北京印發街區控規改革實施意見 推動“好房子”向“好街區”整體提升

觀點網訊：近日，《北京市深化與城市更新相适應的街區控規管理改革實施意見》正式印發實施。

為全面踐行人民城市理念，深入貫徹中央城市工作會議精神,主動适應城市發展轉向存量提質增效階段的新要求，加快健全與城市更新相适應的街區控規編管體系與運行機制，更好地推動城市高質量發展、高品質生活、高水平治理，市規劃自然資源委結合本市實際制定《北京市深化與城市更新相适應的街區控規管理改革實施意見》（以下簡稱《實施意見》），經2026年7月17日市委全面深化改革委員會召開的第十九次會議審議通過後以京規自發〔2026〕204号文件印發實施。現就《實施意見》有關内容解讀如下。

1、《實施意見》出台的背景是什麼？

答：2025年7月，時隔10年再次召開的中央城市工作會議及2025年8月發布的《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期、城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的新階段，明确要以城市高質量發展為主題，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標。北京作為城鎮化率已超88%的超大特大城市，亟需轉變城市發展方式和發展動力，構建适應城市内涵式發展階段的規劃支撐保障體系。

2023年3月，自然資源部印發的《關于加強國土空間詳細規劃工作的通知》（自然資發〔2023〕43号）明确提出，要積極發揮詳細規劃法定作用，分區分類推進詳細規劃編制，提高詳細規劃的針對性和可實施性。同時強調，圍繞建設“人民城市”要求，城鎮開發邊界内存量空間要推動内涵式、集約型、綠色化發展，各地可因地制宜探索不同單元類型、不同層級深度的詳細規劃編制和管控方法。北京作為率先進入存量時代的超大特大城市之一，亟需加強規劃與政策的融合創新，構建更有針對性和可實施性的存量規劃編管體系。

新版城市總體規劃批復後，北京按照“三級三類”國土空間規劃體系，進一步組織編制了分區規劃、鄉鎮國土空間規劃，目前規劃實施管理重點已經進入到詳細規劃層次，向上要承接總體規劃、分區規劃各項目標指標和底線約束要求，向下要統籌指導項目實施，為城市高質量發展提供規劃引導和要素保障。北京城鎮地區約3562.5平方公里，劃分為1371個規劃街區，其中，除首都功能核心區和城市副中心以外，中心城區和新城地區約3315平方公里、1152個規劃街區，按照“按需滾動編制”街區控規的原則，目前中心城區編制率64%，新城地區編制率94%，街區控規編審工作的重點已全面轉向以中心城區為主的存量街區，亟需破解當前街區控規對城市更新的适應性不足、存量街區規劃實施整體性系統性不強、市場參與積極性不高等問題，深化與城市更新相适應的街區控規管理改革。

2、《實施意見》的總體思路和主要考慮？

答：相較于增量發展階段的藍圖式規劃，存量發展階段的國土空間詳細規劃更強調戰略傳導與落地實施，通過建立分層編制、分級審批、全程監管的管理體系，形成剛彈結合、權責匹配、動态适應的空間治理格局，以街區控規引領各區和市區部門形成合力共同推動街區規劃實施，以公共投入帶動街區整體價值提升進而撬動市場積極參與，最終以政府有為和市場有效共同推動“好房子”向“好街區”的整體躍升，推動城市發展方式從增量階段的土地開發模式轉向存量階段的“價值提升”長效共赢模式。

3、《實施意見》提出了“從‘好房子’到‘好街區’”，體現了怎樣的制度改革方向？

答：北京新版總規的最大特點是減量，以資源環境承載能力為硬約束，切實減重、減負、減量發展，實施人口規模、建設規模雙控，倒逼發展方式轉變、産業結構轉型升級、城市功能優化調整。為了将新版總規各項目標指標和底線約束要求進一步向下傳導，在陸續組織編制了各區分區規劃基礎上，同時也在此前99版、06版控規基礎上，北京于2020年初啟動了新一輪控規編制，通常稱為20版控規。北京這一輪控規的最大特點是打破傳統地塊主導的詳規編制模式，改為以規劃街區為基本單元統籌編制街區控規，並在規劃街區範圍内統籌剛性與彈性、統籌空間與時間、統籌安全與發展；改一次性編制為分層按需編制，強調與規劃實施進程同步，先按需編制街區深度的街區控規，再根據實施需要編制規劃綜合實施方案深化到地塊深度。一方面在日益增加的不确定性中，賦予空間發展最大的穩定性；另一方面又在相對的穩定性中，給未來發展的不确定性留足彈性和适應性。

