從高開到日光 安瀾上海推盤表現背後的頂豪市場變局

觀點網 半個小時内賬戶里多出33.6個億是什麼概念？

在2026年7月31日的上海，這相當于100套總價超過3000萬元的豪宅，在短時間内被客戶買空，這一樓盤正是位于徐匯濱江的安瀾上海。

據了解，安瀾上海東區項目此次選擇首開兩棟樓，主力戶型為建面約169平方米3房及更大面積的4房，合計放出共100套房源，均價約17.29萬元/平方米。

事實上，此次安瀾上海開盤的東區與幾個月前開盤的西區相比，均價有所下調，且出售房型有所差别，而市場在看到東區開盤高光的同時，也在復盤安瀾上海過去一年以來的開盤情況：33.6億元的日光銷售背後，真的只是一個簡單的豪宅快銷故事嗎？

三次開盤波動

安瀾上海近大半年的推盤節奏，可視作觀察上海改善型項目市場運行發展的一個典型樣本。

回溯至2025年9月，由中海地産、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成的聯合體，以439.5億元總價競得徐匯東安地塊項目，直接刷新全國涉宅用地出讓總價紀錄。

439.5億元的地塊，單靠任意一家房企都很難獨立承接--要麼是潛在的現金流壓力，要麼是單一操盤方的資源能力不一定能完全覆蓋這類既有住宅，又有商辦，還有城市更新配套的多業務線開發，因此，四家企業組成聯合體拿地開發的模式更加保險。

此外，觀點新媒體還了解到，在這宗地塊的交易上，四家企業可謂各司其職，先由徐匯城投方面先行獲取地塊權益，後續轉讓項目公司90%股權；中海、招商、中旅聯合體出資154.78億元受讓對應股權，同時承接約284.72億元存量銀行貸款。

這樣操作的原因有二，一方面保障了地方土地收儲與區域民生配套投入的資金；另一方面讓參與的房企投入相對可控的初始現金流。

具體而言，該項目由兩宗地塊組成，其中徐匯區C030301單元127b-24地塊為純住宅用地，C030301單元125-31地塊則為商住用地。

125-31商住綜合用地以341.35億元成交，樓面價7.5萬元/平方米，規劃建面45.5萬平方米，含27.3萬平方米的住宅；127b-24純住宅用地成交價98.18億元，樓面價達12.41萬元/平方米，規劃建面7.9萬平方米。

在兩幅地塊的股權分配上：中海合計出資81.53億元，攬下125-31地塊50.5%、127b-24地塊30.5%權益；招商則花費65.52億元，僅127b-24地塊占股55%；中旅投資以7.74億元各獲兩地塊4.5%權益；徐匯城投保留10%股權，主要參與項目的操盤開發。

不過，如此高拿地成本疊加多層股權架構的約束，也決定了該項目的經營端需要在去化效率與溢價空間之間維持平衡，而一旦失衡，其銷售狀況便不可預計。

安瀾上海西區的兩次開盤恰好佐證了這一點。

2025年12月，安瀾上海西區首次開盤推出211套房源，認購率突破150%並觸發限售規則，開盤當日官宣簽約金額約90.77億元，首開表現符合上海徐匯紅盤的市場預期。

但後續去化熱度並未延續。

2026年3月，安瀾上海西區進行二批次加推，其網簽流速出現放緩。值得注意的是，在2026年春節後，該項目還啟動了渠道分銷，對于一個半年前剛觸發限售、刷新全國總地價紀錄的項目而言，這一渠道策略的調整，屬實意外。

從銷售結果看，安瀾上海西區首次推出211套首批房源，開盤當日銷售額達到約90.77億元，目前已經網簽148套，均價約17.88萬元/平方米。

二批次加推，項目則推出51套面積更大的平層房源，均價上升至約17.91萬元/平方米，開盤當日實現銷售額22.6億元，截至觀點新媒體發稿網簽40套。

安瀾上海的定價邏輯

首開實現高增，二次加推則有所承壓。這一現象背後的核心，或許源于市場對項目地段價值的分歧。

據觀點新媒體了解，安瀾上海所在的東安片區屬于開發成熟度較高的傳統城區，與一路之隔的西岸金融城存在部分闆塊界面的顯性差異，前者周邊主要是老舊小區及寫字樓，並未實現連片開發。

如此之下，市場可以直觀看出安瀾上海東區開盤時所做的調整，首先便是均價與房型面積的下調。

在最新開盤的東區一批次項目中，其備案均價調整至17.28萬元/平方米，較西區17.88萬元/平方米的均價下調約3.5%，同時将起步面積段下調至169平方米，滿足更多客群的需求。

最終，東區100套房源在30分鐘内完成售罄，一定程度上修復了此前的去化波動，也向市場傳遞了積極信号。

值得注意的是，安瀾上海東區在8月還将迎來二批次加推。

觀察安瀾上海的表現或許還可以從更長時間維度看。在過去五年間，上海一二手房市場走出了完全分化的行情：二手房連續多年處于價格調整時期，2026年上半年依舊整體維持波動态勢；新房市場的價格機制變化則完全不同。

2021-2022年，集中供地的聯動價機制被嚴格執行，全市約90%以上的新建項目定價被剛性約束，幾乎沒有自主調價空間；而來到2024年，上海新房限價基本放開，但在彼時，剛需類型的闆塊項目定價比較謹慎，改善類闆塊項目的定價彈性反而更大，直接體現在黃浦、徐匯、靜安三個區域的價格上升。

其中，徐匯濱江區域在2021年-2025年間的新增改善類住宅供應最多不過10宗項目，年均供應僅2宗。有市場人士統計，過去五年内，徐匯濱江闆塊累計推出3783套房源，參與認購的有效客戶超過1.1萬組，供需比穩定維持在3:1以上。

因此，安瀾上海所在的區域，恰好處于徐匯濱江核心與非核心地區之間，因此才會出現西區東區開盤時的定價差異，也能直觀解釋幾次開盤後客群認購熱情與否的差異。若後續項目東區二批次能延續當前貼合市場預期的定價策略，其再次實現快速去化並非沒有可能。

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