黃文仔頻繁現身沙溪村 星河灣能否拿下廣州番禺最大舊改

觀點網 8月1日，網傳于2026年7月31日截止的廣州番禺沙溪舊改實施方案表決節點已過，但市場並未如願等來結果，反而收到了“澄清信息”。

據市場公開資料，2023年沙溪村獲官方同意，将原方案的批復截止日期與簽約時間延長至2024年7月31日；而到了2024年7月29日，廣州城更工作領導小組又發布了實施方案延期通知，規定時限屆滿時，将自動續期三年。

這也就意味着，沙溪舊改實施方案政策規定的到期時間不是早期網傳的2026年7月31日，而是2027年7月31日。

盡管距離舊改實施方案的最終表決節點還有一年時間，但星河灣入股沙溪舊改的态度已十分堅決。如今，從番禺沙溪牌坊走進村里的兩旁主幹道已經插滿印有“星河灣集團”字樣的彩色旗子，有些房屋兩側更是貼有紅底黃字的巨型宣傳海報，包括董事長黃文仔近期也是頻繁現身沙溪村。

一邊是珠江沿岸巨大更新紅利，一邊是80%表決這道繞不開的民意門檻，當398億元舊改走到命運十字路口時，村民的表決就已經不是簡單的“同意或反對”，而是在原有合作改造紅利與模式推倒重來之間做權衡。

而星河灣在等的，就是這80%的最終表決。

六年糾葛

回望開發商與村民之間六年漫長的拉扯與磨合，與其說這是一場零和博弈，不如說雙方都在求索着一條共赢的出路。

番禺沙溪舊改是廣州投資規模最大的城中村改造項目之一，總投資約398億元，改造面積約169公頃，北臨珠江後航道、南臨三枝香水道，擁有成片濱江岸線，東側更是緊挨着星河灣半島，紙面價值高。

然而，紙面禀賦再亮眼，闆塊現實價值最終還是取決于舊改能否順利落地。

可矛盾的點就在于大家對“好日子”的理解，開發商瞄準的是片區發展所帶來的紅利，舒适住宅、大型商業、優質學校等等；而對于村民而言，眼下有自己的宅基地，每年有穩定租金和分紅到賬，還能“一代傳一代”，雖不求大富大貴，但衣食有保障，已是最好的生活。

也正因如此，這場看似“迫在眉睫”的舊改，硬生生地拖了一年又一年。

2019年7月，經沙溪村股民表決，升龍與方圓聯合體正式被選定為沙溪村舊改合作企業，當天便與村集體簽訂舊改合作協議，拿下沙溪舊改合作主體資格。同年8月，成立了舊改實施主體公司--廣州升龍方圓置業有限公司。

2020年7月末，沙溪舊改實施方案獲番禺區政府批復。根據要求，實施方案需在批復後3年内獲得80%以上權屬人表決通過才能生效實施。可由于簽約率始終未達標，2023年7月表決期限被延期至2024年7月31日。

在被延期的這一年里，行業也随之進入調整期，方圓地産與升龍集團相繼爆雷，讓原本就猶豫徘徊的同意率直接止步不前，村民最大的顧慮是“房企沒錢，回遷無望”。

而村民的顧慮，直接體現在了星河灣入股申請的回復函中。

2024年7月，為推進項目，原實施主體升龍方圓置業公司正式發函，意向引入星河灣集團合作，後者将提供資金保障並統籌項目推進。

不過，擱置了一年多後，2026年4月15，星河灣才正式提交入股申請，明确股權調整方案，但該事項尚待沙溪村股份合作經濟社組織股東表決。

在回復函中，沙溪村並沒有直接批準入股，而是設置前置條件：要求星河灣先對拖欠租金（包括集體物業租金、村民房屋租金）、項目資金保障、項目開發保障、企業優化讓利、股權轉讓等事宜制定可行的解決方案。

而此時，星河灣已經取得項目公司90%股權，全面負責項目開發建設，並全過程提供星河灣品牌，剩余10%股權仍由升龍與方圓共同持有。

星河灣的速度确實很快，4月20日，星河灣已将原項目公司拖欠租金合計6164.77萬元全額辦理公證提存存入公證處監管賬戶；同時，原方案18個月的臨遷費，拉長至30個月，一次性發放，外加上1.3萬元/人的生活補助費。