北京城鎮地區約3562.5平方公里，劃分為1371個規劃街區，每個街區約2-4平方公里。從“好房子”到“好街區”就是以一個或若幹規劃街區為範圍，以街區控規為基礎，統籌資源要素、謀劃生成項目、提升空間價值，通過空間、時間、權益、利益多維度統籌，實現資源高效配置、設施均衡布局、特色風貌塑造、發展能級提升和城市治理增效。從“好房子”到“好街區”，就是從以往城市更新改造中局部項目的零散實施轉為規劃街區的整體性、系統性、結構性優化，通過整合規劃街區範圍内各類資源要素，統籌盤活空間、資金、政策要素，從更大範圍科學排布項目實施。從“好房子”到“好街區”，就是要改變以往項目碎片化、缺乏系統集成導致的城市界面不佳、街區風貌不好、街區整體品質不高、市場主體參與動力不足等問題，打破地塊邊界壁壘，平衡各方主體多元訴求，通過統籌各區各部門共同行動帶動市場共同參與，持續優化街區空間結構、完善街區整體功能、提升街區品質價值。

4、《實施意見》的創新點有哪些？

答：《實施意見》立足北京超大特大城市存量更新實際，改變傳統增量型控規管理模式，圍繞制度體系、規劃方法、實施重點、協同機制四大維度進行了規劃創新。

一是從剛性到彈性的制度體系創新，即堅持以總體規劃為統領，構建适應存量更新的街區控規編管體系。《實施意見》強調，以規劃街區為基本單元整體謀劃，創新建立分層編制、分級審批、全程監管的街區控規編管體系，在堅持空間剛性傳導基礎上，從時間維度為存量地區更新改造留足彈性，並将城市更新實施方案、城中村改造方案作為規劃綜合實施方案的特定類型，與規劃綜合實施方案“合二為一”，有效提高規劃編制審查效率。

二是從空間到時間的編制方法創新，即堅持以人民需求為導向，依托街區控規加強資源統籌和系統謀劃。《實施意見》強調，按照規劃引領生成項目的工作思路，通過總結回天、安貞等街區經驗做法，推廣“四步走八清單”規劃方法，從空間規劃轉向謀劃策劃，綜合考慮需求緊迫度和實施條件成熟度，滾動生成“任務清單與項目清單”，持續為各區各部門制定實施計劃提供規劃引領生成的項目來源。

三是從注重單體實施到關注公共空間、公共環境的實施導向創新，即堅持城市有機生命體理念，推動街區整體性系統性結構性優化。《實施意見》強調，推動存量地區的實施重點轉向公共環境、公共空間、公共服務，鼓勵探索功能復合利用、規模流量管理、市政交通向好式改善、多元主體産權歸集等适應城市更新的規劃標準規範，促進實現區域整體價值的提質增效，持續提升城市綜合吸引力。

四是從分散實施到政府統籌再到市場政府共同推動的協同機制創新，即堅持整合政府部門力量，以街區價值提升帶動市場參與，共同打造“好街區”。《實施意見》強調，以街區控規為基礎，引領市區部門統籌政策資金，以公共投入帶動價值提升進而帶動市場積極參與，以政府有為和市場有效共同推動“好房子”向“好街區”整體躍升。

5、《實施意見》在推動“好街區”規劃建設的制度設計上，有哪些重點考慮？

答：一是發揮法定作用。詳細規劃是實施國土空間用途管制、核發城鄉建設項目規劃許可、進行各項建設等的法定依據。《實施意見》明确我市城鎮地區詳細規劃包括街區層面控制性詳細規劃和地塊層面規劃綜合實施方案兩個層級。街區層面應以規劃街區為基本單元按需編制街區控規，将城市總體規劃、分區規劃各項目標指標和底線約束要求精準傳導落實到各規劃街區，作為編制規劃綜合實施方案的規劃依據。地塊層面應按需編制不同類型不同深度的規劃綜合實施方案，動态适配實際建設需求，确定具體地塊指標，作為規劃審批許可的依據。

