2011年拿地2026年開盤 凱迪廬灣正在與見底的稀缺性賽跑

觀點網 2010年代，上海樓市在調控與熱度的博弈中迎來風頭正盛的時代， 2010年其商品住宅銷售額突破2000億元、中外環闆塊房價漲幅近六成，樓市市場熱度也遠超同期多數城市。

正因如此，這一年上海土地市場分外熱鬧，全年先後誕生數宗超紀錄的地塊：2010年2月上海外灘8-1金融地塊以92.2億元的價格創下當年總價紀錄；僅十天後，華僑城又以70.2億元拿下閘北蘇州河畔地塊；9月九龍倉旗下企業以3.55萬元/平方米的樓闆價拿下陸家嘴濱江宅地，創下當年住宅用地單價新高。

來到2011年，上海本土企業凱迪集團也加入了如火如荼的地市，在上海黃浦區五里橋闆塊拿下了一宗地塊，後稱龍華東路809号‌凱迪項目用地。

據介紹，該地塊區位優異，臨近黃浦濱江，距離黃浦江岸線500米，1公里範圍内覆蓋4/12/13号線多條軌道交通，對面就是黃浦綠地缤紛城，屬于上海内環的濱江宅地。拿地後，項目由凱迪集團旗下的上海久祿企業發展有限公司開發，2015年前後就已完成主體封頂。

然而，因房企自身策略、市場限價等原因，這宗早已封頂的項目在過去十余年内遲遲未正式開盤，是上海樓市中知名的“捂盤多年”的標杆項目。

直到2026年7月底，其才以凱迪廬灣的新名稱重回市場視線，但時過境遷，這宗屹立在黃浦濱江的老項目，還能為市場帶來新鮮感嗎？

豪宅標簽與實際落差

“我們的項目暫定2026年10月入市，目前我們已經開放了售樓處。”

在項目銷售人員的口中，距離凱迪廬灣上市還有兩個月之久，當下進行的宣傳主要為日後開盤做準備。

盡管如此，觀點新媒體還是選擇先去樓盤周邊進行實地考察。首先，該項目共由3棟樓組成，為標準歐洲ArtDeco風格建築，據悉配備雙會所，預計推出197套房源，戶型建面約130-400平方米的平層改善項目，但項目介紹中並未突出江景元素。

項目售樓處外立面

資料來源：觀點新媒體拍攝

項目周邊街景

資料來源：觀點新媒體拍攝

這一點，也體現在觀點新媒體的實地踩盤過程中——從實地觀測的外部界面來看，項目周邊的城市界面呈現出新老交錯的狀态，地塊斜後方分布有建成年代較早的老舊小區，東側緊鄰運營中的加油站，日常可見工程類車輛出入補給，且2公里範圍内仍有多處在建工地，區域整體仍處于城市更新的持續推進階段。

項目周邊商業配套

資料來源：觀點新媒體拍攝

宣傳中重點提及的商業配套綠地缤紛城正常營業，但工作日實際到店客流稀疏，商業活躍度低于核心商圈的同類型項目，廣場區域有少量周邊居民開展休閑活動，整體商業氛圍一般。

此外，觀點新媒體還針對周邊交通配套進行了解，該項目到4号線魯班路站的步行距離約1.2公里，實測耗時約15分鐘，軌交便利性屬于内環豪宅中的中等水平。

值得注意的是，項目南向的江景資源存在部份遮擋限制，北側還臨近車流量較大的魯班路立交，存在一定的潛在噪音影響。

不過，該項目也存在明确的優勢項：其臨近濱江公園，相關配套已經落地。

作為黃浦區的現房平層項目，其197戶的小體量社區、雙會所配置，的确能夠吸引一批有交付需求的客群。但整體來看，該項目當前的外部配套成熟度，在擱置了十幾年後暫未達到同一層級濱江改善項目的平均水平。

搶跑窗口期的凱迪

在實地走訪凱迪廬灣的過程中，一個值得深究的問題逐漸浮現：這家手握核心地塊、足足蟄伏了十余年的房企，為何偏偏選擇在2026年這個節點，将項目推向市場？

原因或許有兩個。其一，在2026年6月，上海《世博地區浦西片區功能提升專項規劃》正式獲批，該規劃内包括一幢350米超高層項目，以及7幅涉宅用地，總住宅面積将擴張30萬平方米。

具體來看，該規劃總面積約3.6平方公里，研究範圍向北拓展至徐家匯路-陸家浜路以南，總面積約8.8平方公里，總建築體量約485萬平方米，其中可開發規模約180萬平方米。

規劃中，明确劃分了SBPX-01、SBPX-02、SBPX-03、SBPX-04幾個單元單元，将打造為國際交流示範地。

其中，SBPX-01單元規劃了5幅商住混合用地，而凱迪廬灣項目所在的SBPX-03單元同樣新規劃了住宅用地，例如138-04地塊，其為純住宅用地，用地面積2.19萬平方米，容積率3.1，限高80米。

未來7幅地塊項目若相繼落地，将直接打擊凱迪廬灣項目現有的稀缺性和競争力。

凱迪項目周邊新規劃住宅地塊及臨近保障房地塊信息

資料來源：網絡

另一方面，觀點新媒體了解，項目旁是一宗R4保障房用地134-10号地塊，含變電站一座，容積率3.1。有市場聲音表示，這宗保障房地塊将凱迪廬灣項目與其他新規劃的改善型項目聚集社區間隔開來，在一定程度上影響其項目的定價。

截至目前，凱迪廬灣已經開放了售樓處的預約，暫未公布項目具體定價，一切需待10月開盤揭曉。

回望這宗歷經10余年的項目，更讓人好奇的是其背後的操盤商凱迪集團。

據觀點新媒體了解，該公司不同于其他房企通過招拍挂方式拿地，更擅長通過低成本收購股權形式獲得地塊進行開發。

十幾年前，凱迪集團在青浦趙巷收購一宗宅地，後建造為凱迪赫菲莊園項目，主打獨棟和雙拼别墅。該項目首次開盤時間為2011年，後續分批推售，已全部售罄，其參考售價‌1500萬元/套起‌，均價約合5.4萬元/平方米，整體規劃容積率僅0.45，屬于青浦佘山國際别墅區内的低密别墅項目。

此外，其還在徐匯田林闆塊上架了虹橋晶舍項目，彼時其于‌2013年4月開盤‌，項目容積率2.15，規劃24層高層公寓，目前二手房對外挂牌價約合10.47萬元/平方米-11.44萬元/平方米。

從上述項目來看，凱迪集團過去二十年來一直在積累改善型項目的操盤經驗，但捂盤多年的凱迪廬灣正面臨地段稀缺性的下降壓力，凱迪集團正欲抓住定價主動權的尾巴。

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