建築風格和穩重形象的辦公物業。同時，由于開發時間較早，建設成本相較當前市場也更具優勢。

其中，成都一處物業的相當一部分空間用于成都市人民政府政務中心。該中心在本世紀初探索了省、市政務服務合一的為民服務模式。其特點是建築跨度大、空間開放，市民進入大廳後，基本可以在同一空間内完成主要業務辦理。

這種大空間、開放式櫃台服務的設計，即便放在今天來看也具有領先性。市民進入大廳後一目了然，不需要在不同樓層、不同房間之間反復尋找，由此也形成了樓宇清晰的公共服務形象和穩定的人流基礎。

兩棟樓中，一棟與成都市政務中心相關合作，另一棟則是公司獨資持有的成都光大金融中心。兩種物業屬性疊加，對重視穩定性、形象感和長期辦公環境的客戶具有較強吸引力，因此整體出租情況相對穩定，政府機構和穩健型企業也較願意選擇在此辦公。

我們的經營完全遵循市場化原則，但並不追求最高租金。公司更看重客戶質量和租賃關系的穩定性，因此租戶通常較為穩健，租期和租金也相對穩定。與同行相比，我們面臨的壓力相對較小，再加上公司目前沒有負債，整體經營表現仍然比較穩健。

觀點新媒體：公司是否考慮過通過收並購擴大資産規模？

劉嘉：收並購本身是非常復雜的事情。若要收購物業，需要面對一系列法律、合規及權屬問題；作為國資背景企業，相關約束也會更多。更關鍵的是，被收購資産的經營質量如何，是否能夠真正産生穩定利潤，並在並表後為公司帶來正向貢獻。

在目前的行業環境下，我認為須持審慎态度。經歷多年高杠杆發展後，市場上真正權屬清晰、負債幹淨、經營穩健的優質資産並不多，因此公司會保持審慎。

觀點新媒體：您如何判斷當前租賃行業的整體走勢？是更偏樂觀還是謹慎？

劉嘉：我會用“審慎中保持樂觀”來概括。審慎，是因為行業确實仍在調整；樂觀，則是基于對中國經濟長期發展的信心。經濟在運行，社會在向前，長期來看，每一年都會在不同層面繼續進步。

過去大家習慣了10%以上的高速增長，現在可能進入4%-5%左右的中速增長階段，但總體方向仍然是向前的。經濟不可能停下來，也不可能倒退回去，關鍵是企業要适應新的節奏。

觀點新媒體：當前不少商業物業引入餐飲業态以提升出租率，但也可能影響樓宇定位。光大永年在租戶選擇上有什麼原則？

劉嘉：從物業形象和長期定位來看，租戶選擇必須有所取舍，並不是所有樓宇都适合引入餐飲業态。

現在部分新建項目面臨較大壓力，建築成本高、銀行負債重，必須盡快出租以覆蓋債務成本。但光大永年沒有這方面的負擔，因此可以在租戶選擇上保持主動，更注重業态是否與樓宇定位匹配。

我們也經歷過市場困難時期。曾有人建議引入牙科醫院，但我明确反對。作為金融中心，又與市政府合作，若引入與樓宇定位不匹配的業态，可能會帶來額外的不确定性，也會影響其他客戶對樓宇形象的判斷。

作為經營者，不能為了短期收益犧牲長期價值。首先要清楚服務對象是誰，明确樓宇定位，再在收益、風險和客戶體驗之間取得平衡。

有些物業由于杠杆過高、債務壓力過大，在經營上被迫作出短期選擇，這實際上是在透支項目的長期價值。我們希望避免進入這樣的狀态。

觀點新媒體：您認為商業物業維持在怎樣的出租率水平較為合理？

劉嘉：我認為，追求百分之百出租率並不是最理想的狀态。無論是酒店還是寫字樓，當出租率達到80%以上，已經是非常好的水平，繼續追求滿租反而可能影響後續經營彈性。

原因在于，企業客戶在租賃過程中會有擴租、調整或裝修等需求。如果樓宇沒有預留空間，客戶一旦無法滿足自身發展需要，就可能選擇搬離。

建築物是我們的核心生産資料，不能把所有空間都用到極限。經營中需要保留一定余地，因此我認為70%-80%左右是比較健康、可持續的出租率區間。

觀點新媒體：當前不少房企和物企仍在布局住宅物業管理。這個行業有一定利潤空間，但也伴随較多糾紛，您如何看待住宅物管的現狀？

劉嘉：我們曾經也做過住宅物業管理，後來選擇退出。核心原因在于，當前市場對于住宅物業服務價值的認知仍未完全成熟。

住宅物業管理本質上是業主付費、企業提供服務的關系。業主希望以較低成本獲得更高服務，服務企業則需要在收入約束下控制成本，雙方預期不一致時，矛盾就容易産生。

在香港及一些成熟市場，物業服務已不只是日常維護，而是提升樓宇整體價值、改善居住體驗和形成社區認同的重要因素。只有當這種認知形成後，住宅物業服務才更有可能進入良性循環。