二是突出剛彈結合。以存量為主的規劃街區，鼓勵采用06版既有控規成果評估套合、打包連片編制等方式，精簡編制内容、縮減編制周期、降低編制成本，提高街區控規編制覆蓋率。其中不涉及新增建築規模的存量更新街區，可在項目規劃綜合實施方案階段再行開展環境、水、交通、地質災害等區域評估工作，進一步壓縮審批時間，提高街區控規編審效率。經市政府批準的各類專項規劃中涉及控規管控内容的，經市規劃自然資源委組織開展空間統籌和資源平衡後，可按程序納入國土空間詳細規劃“一張圖”，作為編制規劃綜合實施方案的依據。

三是強調權責一體。充分發揮各區的綜合統籌作用，壓實詳細規劃編制和實施主體責任，堅持以規劃街區為基本單元，統籌好空間資源配置與經濟發展、民生保障、環境保護、文脈傳承、社會和諧等方面的關系，科學制定規劃實施時序安排，有序推動街區控規規劃實施。街區控規經市政府批準後，規劃綜合實施方案可由各區組織審查批準。同時，符合已批準街區控規的城市更新實施方案、城中村改造方案等，達到規劃綜合實施方案要求的，經依法批準後可作為規劃綜合實施方案的特定類型，按程序納入國土空間詳細規劃“一張圖”，作為規劃許可和項目實施的依據。

四是加強過程監管。依托國土空間規劃“一張圖”實施監督信息系統，建立詳細規劃統一數據平台。統籌整合街區控規和規劃綜合實施方案編制、審批、實施全過程全周期信息，對各區規劃指標落實和空間資源利用等情況開展即時監測、及時預警、科學評估，作為規劃動态維護和相關管理工作的基礎依據，切實發揮國土空間規劃“一張圖”實施監督信息系統的兜底性作用，對規劃實施情況進行動态跟蹤和監測預警，為存量街區控規高質量實施保駕護航。

6、《實施意見》在打造“好街區”的規劃方法引導方面，有哪些要點？

答：《實施意見》提出“四步走、八清單”的規劃方法，即以空間規劃為基礎底盤，進一步将空間規劃向謀劃策劃延展，變一次性項目謀劃為長期動态跟蹤推進，推動空間規劃與發展規劃的有效協同，實現街區控規與城市更新行動計劃的有效銜接。

一是體檢評估找問題。以規劃街區為基本單元，在充分尊重街區既有空間格局、建設條件和權屬關系的基礎上，全面梳理和核實資源資産底數，聚焦學位、車位等群衆“急難愁盼”問題，道路擁堵、管線老化、安全韌性等城市運行問題，以及人口結構變化産生的适老化、适兒化等配套設施短闆問題，常态化開展街區體檢評估，形成可量化、可落地的“問題清單”；系統梳理閑置場地、低效樓宇、街角空間、橋下空間、屋頂空間、地下空間、牆面垂直空間、濱水空間等可利用、可盤活的空間資源和建築資源，建立分類施策的“資源清單”，以存量資源破解存量問題。

二是多元協商問需求。堅持問需于民、問計于民、問效于民，在充分發揮街道和社區的基層組織作用的基礎上，依托“社區議事廳”等多元協商治理平台，廣泛推動居民、社區、經營主體及屬地單位等多方參與，全面梳理群衆休閑健身、鄰里交往、交通出行、政務服務等民生訴求，以及新消費、新業态、新場景等實際需求，形成貼合現實的“需求清單”；立足區域功能定位，聚焦街區長遠發展，描繪街區整體圖景，形成面向未來的“願景清單”，以地區多元主體共同需求願景作為地區提質增效的共同規劃目標。

三是規劃引領配政策。聚焦街區整體空間結構調整、功能布局優化、市政交通條件改善、環境綜合治理、城市精細設計、第五立面管控與風貌品質提升，以及用地資源統籌、實施時序安排等，系統形成可落地、可實施、可評估的“策略清單”；緊盯規劃落地實施過程中的難點堵點問題，圍繞功能復合利用、規模流量管理、結構布局動态優化、市政交通向好式改善、多主體産權歸集、審批流程改革等關鍵環節，形成小切口、可操作、能見效的“政策清單”，推動空間規劃與配套政策一體銜接、同向發力。

四是制定計劃推行動。綜合考慮居民需求緊迫度、産權主體意願、條件成熟度等因素，建立“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的梯次推進機制，将規劃整體目標分解為可操作、可實施的具體任務，明确實施主體、建設時序及資金來源，謀劃策劃形成“任務清單”；将任務轉化為具體的建設項目，動态納入各區城市更新行動、年度投資計劃，持續滾動生成“項目清單”，實現項目跟着規劃走、要素跟着項目走。

