介入多城纾困之後 中信金融資産北京壹号院盤活收官

觀點網 融創又一項目宣告盤活。

7月30日，中國中信金融資産披露，北京朝陽東風鄉融創壹号院項目住宅主體工程基本完工，計劃年底全面竣工交付。

據了解，該項目地處城市核心闆塊，受房地産市場深度調整影響，一度陷入建設停滞、銷售低迷的困境，前手融資信托産品出現兌付風險，多層債權債務盤根錯節，成為屬地政府重點盯防的涉衆型高風險項目。

2025年，中信金融資産正式宣布下場盤活，牽頭承接項目風險化解工作，推動資金注入、工程續建、銷售回款和債務化解。

纾困之路

北京融創壹号院項目，最早由融創從泛海控股手里接盤而來。

2019年1月，融創中國公告稱，以125.53億元收購泛海建設100%股權，目標公司擁有北京泛海國際項目1号地塊及上海董家渡項目100%權益。

其中，北京泛海國際項目1号地塊後續定名為北京融創壹号院，項目公司泛海東風也在前期操盤過程中獲得中誠信托總額68.22億元信托貸款，彼時項目預期2022年底具備預售條件。

與原有規劃不同的是，項目開發節奏自2021年下半年出現明顯阻滞。彼時融創境内外債務集中暴露，企業工作重心全面轉向整體債務重組，各地在建項目資金調配能力大幅收縮。

2023年9月，北京融創壹号院首次開盤，據官方披露，當天銷售額達到了56.2億元，開盤現場成交169套。

但熱銷並未緩解底層債務壓力，開盤之時，項目68.22億元信托貸款同期到期，當期銷售回款規模及速度並無法覆蓋到期債務。

疊加此後房地産市場深度調整，購房者置業預期轉弱，項目銷售節奏持續放緩。與此同時，施工資金鏈斷裂，前期信托産品兌付風險随之爆發，項目一度陷入停滞狀态。

至2025年1月，中信金融資産伸出援手，下場參與北京融創壹号院的盤活工作。纾困第一步，便是解決項目債務。彼時融創先與中誠信托就北京融創壹号院涉及債務簽署重組協議。

根據重組安排，融創此前已支付的16.35億元用于清償本金，違約金全部減免，自借款日起全周期融資成本大幅降低至約4.12%，債務還款期限為4年。

債務條款敲定後，中誠信托将該筆信托債權整體轉讓至中信金融資産，實現自身信托投資完全退出。債權主體變更完成後，項目運營主體北京泛海的債務違約狀态同步解除，原有剛性兌付壓力消解，為後續復工續建、恢復銷售掃清債權層面障礙。

另值得一提的是，據企查查信息披露，2022年開始，中信信托、華融資本（中信金融資産管理前身）先後入股泛海建設，融創持有的平台股權則降至約10%。

從信托機構參與房企風險項目處置的主流模式來看，主要分為服務信托與投資信托兩類。

其中，服務信托僅提供資産隔離、資産管理配套服務，不直接投放資金；投資信托則以财務投資人身份注入增量資金，換取項目主體股權或持有債權，依靠項目後期銷售、資産增值、收益分配實現資金回收。

不難看出，本次中信金融資産承接項目公司違約債權，實際上便是典型的投資信托模式。

債權承接完成後，中信金融資産形成對項目“持股+持債”的雙重權益結構，依托“股+債”一體化處置工具同步推進復工建設與債務化解。

據官方披露，目前該項目住宅部分可售貨值至少356億元，若計入配套商業物業，整體貨值規模可達400億元。也就是說，依托核心地段與大體量貨值基礎，風險化解具有資産收益支撐，項目交付之後項目利潤回款或能優先償還展期債務。

模式範本

中信金融資産對于北京融創壹号院的介入，早在融創的另一紅盤項目中便有所預示。

收購泛海建設當年，融創率先啟動泛海建設資産包中上海董家渡地塊的操盤，在此開發“融創外灘壹号院”項目。當年7月及9月，融創外灘壹号院先後開盤，兩輪銷售合計回款近70億元。

但伴随融創整體債務風險集中暴露，企業流動性持續承壓，泛海建設名下上海、北京兩處核心地塊項目開發進度陷入停滞，甚至傳出拟出售的傳聞。

直至2022年10月份，中國華融（中信金融資産前身）、浦發銀行牽頭六家銀行組成的銀團、中信信托多方聯合進場，合計為項目新增融資規模超120億元，專項用于地塊開發、工程建設與後期運營。

次月，融創完成泛海建設控股90%股權轉讓，股權結構調整為中信信托持股64.678%、華融持股25%，項目控制權正式轉移至資産管理公司與金融機構聯合體。

多方資金與股權重組同步落地，董家渡地塊懸而未決的處置難題得以階段性收尾。中信金融資産通過“股+債”方式投入85億元後，項目重新運轉，銷售端也在持續回暖。

2024年，融創董家渡纾困項目（外灘壹号院二期）三次推盤均實現售罄，全年累計銷售額215億元，跻身上海住宅項目年度銷售榜單前列；2025年1月項目二批次房源入市，單盤銷售額達66億元，房源去化率突破96%。

憑借上海董家渡項目的盤活經驗，中信金融資産又馬不停蹄介入同處于泛海建設資産包的北京壹号院的盤活工作。

今年7月30日，中信金融資産宣布成功盤活北京融創壹号院項目，目前該項目已基本竣工，預計年底交房。

中信金融資産與融創的合作也不止于此，除承接自泛海建設的兩處壹号院項目外，上海黃浦老城廂融創壹号院項目同樣由中信金融資産介入重組。

在該項目曾因房企資金鏈斷裂陷入長期停滞後，2023年中信金融資産牽頭投入超40億元纾困資金，通過封閉運行、實質管控等方式，推動解決4018戶居民拆遷款支付問題。

2025年，上海壹号院銷售額突破170億元，成為全國首個銷售額破百億的城市更新項目。

除此之外，中信金融資産在融創的纾困體系也延伸至融創的天津市場。

今年1月份，中信信托正式接手融創旗下的天津融創致成置業有限公司，承接梅江壹号院三期項目盤活工作，此次纾困核心目的是借司法重整激活停工項目、化解債務困局，最終保障樓盤順利交付。

據悉，梅江壹号院同樣為融創旗下優質資産，三期土地使用權及在建工程評估價值達到23.39億元，且項目一二期整體銷售去化良好，市場對于項目三期同樣抱有期待。

在啟動司法重整程序前，中信信托已是梅江壹号院三期主要抵押權人，手握超16億元項目抵押擔保債權，整體處置邏輯與上海、北京壹号院一致。

不難看出，融創與中信金融資産的多次合作，不僅是化解自身債權風險、盤活存量資産的主動選擇，或許也暗含了中信金融資産對優質項目未來增值收益的預期。

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