摩通認為市場對恒隆地産的看法過于悲觀

觀點網訊：8月3日，摩根大通發表研究報告，将恒隆地産目標價由12港元下調至10港元，維持「增持」評級，認為股息率約7.1%具吸引力。

報告指出，恒隆地産上半年核心純利按年跌10%，主要受武漢公寓非現金撥備影響，撇除有關撥備後僅跌2%，符合預期。該行認為市場對恒隆地産的看法過于悲觀。

内地商場方面，上半年商戶銷售額按年增長17%，其中第一季升24%、第二季升9%。管理層預期下半年商戶銷售額可錄高單位數增長，指引較該行預期為佳，反映非奢侈品牌租戶表現強勁及品牌組合持續多元化。

内地零售租金收入按年升6%，增速低于商戶銷售額的17%，主要由于過去數年下行周期中，集團将較多租金收入轉為固定租金（約占80%），在復蘇周期中租金增長必然滞後；加上商戶銷售增長由非奢侈品牌帶動，而該類租戶的分成租金較低，亦導致租金收入增長較慢。

該行認為，恒隆地産在下行周期中保障租金收入的努力被市場低估，例如上海港匯恒隆廣場2022年商戶銷售額跌19%，租金收入僅跌1%，反映非奢侈品牌較高比例的防守性。

香港投資物業方面，上半年整體租金收入按年大致持平（跌0.5%），其中寫字樓及服務式公寓分别升1%及7%，零售則跌2%，主要受銅鑼灣旗艦租戶遷出及新租戶裝修影響。管理層表示，按同類比較基準，整體香港租金收入按年實際錄低單位數增長，随着租戶重組于下半年完成及香港寫字樓市場復蘇，預期下半年租金收入按年可轉正。

摩通預期，恒隆地産今年全年核心純利按年跌5%，但經營溢利在上半年已轉正，預測2026至2028年租金經營溢利復合年增長率約4%。該行預期2027财年核心純利按年反彈8%，受惠租金經營溢利增長、2026年物業撥備的低基數效應，以及東半山司徒拔道禦峰住宅項目入賬及出售收益。

股息方面，管理層表明再減派息的可能性不大，並指當盈利穩定及杭州恒隆廣場貢獻提升時，可考慮增加股息。摩通預計2026至2028年股息維持平穩，每股料維持0.52港元，股息率約7.1%具吸引力。

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