觀點與薛峰對話：探尋廈門地鐵TOD的可持續發展路徑 | 博鰲·浪潮中成長

編者按：2026年，變革的浪潮正以前所未有的深度和廣度重塑每一個行業。置身事内，我們需要把科技落到實業里，讓創新觸達真實的産業場景。

這是全新的周期，為順應新的形勢，觀點新媒體繼續推出“2026博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·浪潮中成長”。

通過對全産業鏈代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋變革中的成長新邏輯。希望這股力量匯入時代的浪潮，在落地中轉化為高質量發展的現實推力。

觀點網 每年的廈門梅雨季，總會給市民出行添上諸多阻礙，光是小區通往地鐵站的露天路段就足以讓人犯難。

同樣被這場雨季困擾的還有觀點新媒體一行人，一頓午飯的間隙，天空已是黑雲密布，望着被滂沱雨水糊住的玻璃窗，不由得開始憂心下午與薛峰的戶外專訪。

薛峰，可以說是廈門樓市周期起伏最直觀的參與者。

自 2009 年起紮根廈門房地産市場，2022 年初加入廈門地鐵上蓋投資集團，親歷市場化開發與國企城市運營兩種模式，深度參與本地城市更新建設。

2026 年，是廈門地鐵多個 TOD項目進入集中落地兌現階段，福建首個成片大型 TOD 項目 —— 濕地公園 TOD 也迎來整體收官。

借着這一里程碑時刻，薛峰選擇從寫字樓走進濕地公園TOD項目現場，用最真實的場景向我們介紹，為何廈門地鐵TOD能走出獨立于市場之外的行情。

獨有行情

2026年作為十五五規劃開局之年，也是穩地産的關鍵一年。

2021年前，廈門進入規模化更新階段，島内外同步大規模供地，樓市開啟深度供需調整；到了2026年，存量供給仍在消化重塑，供地策略轉為島内嚴控、島外擇量提質，外地購房者占比由高峰的40%回落至約10%，本地客群撐起市場主流需求。

可在此背景下，廈門地鐵TOD項目的表現卻異常“堅挺”。

例如島内濕地公園TOD住宅項目璞瑞，目前的售價依然比同片區同期樓盤的價格要高出将近1萬塊錢，今年7月，首批剛入市的五緣灣TOD陸拾島項目，最高備案單價超18萬元/平方米，去化9成，屬于獨一檔的高端項目。

島外項目更是走出了獨有行情。海滄中心TOD住宅項目入市四年，銷售量價始終站穩第一梯隊，項目主力成交單價3-4.5萬元/㎡之間，三盤累計銷售金額超101億元，位居全市住宅銷售面積榜首，2026年上半年也摘下了全市住宅銷售面積、套數雙冠；而七星灣TOD項目在26年上半年穩居區域商品住宅銷售三冠王，銷售套數位列全市前三。

在薛峰看來，住宅項目能有今日的成績，更多是歸功于廈門地鐵TOD為不同類型的客戶精準提供差異化的産品和服務，以及廈門人持續增長的對TOD理念的深度認同，看到了TOD片區深耕所帶來的價值躍升與完整生活圖景。

“從軌道開始做TOD開發時，我們就想告訴大家，每個TOD就是一座城市中心。”十年前，五緣灣闆塊還是城中村、農田、老舊廠房的模樣，經過這幾年城市更新、濕地公園TOD四大全景業态兌現，大量早年拆遷分流的本地居民又重新選擇回到該片區置業。

事實上，這也回歸到了房地産的本質——地段，而TOD最大的特質就是能改變土地屬性。

盡管今天城市已經沒有了過去大張旗鼓的擴張過程，但TOD反而更能強化城市更新功能，把原來低效率的部分逐步提升改造。

“廈門地鐵TOD就是沿着地鐵線做更新，将以往攤大餅式向外擴張的城市發展模式，轉變為沿軌道布局的線性發展模式，通過逐個激活、更新沿線站點，充分釋放每個站點的活力。”

在這個改造更新的過程中，廈門地鐵的TOD從不是零散地塊開發，而是整站、整片區統籌，把居住、商業、辦公、公共空間等業态，因地制宜地打包進一個TOD單元里，實現真正的15分鐘便利生活圈。