但企業亦設置了兌付條件：待沙溪村完成入股事項民主表決通過後3個工作日内，由公證處将監管資金撥付至村集體及村民個人賬戶。

可截至目前為止，星河灣入股事項並未單獨組織開展該項民主表決，或許企業要等的就是80%的村民點頭簽字。

最後24小時

據網傳消息，目前村民意向同意率已超八成，部分統計顯示已沖上九成，但最終結果需等待最終表決結束後的官方統計為準。

盡管表決結果還沒出來，但村里的舊改工作已經如火如荼地進行中。6月30日，廣州番禺沙溪村舊改項目發布清租公告，要求沙溪村集體物業承租商戶于2026年7月10日前完成全部搬遷及清場工作。

而為了推進村民意向同意率，今年4月初，番禺沙溪村委曾發布視頻表示，《廣州市番禺區洛浦街沙溪村更新改造實施方案》批後表決将于2026年7月31日到期，如到期前該村實施方案表決不通過，将引發一系列法律、經濟等問題。

具體來看視頻中提到的重點，一是實施方案到期失效，企業有權起訴村集體，主張退還5億元履約保證金，同時要求賠償前期投入、違約金等損失；二是企業可向法院申請财産保全，凍結村集體對公賬戶；三是訴訟期長，且期間村務資金運轉受限，等等。

簡單來說，就是舊改實施方案不通過，存在集體資産受損風險，屆時股東分紅會下降，極端情況年度分紅暫停發放。除此之外，村里老人補助、醫保補貼等村民福利，也會受影響。

事實上，村民要面臨的還有舊改獎勵模式的推倒重建，原舊改整套補償權益全部作廢，但城市更新的步伐不會停歇，項目有可能會轉向做地模式，即政府征收淨地出讓。

按照原來的補償方案，村民宅基地最高可以拿到證載用地3.25倍回遷，沒有280平方米上限，村集體還能拿到8.5萬平方米的商業物業。

如果切換為做地模式，原有80%表決整套方案的生效門檻不再适用；完成三分之二的改造意願征詢即可啟動項目前期工作。參考白雲蕭崗案例，該模式住宅安置普遍設置280平方米上限，超出部分不再按原比例復建，改為貨币補償。

正如上文所提到的，房企的财力是村民最大的顧慮。在衆多關于“沙溪舊改”的視頻下或文章下，村民反復提到黃埔蘿峰村，聲稱星河灣已拖欠長達兩年的臨遷費。

據了解，黃埔蘿峰村的實施主體是廣州市裕峰置業有限公司，村經聯社持股51%，星河灣 集團合計持股25%，總用地約79公頃，模式為“全面改造+村集體自主合作改造”，規劃了39棟回遷房及36棟商品房。

關于臨遷費拖欠問題，2025年6月，蘿峰社區曾回應稱，其已持續與星河灣集團進行溝通，但企業反饋，原預繳臨遷費已将近付清，加上本項目融資商品房銷售不理想，集團正通過多個渠道籌集資金，首要保證在建回遷房建設交付，如有盈余将安排臨遷費發放。

而早在2024年6月，蘿峰社區已進行了7225套回遷房搖珠分配；近兩年，當地村民亦在陸續回遷，今年4月底，復建十二地塊的蘿峰桂荔花園1-4棟已正式交付，5-7棟也将于7月30日收樓。

至于融資商品房銷售情況，該項目名為星河灣半山，2022 年底首期入市定位高端改善，主推130-147平方米三房，開盤均價4.5萬-4.9萬元/平方米，但首開一年網簽僅百來套，去化不足三成。

近兩年，該項目持續調價促銷售，目前在售均價2.4萬元/平方米，陽光家緣平台顯示，項目網簽已售712套，整去化約七成。

回到星河灣集團本身，沙溪舊改申報材料顯示，集團總資産736.13億元，貨币資金40.84億元，無公開債券違約。

不過，看着賬上有錢，但實則大部分“看得見拿不動”，若集團同時承壓蘿峰、沙溪兩大舊改的持續資本開支，項目最終能否跑通資金閉環，很大程度還是要看後續商品房銷售情況。

如今，星河灣在等待，而村民仍在觀望。

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