以回天地區為例，依托“四步走、八清單”規劃方法開展全周期動态謀劃，地區已滾動生成三輪行動計劃。前兩輪行動計劃累計落地項目200余個，完成投資400余億元。面向“十五五”，第三輪行動計劃統籌謀劃重點項目127項、預估投資343億元，持續以動态深化的街區規劃統籌空間資源、匹配實施時序，全方位推動區域高質量發展、高品質生活、高水平治理落地見效。

7、《實施意見》中“好街區”規劃實施重點有哪些？

答：《實施意見》堅持城市有機生命體理念，圍繞打造高品質“好街區”總體目標，将城市與有機生命體進行對應，從推動街區結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈赓續、治理增效六個維度系統部署實施重點任務，共同建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

強心髒，以動能轉換激活街區内生造血能力，建設富有活力的創新城市。一是提能級，聚焦軌道微中心、濱水空間等城市重點地區，集中力量打造一批具有辨識度和吸引力的活力地標，通過集聚建設指標，以點帶面激發區域發展動能，構建資源匯聚、活力融合的創新環境；二是促融合，持續優化空間布局與功能業态，深化文商旅體展融合發展，推動地上地下空間統籌利用，促進軌道交通站點、重點功能區、重點商圈地下互聯互通，全面提高空間資源利用效率；三是增活力，着力推動老舊街區廠區、低效産業園區、低效樓宇等轉型升級，培育壯大新興産業和未來産業，發展新質生産力。

健肌體，以品質提升增強街區綜合運行效能，打造有溫度的宜居城市。一是優結構，系統構建多中心、組團式、網絡化的15分鐘社區生活圈和完整社區空間體系，通過優化公共服務設施布局，均衡匹配居住、就業、商業、服務功能，有效減少居民長距離跨區出行，逐步降低城市整體交通流量，促進城市有序高效運行；二是重匹配，結合區域人口結構特征，統籌建設社區活動中心、鄰里中心、家園中心等綜合服務載體，動态配置養老托育、文體學習、社交休閑、便民遊憩等公共空間，鼓勵通過空間復合利用方式建設社區服務驿站，保障家政、快遞、外賣等城市一線服務從業人員的基本需求，實現空間供給與群衆實際需求适配、動态平衡；三是保需求，聚焦“一老一小”，統籌利用存量閑置用地與騰退空間，因地制宜推進老年食堂、康養健身等适老化設施和滑梯、秋千、攀爬架等适兒化活動設施的改造提升，打造全齡共享、溫馨宜人的社區生活場景，推動連鎖商超、生鮮門店、便民便利店下沉擴容、加密布點，實施標準化菜市場提質升級，健全社區便民商業體系，全方位保障居民就近日常消費需求；四是促共享，統籌公園綠地、文體空間、商業街區等公共載體資源，嵌入式布局各類全民健身設施，因地制宜新建、改造一批小型化、普惠型球類運動場地，滿足居民多種形式的體育健身運動需求。

固呼吸，以綠色轉型增強街區有機代謝能力，構建可感可及的美麗城市。一是促連續，立足不同區域環境和城市風貌特點，統籌公園綠地、河道水系等生态資源，按片區打造特色城市景觀，強化規劃管控和引導，推動各類公共空間互聯互通，建設連續完整的城市生态基礎設施體系；二是添綠意，有序推進街區微更新，打造口袋花園、城市森林等無界公園，建設更多市民群衆可感知、可觀賞、可進入的綠色空間；三是活水系，聚焦建設人水相親、城水共融的高品質濱水空間，激活濱水空間的公共屬性、生态價值和文化價值；四是重織補，統籌挖潛利用街角、橋下、建築退界等閑置或消極空間，綜合運用綠化提升、設施增補、景觀藝術塑造等手段，實現“見縫插綠、功能補位、顔值提升”。

通筋骨，以結構優化提高街區網絡聯通能力，建設安全穩定運行的韌性城市。一是大聯通，着力打通城市骨幹路網絡體系，強化街區路網與城市骨幹交通網絡的有機銜接，圍繞“學醫景商”等重點場所節點，系統提升規劃街區的網絡聯通能力；二是微循環，聚焦暢通内部交通，構建步行舒适、騎行便捷、環境友好、空間宜人的高品質綠色慢行系統，深化落實地鐵公交兩網融合要求，優化地鐵出入口與市政道路、人行過街設施的平面聯系和豎向銜接關系，打通居民出行“最後一公里”；三是優設施，統籌協調動态交通與靜态交通，加強停車設施、新能源充電設施等交通基礎設施的系統優化，構建供需适配、布局均衡的交通設施支撐體系；四是保運行，有序推進老舊管線更新改造，保障水電氣熱等城市生命線平穩運行，加快生态、安全、數字化新型基礎設施配置和海綿城市建設，提升城市抵禦風險、快速恢復運行的能力。

