上海土拍攬金90.6億 一家不鏽鋼企業青山實業成最大赢家

觀點網 上海第七批次土拍終于落槌。

如果只看實時拍地數據，這似乎是波瀾不驚的一天：上架5宗地塊全部拍出，總攬金90.6億元，沒有所謂的地王地塊，也沒有超高溢價率的房企争奪戰。

但如果将視角拉遠，會發現這場土拍背後，篩選出了上海樓市中兩種截然不同的資本面孔。

第一類，是常年參與上海土拍的各大房企們：從綠城、招商，再到華潤、聯發，幾家企業已沉浸這片樓市多年；第二類，則是那些選擇“跨界”入局的實業企業們，而本場土拍中，恰好便出現了一宗由青山實業&華峰集團聯合摘得的商住地塊。

土拍界來了“新人”

在魔幻的上海，青山實業與華峰集團名号並不算最響亮，但在溫州，兩家企業背後的掌門人則是風生水起的首富與前首富。據悉，青山實業主要布局不鏽鋼産業及新能源領域，華峰集團的主要業務則聚集在高分子材料。

兩家企業的的合作歷程可追溯至數年前，雙方曾在2019年聯手在印尼打造冶金-化工綜合生産基地；2019年8月華峰集團與青山控股集團簽訂“走出去”戰略合作協議，拟在印尼大K島投資30億美元，共同建設1200萬噸/年焦炭以及配套一體化循環經濟項目。

後于2022年，兩家公司還一起投資了貴州畢節730億元的磷煤化工項目，由青山、華峰、華友三家企業一起投資，為貴州歷史上投資最大的化工項目。項目一共10個子項，包括年産150萬噸磷酸鐵、80萬噸磷酸鐵锂、280萬噸硫酸等。

而此次聯手拿下北外灘地塊，正是這種長期戰略合作的延續。

作為本批次土拍中唯一的虹口内環内地塊，虹口區北外灘地區hk293-08地塊地處北外灘核心無車區，東鄰在建的480米浦西第一高樓，南接在建的上海華貿中心，周邊包括潮鳴外灘、金茂璞元、外灘瑞府等改善型項目。

據了解，68街坊項目（由地上HK293-08與地下HK321-04兩部分組成）最引人注目的亮點，在于其垂直功能復合功能的設計理念。項目對標東京麻布台、迪拜哈利法塔、紐約哈德遜廣場35号等垂直綜合體項目。

不過，最終該地塊以底價成交，成交總價38.45億元，成交樓闆價約3.61萬元/平方米。

觀點新媒體注意到，該地塊的出讓面積約2.12公頃，容積率7.3，建築面積約10.7萬平方米，商住辦綜合屬性，其中商業(C2)≤55%、三類住宅(Rr3)≤30%、辦公(C8)≥15%。住宅建築面積大約只有3.2萬平方米，辦公約1.6萬平方米，剩余體量主要為酒店、商業等功能，未來預計将建設超高層地標。

回過頭來看這幅地塊的出讓要求，其實也恰好符合青山實業和華峰集團的屬性：首先是竣工驗收投入使用後，在此項目中設立進出口、貿易業務中心及對外投資平台；此外，地塊項目功能宜符合貿易型總部定位，鼓勵引入新能源、節能技術等領域的綠色低碳行業。

因此，青山與華峰兩家企業未來在該地塊上的商業經濟或已闆上釘釘，畢竟前者的總部就在北外灘闆塊。而留給市場猜測的，便是剩余3.2萬平方米的宅地未來将如何規劃。

房企們的地市角逐

除北外灘地塊之外，嘉定工業園區JDC1-0501單元74-04地塊，由綠城以12.04億元底價拿下，樓面價1.82萬元/平方米，周邊有在建的嘉闵線新成路站及地鐵11号線。據悉，該地塊出讓面積約3.31公頃，容積率2.0，為純住宅用地。

綠城對嘉定闆塊素有偏愛，1個月前，這家企業便溢價入局嘉定。回到6月30日的上海五批次土拍，綠城以總價20.66億元競得嘉定區JDC1-1902單元F13A-04、F14A-01地塊該地塊，溢價率19.08%。其中，F13A-04地塊的出讓面積約2.39萬平方米，容積率2.2，限高60米；F14A-01地塊的出讓面積約1.39萬平方米，容積率1.3，限高30米。

與嘉定工業園區地塊不同，上述兩宗地塊位置更加優越，位于萬科理想之地、瑞金醫院周邊，同樣臨近地鐵11号線，周邊還有寶龍廣場、中信泰富萬達廣場、華師大附屬嘉定西郊學校、遠香湖公園等配套。

觀點新媒體注意到，本場土拍中，僅綠城一家企業底價攬地，其余四宗地塊均為溢價摘得。

北外灘商住地塊之外，唐鎮C-02E-01地塊的熱度也不容小觑。

土拍現場，包括象嶼、保利、越秀、招商&港中旅聯合體參與競價。最終，經過47輪競價後，招商&港中旅以15.81億元的總價拿下地塊，成交樓闆價4.81萬元/平方米，溢價率28.45%。

之所以備受市場關注，主要是該地塊位于去年上海唐鎮的熱門項目壹江臻邸周邊，其面積1.43公頃，容積率2.3，限高60米，但此次的拿地樓闆價，相較于壹江臻邸的樓面價，下降約4000元/平方米。

拿下唐鎮地塊的同時，招商另參與了南翔低密度25-06宅地的競拍，該地塊還吸引了象嶼、華潤參與。

最終，經過27輪競價，華潤以16.14億元總價摘得地塊，成交樓闆價3.07萬元/平方米，溢價率13.98%，這宗地塊的特點在于容積率僅1.3，用地面積約4萬平方米，限高30米。地塊臨近時代雲境和大華星嶼兩宗項目，與前兩宗項目比較，華潤所摘地塊具備一定低密度優勢。

張江孫橋社區14-01地塊則吸引3家企業--聯發、中建八局、象嶼&清能&天安聯合體。不過，這一次聯合體未能占據上風，最終聯發以8.15億元拿下該地塊，樓面價4.42萬元/平方米，溢價率26.92%。

據了解，這是聯發2026年在上海摘得的第一宗地塊。該地塊出讓面積較小，約8390平方米，容積率2.2，計容建面約1.85萬平方米。

根據要求，該地塊須建設人才安居的普通商品房，首先定向的是張江人才，需要以保障定向供應給張江人才的住房政策為前提；若住房供應政策未出台，則作為備用地控制。

此外，購房者需要滿足距離法定退休年齡應該在5年以上，繳納社保超過2年等條件；開發企業銷售3個月之後，才能将還未售出的房源，對張江人才以外的客戶進行銷售。

但值得注意的是，孫橋闆塊已斷供八年，自2018年中建八局聯合張江投資在該闆塊拿下一宗地後，闆塊無新供應宅地，這也是三家企業為何選擇溢價奪地的原因之一。

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