目前内地不少業主更關注個人房屋的使用狀态，而對整個小區價值、公共環境和長期資産維護的重視程度仍有提升空間。在這種情況下，物業管理容易被理解為單一的基礎服務，而不是資産價值維護的一部分。

以香港市場為例，大型住宅社區能夠形成較高的物業價值，業主通常也更願意為優質管理支付相應費用；而部分單棟舊樓由于管理費水平較低，服務投入有限，樓宇價值提升也相對受限。我們未來不會再輕易進入住宅物業管理領域，因為這一市場的認知問題並非短期内能夠解決。

觀點新媒體：企業通常需要規模和增長支撐長期發展。光大永年是否會繼續擴大物業服務版圖？

劉嘉：我們會持續關注潛在機會，但前提是外部環境相對寬松，且投資風險與預期收益相匹配。在條件尚未成熟的情況下，企業沒有必要被動承擔額外風險。待經濟環境進一步改善，新的增長機會自然會逐步顯現；而在公司持有現金仍能獲得相對穩定收益的情況下，盲目投資並不理性，因為任何投資本身都伴随不确定性。

如果未來現金本身無法帶來合理回報，同時宏觀環境和項目條件都适合投資，公司自然會考慮出手。

觀點新媒體：今年公司最核心的經營目標是什麼？

劉嘉：第一是保持現金流安全，第二是繼續推動現金儲備增長。從上市至今，公司的現金一直處于增長狀态，而不是下降狀态。在目前的經濟環境下，保持零負債是一種非常重要的安全邊際，市場參與者也普遍更加謹慎，不再輕易加杠杆。

觀點新媒體：公司是否會考慮在香港發展學生公寓等新業務？

劉嘉：目前不會輕易投資。香港學生公寓市場确實有需求，但關鍵在于土地、樓宇權屬和進入成本。如果只是以“二房東”的方式承租運營，一旦項目剛開始産生收益，業主就可能調整合作條件，經營穩定性難以保障。

如果要做學生宿舍，最好擁有整棟樓宇或酒店，也可以考慮利用政府支持的工業樓宇改造路徑，但改造成本並不低，後續運營也需要充分測算。

若選擇直接購置物業，香港樓宇價格同樣不低。再考慮到香港高校數量和市場容量，公司必須非常審慎地評估投入産出。

觀點新媒體：在物業管理方面，光大永年有哪些經驗可以分享？

劉嘉：我們一直認為，物業管理的核心是細節和體驗。光大永年在管理上較早向香港成熟寫字樓管理經驗學習，並結合内地市場實際進行調整。好的寫字樓管理首先要讓進入大樓的人感受到親切、舒适和秩序感，這是一種非常具體的人性化服務。

例如，在上下班高峰期，我們會進行專門的人員調配，确保所有進入大樓的人都能獲得良好的通行體驗。高峰時段，員工會到一線協助設置圍欄、維持秩序；遇到雨天，也會及時鋪設防滑墊，保障安全與觀感。員工着裝方面，公司同樣有嚴格要求，這在内地同等檔次的寫字樓中並不多見。

在樓宇細節上，我們也非常重視大堂燈光、空氣氣味、環境整潔度以及藝術陳設。只要發現異味，就必須及時處理；大堂燈光也要保持明亮、舒适，不能給人壓抑感。我們的目標是讓客戶和訪客進入樓宇後，能夠感受到安靜、舒适、有秩序的辦公氛圍。

歸根結底，物業管理是一項高度依賴細節的工作。很多價值並不體現在單一動作上，而是體現在日復一日的服務標準和客戶感受中。

觀點新媒體：您如何判斷租賃行業未來的租金走勢？

劉嘉：目前還很難作出絕對判斷。租賃行業受到宏觀經濟、産業結構和辦公需求變化等多重因素影響，未來市場是否仍需要如此大規模的寫字樓供給，還需要時間觀察。

但從長期來看，只要宏觀經濟恢復向好，企業活力重新釋放，商業物業需求也可能随之回升。社會始終是在發展中的，企業更重要的是保持穩健經營能力，等待市場重新形成更清晰的方向。

觀點新媒體：您對光大永年未來發展有何期望？

劉嘉：對光大永年來說，未來發展仍将堅持腳踏實地、以人為本的原則。我們希望通過更加人性化、精細化的管理，持續提升物業服務質量，並以此帶動企業穩健發展。

寫字樓服務的核心，一方面在于人的服務，另一方面在于與市場和客戶的持續溝通。客戶是否選擇一棟樓，不僅取決于硬件條件，也取決于他們在日常接觸中感受到的理解、尊重和信任。

從經濟活動的角度看，我們始終抓住的是服務的本質——人對人、以心換心。只有真正把服務做到人的感受里，才能讓客戶願意留下，也才能在長期經營中持續提升經濟效益。未來，光大永年仍将沿着這一思路穩步前行。

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