中海46.8億“截胡”酒仙橋 拿下萬吉玖序之後的新籌碼

觀點網 北京朝陽酒仙橋0013-1地塊出讓，殺出了一匹“黑馬”。

7月28日，北京朝陽酒仙橋0013-1地塊正式出讓，招商蛇口、越秀地産、建發房産、保利發展、中海新城、綠城中國六大房企同台角逐。

該地塊起始價37.2億元，折合樓面價6.44萬元/平方米，挂牌階段線上報價累計5輪，底價擡至37.352億元。

正式落槌時，中海從六家房企合圍競價中強勢奪地，成交總價46.814億元，溢價率25.84%，成交樓面價約8.11萬元/平方米，。

這也是繼2024年中海萬吉玖序落地後，中海再度加碼酒仙橋高端豪宅闆塊。

再落一子

從地塊信息來看，本次出讓的朝陽酒仙橋0013-1地塊為純住宅用地，用地規模2.31公頃，規劃地上建築面積約5.78萬平方米，地塊東南側含半幅路寬4米街坊路。

對比今年年初的供地計劃，原本規劃的朝陽區酒仙橋0013地塊占地4.27公頃，容積率2.8，限高60米。

等到正式供應時，該地塊整體一分為二，率先開拍的0013-1地塊為原地塊西邊部分，占地面積2.31公頃，容積率調整為2.5，限高80米。

原先地塊包含的托幼用地則被規劃至東南角，與另外半幅街坊路仍留作庫存，等候後續0013-2供地規劃。

也就是說，此番擺上貨架的為純住宅用地，剝離了教育用地相關配建要求，大幅降低房企開發成本與運營壓力。

疊加地塊所處位置為坐擁成熟豪宅底盤的酒仙橋闆塊，0013-1地塊未拍先火，市場對于該地塊的關注度較高。

此前招商蛇口在開拍前半個月率先發布施工招標公告，拟以約56.58億的總投資提前鎖定地塊，市場普遍認為招商會将該地塊收入麾下。

但在正式競拍過程中，前期競價主力為建發及越秀，之後綠城加入角逐，至競拍價沖破43億關口後，建發綠城已收束競價節奏，招商開始發力與越秀競價；而在價格站上46億大關，場内僅剩下中海、越秀兩家一決高下。

最終中海強勢截胡，以25.84%溢價率、總價46.814億元成交，折合樓面價約8.11萬元/平方米。

成交結果看似出乎意料，但也在合乎邏輯。從開發角度來看，中海早已入局酒仙橋高端市場，具備成熟的豪宅打造經驗。

回溯至2024年11月，中海以153.32億元拿下朝陽大型組合宅地，其中包含酒仙橋10190014地塊，也就是如今的中海萬吉玖序項目。

另一方面，從此次參與競價房企來看，多家房企同日已于全國各地落地生花。

其中，保利以聯合體方式在上海分摘兩宗涉宅用地，合計斥資231.8億元，溢價率分别達35.83%、24.51%；綠城首度挺進廣州荔灣，16.86億元拿下宅地，溢價率沖高至40.97%；建發則福建大本營以7.26億元拿下泉州宅地，溢價率13.79%。

早早放出拿地信号的招商蛇口此番铩羽而歸，但早已不是其首次預判落空。

縱觀今年北京土拍市場，僅二季度供地中，招商提前出手招標的項目便有過半，但直至6月底才以8.447億元拿下通州九棵樹地塊，落子今年以來首個項目，至7月22日，再斥資7.2億元補倉大興新城地塊。

而越秀地産作為北京“新秀”房企，雖全程積極競價，但最終讓步于中海，或也有自己的思量所在。

豪宅熱地

從此次出讓地塊情況來看，起始樓面價6.44萬元/平方米，與兩年前萬吉玖序的樓面價幾乎持平。

此番成交樓面躍升至8.11萬元/平方米，溢價近25.93%。有市場人士指出，地塊旁側緊鄰的北京宸園及中海萬吉玖序兩大成熟豪宅盤，未來新房售價門檻将站穩11萬元/平方米。

作為酒仙橋的豪宅“標杆”，上述兩個項目均為2024年拿地開發而來。

當年6月，中建智地聯合體率先以112億元拿下酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區組合地塊。其中，酒仙橋地塊建設用地面積4.17萬平方米，規劃建築面積10.48萬平方米，住宅容積率2.7，後續打造北京宸園，官方銷售指導價鎖定12.5萬元/平方米。

當年10月，北京宸園正式入市，據官方披露，首日銷售額突破61.5億元。

同年11月，中海以153.32億元拿下酒仙橋+小紅門鄉+十八里店組合地塊。其中，酒仙橋建設用地面積2.8萬平方米，規劃建築面積7.81萬平方米，容積率2.8，後續打造萬吉玖序，期房銷售指導價同樣為12.5萬元/平方米。

2025年5月，酒仙橋中海萬吉玖序項目開盤，官宣口徑開盤當日成交額63.7億元。

如今項目相繼入市近兩年，從北京市住建委官網信息來看，截至2026年7月28日，北京宸園606套房源已網簽581套，去化率95.87%，成交均價約11.03萬元/平方米。

中海萬吉玖序項目370套房源完成網簽292套，去化率78.92%，成交均價約11.18萬元/平方米。

即便北京宸園具有先發優勢，但中海萬吉玖序“後來居上”，成交均價實現反超。

如今地塊由多家房企相繼角逐，一方面或是基于酒仙橋闆塊價格底盤的抗周期性，另一方面或也是對于市場信心的恢復。

對比兩大在售標杆，本次0013-1地塊容積率僅2.5，低于萬吉玖序2.8的容積率指標，低密屬性更适配高端改善産品打造；且地塊為單獨出讓純住宅用地，不同于北京宸園、中海萬吉玖序項目地塊的捆綁出讓，開發房企能夠輕裝上陣。

值得一提的是，此次拿地為中海今年以來于北京新增的首宗宅地。

至于此番補倉的項目如何與存量萬吉玖序進行分流，則取決于後續操盤方向的定位。

另外，本月底仍有3宗住宅用地準備出讓，其中包括為門頭溝的S1線0114地塊、順義區M15号線地塊、昌平區東小口鎮地塊。

有市場人士透露，上述待成交地塊同樣有一定關注度，意向房企中不乏國企及頭部民企，新一輪出讓能延續此番競價熱潮，仍值得期待。

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