與華潤置地、徐匯城投結盟 保利發展的上海合伙之道

觀點網 保利發展今天在上海土拍場上如魚得水。

7月28日，上海第六批次土拍落槌，此次放出3宗地塊，總起始價178.7億元，其中楊浦八埭頭單宗以118.68億元的起拍價成為最高價地塊，光是競拍房企已達到八家。

此外，土拍還囊括了前身為冠生園食品廠廠區的徐匯康健地塊，該地塊為住宅+酒店+公共綠地的組合布局，同樣熱度頗高；此外，還有一宗位于奉賢區南橋闆塊的低密度宅地上線。

整場土拍從上午十點持續至下午三點半，歷經近六個小時，奉賢地塊由遠東宏信與奉賢新城底價摘得。

真正的重頭戲，被保利發展通過兩次房企合作收入囊中：上午，聯合華潤置地拿下楊浦百億地塊；下午，又攜手徐匯城投将康健地塊收入囊中。

兩宗核心地塊，兩種聯合體模式，花231.8億元拿地的保利發展，成為了這場土拍中少見的通吃赢家。

百億地塊資本博弈

作為本場土拍最具分量之首，楊浦八埭頭地塊本就是2026年濱江闆塊最大規模出讓的宅地，以及截至目前2026年上海單宗起價最高的宅地，直線距黃浦江岸線約300至500米，周邊涵蓋陸家嘴與北外灘。

值得注意的是，地塊還臨近美團、抖音、B站、抖音、中交、中建、西門子中國等企業總部。地塊前身為上海八埭頭老商圈，早年規劃為大型商辦綜合體，最終進行商改住，原商辦用地拆分出兩宗純住宅地塊，建築面積超14.8萬平方米，另保留約1萬平方米商業用地。

此次出讓的便是上述03A1-05、03A2-01、03A2-02地塊，用地性質為綜合用地，土地出讓面積7.23萬平方米，規劃建築面積15.8萬平方米，容積率2.18，起始價118.68億元，起始樓面價7.51萬元/平方米。

觀點新媒體獲悉，若剔除配套商業、公建設施等成本後，該地塊純住宅闆塊起始樓闆價達到8.14萬元/平方米，高于楊浦濱江歷年公開地塊的起始單價紀錄。

多重吸引力匯集一身的八埭頭地塊，自然不乏競逐者出價，土拍現場便吸引了中海、金茂&建發聯合體、招商蛇口&越秀&瑞城聯合體，以及保利發展&華潤置地聯合體幾家競買人。

最終在經過219輪競價後，上海保利城市發展有限公司&上海泓喆房地産開發有限公司以總價161.2億元競得該地塊，成交綜合樓面價10.2萬元/平方米，溢價率達到35.83%。

這場争奪戰中，最有看頭的是中海與保利華潤聯合體競相出價，雙方從74輪一直競價到最後落錘。

事實上，中海原本拿地信心還是比較足的，畢竟此前本就在地塊周邊接手了一宗爛尾項目——八埭頭濱江園。

資料顯示，八埭頭濱江園項目在2018年開盤時均價近10萬元/平方米，且實現了97套房源日光清盤。然而，項目二期在2021年因開發商變故陷入爛尾，有報道稱項目抵押金額超151億元。

直到2025年，中海中標成為代建方，項目也進行了重整投資，八埭頭濱江園的住宅爛尾問題才進入了實質性解決階段。

緊接着來到2026年6月，一份來自上海市人民政府城鄉規劃管理的文件顯示，同意上海市楊浦區平涼社區C090103單元控制性詳細規劃03A1街坊局部調整。

簡而言之，這份文件背後的調整方案即将楊浦區平涼社區C090103單元項目一分為二，並進行商改住、增配套環節。

圖片來源：網絡資料

增加的兩宗新住宅用地，正是此次中海與保利華潤聯合體争奪的八埭頭地塊。

只是中海沒想到，保利發展與華潤此次選擇用聯合體的方式合作拿地。

畢竟保利發展常年深耕楊浦，華潤置地方面在該片區前後落地了澐啟濱江、外灘瑞府等改善型項目，雙方通過組建聯合體，不僅分攤了百億級地塊的資金壓力，還共同承擔了未來的項目操盤風險。

保利發展提前布局

楊浦宅地之外，中海與保利發展聯合體的争奪還蔓延至徐匯的康健“大白兔”組合地塊。

據了解，該地塊為徐匯區S031002單元N06-38、N06-39地塊，用地性質為綜合用地（含住宅），土地出讓面積4.71萬平方米，規劃建築面積8.92萬平方米，容積率2.2，起始價56.70億元，起始樓面價6.35萬元/平方米。

該地塊吸引了招商蛇口、保利發展&徐匯城投聯合體、中海、象嶼&建發聯合體共4家競買人參與現場競拍。

最終經過96輪競價，由上海匯成房産經營有限公司&上海保利城市發展有限公司以總價70.6億元競得該地塊，成交樓面價7.91萬元/平方米，溢價率約合24.51%。

據觀點新媒體了解，該地塊前身為上海冠生園食品廠廠區，大白兔奶糖便出自該家工廠。

2014年，這家工廠選擇搬離，而工廠地塊變成了存量土地；2015年7月，冠生園官方還就盤活地塊發過一則尋找開發伙伴的文章。

從地塊位置來看，屬于康健闆塊，新房長期斷供，上一個入市新盤為2020年入市的鑫耀中城項目；此外，地塊臨近地鐵12号線、鑫耀·光環Live商業項目以及上海師範大學、世界外國語系學校等教育配套。

地塊調規中，原工業用地進行整合拆分，形成囊括住宅、酒店、公共綠地的組合布局，其中住宅部分建面約6.43萬平方米，容積率2.2，需配建日間照料中心、養育托管點等社區公共服務設施。

對于這宗地塊，保利發展可謂是志在必得，早在2026年6月24日就發布了徐匯康健N06-38、N06-39地塊招標公告。（另在6月25日，進一步發布了楊浦八埭頭地塊招標預公告。）

為何保利發展此次以如此迅速之勢搶占徐匯康健地塊的招標位？

關鍵點依舊在于稀缺二字：早在2021年，上海城投曾以33.3億元摘得旭輝康健街道N08-14地塊，往後5年内，該闆塊再無新地塊出讓。

上海城投所摘地塊最終命名匯樾庭，成交樓闆價約6.18萬元/平方米，房地聯動價達到10.2萬元/平方米，該項目于2023年10月開盤即售罄，熱度頗高。

彼時的保利發展，正在忙着給自家徐匯濱江雙子項目——保利濱江天珺和匯元玺項目開盤預熱，在這兩宗項目的實際銷售中已領略過闆塊熱度的力量。

因此，回到2026年土拍場上，保利發展選擇尋找合作企業，聯合徐匯城投共同操盤這宗稀缺性較高的地塊。

此外，由于住宅地塊與酒店用地捆綁出讓，考驗着房企的資金實力與運營能力，保利發展以合作方式入局，不失為更加保守穩定的做法。

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