鑄靈魂，以文脈赓續厚植街區文化凝聚能力，以首善標準共建文明城市。一是留文脈，深入挖掘歷史文化資源，統籌不同歷史時期、不同功能的城市空間肌理、地域文化特色、建築風貌特征和時代發展特點，加強城市設計，融合周邊環境，延續城市記憶；二是促利用，有序推動歷史文化保護傳承利用與業态創新深度融合，支持培育消費業态、創新消費模式、搭建特色消費場景，以文化賦能産業發展，豐富城市文化體驗，增強街區活力和煙火氣；三是聚民心，充分調動市民群衆參與城市治理的積極性，匯民智、集民意、聚民心，共同破解城市治理難題；四是增歸屬，注重培育多元包容的社區文化，增強居民的認同感、歸屬感和價值感。

優神經，以治理增效強化街區感知響應能力，推動建設新型智慧城市。一是強監測，依托國土空間詳細規劃“一張圖”實施監督信息系統，充分利用智慧管理工具和大數據信息資源，實現對規劃落地、項目推進情況的即時動态監測和常态化體檢評估；二是重治理，持續強化城市智慧感知和動态适應能力，整合各類大數據開展動态分析研判，構建全域可視化、一體化統籌治理調度體系，推動城市治理模式向智能感知、精準治理轉型升級。

8、《實施意見》中“好街區”實施保障機制有哪些？

答：《實施意見》建立政府統籌、部門協同、專業賦能、市場參與的工作機制，推動各方力量在同一街區内統一行動、共同行動，合力打造“好街區”。

“政府統籌”強調的是充分發揮區級主體能動作用。各區按年度做好街區控規編制和實施計劃安排，要建立規劃實施統籌平台，以一個或若幹個規劃街區為實施範圍，統籌謀劃規劃實施任務和項目分工，按年度分解納入相關部門年度實施任務和投資計劃，逐步推動從“好房子”向“好街區”轉變。

“部門協同”強調的是推動部門聯動形成實施合力。各部門按照各自工作職責，主動對接各區街區控規實施中涉及政府投資的市政道路、交通設施、河道水岸、綠化環境、公共服務等設施建設改造任務，以及公共空間營造、街道景觀提升等環境提升改造項目，統一納入本部門年度實施任務和投資計劃，整合資金、政策和資源，共同推動規劃街區的人居環境和品質價值整體提升。

“專業賦能”強調的是推動專業技術賦能保障。有效發揮責任規劃師、建築師、估價師、園藝師以及藝術工作者、社會工作者、法律咨詢師等“多師”聯動機制作用，通過整體性謀劃、專業化設計、系統化策劃，打通規劃、設計、投資、更新改造、運維完整鏈條，通過持續參與街區控規的規劃編制與實施、跟蹤與評估，為存量街區更新改造提供全流程專業技術支撐。

“市場參與”強調的是激活多元市場主體内生動能。通過統籌整合政府部門投入帶動街區價值整體提升，以街區價值提升激活市場活力動能，撬動市場共同參與和資源有效配置，積極探索公益性投入與市場化投資有機融合的可持續運營路徑，鼓勵國有企業、社會資本作為投資、建設、運營主體，參與整體街區或單個項目的更新改造提升和常态化維護管理工作。

9、《實施意見》正式印發後，下一步工作打算有哪些？

答：後續市規劃自然資源委将組織制定“好街區”共同行動實施方案，抓實“好街區”品牌建設，推動“好房子”建設向“好街區”建設拓展，也将選取一批示範帶動效應強的存量街區先試先行，充分發揮優秀案例的示範帶動效應。同時，為适應存量地區建成環境特征與實施條件，市規劃自然資源委将抓緊組織制定技術管理文件，通過等效供給、精細引導、多元共治和漸進實施等規劃技術路徑，破解存量地區道路交通不暢、三大設施不足、公共空間缺失、存量建築閑置等難點堵點問題，為存量地區街區控規編制提供技術保障和路徑指引。

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