總投資360億的廣州舊改 香港鄭氏家族還手握幾個？

觀點網 當時代紅利的潮水褪去時，留在岸上的究竟是稀有财産還是滿目狼藉？

近日，據市場消息，香港鄭氏家族已退出廣州海珠區南箕舊改，這個曾被他們視為“高毛利”之一的項目。

2021年，香港鄭氏家族旗下新世界中國以改造投資總金額約47.71億元成功拿下海珠聯星村（南箕社、東方紅社）舊改項目，彼時市場将其解讀為鄭氏第三代鄭志剛重倉大灣區、押注廣州城市更新的標志性動作。

回顧2019至2022年期間，鄭志剛大舉抄底廣州舊改，一口氣拿下荔灣山村、海珠南箕、增城夏街、塔崗大旺崗、省二醫城改五大項目，總投資規模超360億元，一度成為廣州布局舊改數量最多的港資房企。

未料，短短幾年過去，劇情徹底反轉。

歷史回溫

從意氣風發進場，到悄無聲息離場，舊改就像一場長期的資金、市場、政策等多重因素交織的博弈遊戲。

任何一場大型舊改都曾被市場寄予厚望。南箕舊改隸屬于廣州海珠區聯星村，包含南箕、東方紅兩大經濟社，地處珠江後航道黃金岸線，與廣鋼新城隔江對望，是官方劃定的海珠創新灣核心龍頭地塊。

據2021年交易公告，該項目改造總用地21.3公頃，現狀總建面33.14萬平方米，規劃總建築面積65萬平方米，改造範圍涵蓋村民1079戶，是當年海珠區投資規模第二大的舊村改造項目。

盡管該項目從片區前期籌備到改造主體更叠，跨越近八年之久，但事實上，村民對舊改是舉雙手贊成的，前期的工作開展都格外順利，可以稱得上是海珠推進流程最順暢的舊村之一。

2018年8月，聯星村集體表決通過全面改造意向，98%村民同意啟動舊改；2019年4月，南箕社、東方紅社同步單獨召開舊改表決大會，同意選擇新世界中國作為舊改合作意向企業；5月雙方正式簽訂舊村改造合作意向協議。

彼時，村民對新世界極其信任。2021年8月15日，聯星村公布，僅新世界中國1家申請企業通過資格審查，成為該村舊改項目的候選合作企業；8月22日，新世界中國獲得聯星南箕經濟合作社約80%同意率，成為海珠區聯星村舊改項目的正式合作企業。

當時，招標文件提到，競得人須嚴格落實改造全周期任務節點，确保2025年12月31日前回遷安置房開工建設，2030年12月31日前基本完成回遷安置房建設。

可沒想到，截至目前該舊改僅走完了片區控規審批。

拆遷補償方案的博弈是舊改里最直接且最沉重的資金包袱。南箕屬于村企合作改造模式，補償標準無政府統一模闆，全部需要村民大會表決通過。

2024年6月，片區詳細規劃通過市規委會審查，但安置、臨遷費、物業置換方案持續拉鋸，村民對商業物業分成、回遷戶型標準分歧明顯，方案多次修改均未通過表決，直接延緩實施方案批復進度。

與此同時，聯星村發布了最新控規，拆分原商業金融業用地，新增兩宗南向望江、無高層遮擋的純住宅地塊，以及增加公共管理與公共服務設施用地、公園綠地面積，優化道路交通。

在策劃方案中，亦明确了發展定位與更新目標，将聚焦“柔性智能制造+生産性服務業”兩大方向，重點發展“智能終端等高端制造、人工智能、生物技術”等産業方向。

盡管從表面看片區商品住宅貨值顯著擴容，但實際上也違背了新世界的“初心”--依托K11商業、K11ATELIER寫字樓運營優勢，打造濱江藝術金融綜合體，以致品牌價值大打折扣。

至此，縱使新世界能有足夠的資金繼續拉扯，倒也不如放手成全。

獨愛大灣區

對于舊改規劃，彼時身為新世界中國董事兼副行政總裁的黃少媚多次強調，集團未來依舊會立足大灣區，但主要集中在能承載瑰麗酒店、K11品牌的優勢發展地區。

早于2018年6月，鄭志剛就曾表示将投放約200億元在大灣區擴大土地儲備，“尤其廣州、佛山、東莞等一些地區會做城市舊村改造，大力增加大概8到10個項目。”

至于為什麼如此大力布局大灣區，鄭志剛在當年的業績會上也作出了回答，他表示，新世界中國在内地的毛利率高達60%，大灣區的毛利率更是達到73%之高。

因此，2019至2022年期間，鄭志剛在廣州一口氣拿下了荔灣山村、海珠南箕、增城夏街、塔崗大旺崗、省二醫城改五大項目，總投資規模超360億元，總規劃建面超270萬平方米。

其中，荔灣山村舊改總投資107.9億元，建面175萬平方米，是廣州首個核心區大型舊廠舊村復合改造項目；而增城夏街村舊改總投資金額也快接近70億元。

而這些舊改項目也成為了鄭志剛在當時身處香港社會事件、疫情雙重沖擊下的定心丸。2020财政年度中期業績會上，鄭志剛稱：“這些高毛利的舊改項目預計會在2022-2023年釋放。”因此，他對接下來的業績表現並不擔心。

但理想與現實往往是一線之隔。截至2026年8月，廣州五大舊改項目新世界已實質性退出3個，1個項目停滞放緩，僅僅正常去化了增城塔崗大旺崗項目。

荔灣山村是新世界在廣州最早退出的舊改項目--其2024年全面撤出，移交給國企花地河城建采用做地模式推進，原有港式産城規劃全部調整，僅完成局部地塊控規調整，無大規模動工迹象。

增城夏街村舊改項目亦是在2024年悄然撤場，因村民補償協商無進展，該項目僅停留在片區策劃階段，暫無新開發商接盤。

至于唯一有進展的增城塔崗大旺崗項目，住宅部分新世界星輝已于2021年入市，成為新世界廣州舊改唯一在售項目，但據陽光家緣網顯示，截至2026年8月發稿時止，已售住宅1021套，未售套數2124套，庫存積壓嚴重。

從獨家拿下濱江核心南箕舊改，到批量退出廣州主城更新項目，新世界中國的離場，不過是房企在市場調整周期下戰略聚焦的縮影。

2025年6月末，新世界完成了882億港元巨額債務危機化解，管理層明确要求内地資産壓降杠杆，嚴格控制長周期、高墊資舊改投資；2025财年（2024年7月1日-2025年6月30日）期間，集團集中抛售内地多個寫字樓、商業物業、城市更新項目股權，回籠超128億港元。

而近幾年，内地銷售不及預期，舊改回款也進一步落空。

2025年财年，新世界中國内地合約銷售額140億元，其中大灣區（南部）貢獻約52%，雖較上個财年的125億元所有回暖，但2026财年上半年（2025年7月1日-2025年12月31日）内地合約銷售金額卻直接腰砍，同比下滑57%至43億元。

同時，新世界在内地的土儲亦在同步收縮，從2019年巅峰時的手握667萬平方米土儲，到2025年底僅剩289萬平方米，削去近六成。

雖說舊改能通過低地價實現高毛利回報，但實則也如同滲水的錢袋，拖得越久，能得到的就越少，甚至越耗越虧。

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