例如濕地公園TOD項目就包含住宅、寫字樓、商業、公寓四大業态，而集美軟件園TOD則由商業錦悅天地、商務中心、地鐵公寓、酒店業态組成，從而構建起TOD完整社區。

2026年，廈門地鐵TOD的戰略發展将繼續堅持新城開發和城市更新兩條主線。

一是繼續深耕海滄東嶼、七星灣這類數十萬方體量的大片區完整社區；二是繼續推進老城、熱門繁華片區微更新，如沙坡尾、将軍祠、坂尚等小型站點地塊，拆建口袋公園、微型商業與租賃公寓，用小尺度改造補齊城區配套短闆，大小項目同步開發。

至于廈門TOD如何改變土地屬性，薛峰一再反復強調，關鍵在于交通和配套。

獨門秘籍

這里所強調的交通，並非指項目緊挨着地鐵站這麼簡單，廈門地鐵TOD真正要實現的是地鐵站能與社區有更緊密、更通暢的連接，解決市民出行全鏈條痛點。

島内濕地公園TOD項目就是最好的案例。該項目以地鐵2号線濕地公園站為中心，通過地下連廊，完整串聯五大住宅組團璞瑞、K11 Select購物藝術中心、甲級寫字樓财富中心以及地鐵公寓Ultra，即便是梅雨天氣，業主也能避開風雨直達物業。

連廊解決了社區内部通勤的核心痛點，但軌道團隊並未止步于此，而是要把軌道的交通價值延伸到社區的毛細血管，甚至細節到交通換乘、新興出行需求。

例如，聯動公交集團優化地鐵、BRT、常規公交接駁體系，縮短各類交通方式換乘步行距離，一改以往出站後長距離露天換乘的短闆，構建“地鐵+公交+非機動車”三位一體的完整換乘網絡。

至于新興出行需求，目前電瓶車停放是廈門城區存在的民生問題之一，為了解決這一痛點，廈門海滄TOD在原有城市綠廊的基礎上，打造融合立體綠化的千輛級電動車停車棚，兼顧景觀效果與車輛停放、充電需求，從源頭解決亂停放問題。

薛峰總結，交通是改變片區土地屬性的核心工具，但“家門口有地鐵”算不上獨家優勢，唯獨從地鐵站延伸到每一家這件事，目前在廈門只有廈門地鐵TOD能做到。

如果說交通是TOD的骨架，全維度、可持續的配套體系就是片區長久活力的靈魂。

“重賣房、輕運營”是行業普遍存在的通病，談到這里，薛峰重點強調：“交付不是終點，地鐵200億投下去了，我們100年都會守着這一片，通過深耕保持片區的活力和人氣。”

小區會所是最典型的“輕運營”案例，軌道團隊復盤廈門多個高端樓盤後發現，多數封閉式會所交付後常年虧損，數千方空間僅有少量區域使用，每年高額補貼都難以為繼。

有了前車之鑒，五緣灣TOD項目特地将約3000平方米會所的主入口設置在地鐵下沉廣場，打破小區圍牆限制，並交由專業化團隊運營，對外實行會員制，兼顧圈層私密性與經營可持續。

未來，大片區TOD将不再每個小區配置迷你會所，而是集中規劃公共運動區域、連片兒童遊樂場地等社區服務設施，整合分散配套，提升使用效率、降低運營損耗。

為保證長期服務能力，廈門地鐵TOD配套以統一規劃-招商-運營模式為主，确保配套的良好經營，避免因開發商撤場而衰敗。

然而，在這個用腳投票的時代，最終還是要回歸産品本身，即如何在地化開發貼合廈門人需求？

薛峰認為，因地制宜的差異化産品策略很重要，其中五緣灣TOD屬于擔當項目，周邊更是聚集多個6-8萬元/平方米高端改善樓盤，同質化競争激烈。

鑒于目前廈門島内多年未有新增院墅産品，團隊放棄全盤高層的常規設計，利用大進深打造高低配産品，前排布局稀缺臨海院墅，戶戶直面一線海景，下樓步行直達沙灘，後排規劃高層住宅，先賣院墅後賣高層。

盡管該地塊僅有住宅産品，但項目依舊融入了TOD獨有的“連接”基因。

五緣灣TOD項目坐落于地鐵2、3号線換乘樞紐，但並未局限于站内換乘的單一模式，而是通過打造下沉式公園廣場實現站外換乘；一條開放中軸線的設計，更是能從換乘點一眼望到海邊，将交通與海景串聯起來，讓站點與城市的連接更為豐富。

如今，廈門地鐵TOD已經用實績向市場證明：軌道賦能城市、服務民生的長期主義道路，在地産存量時代依然行得通、走得遠。

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