解碼城更、商業與開發 上海地産集團存量資産壓力與化解

觀點網 “地主”上海地産集團又拿地了。

7月23日，上海地産集團旗下上海虹霓置業以底價12.28億元拿下闵行虹橋商務區1宗商地，樓面價12611元/平米。據出讓條件，項目适宜建設公寓式酒店。

作為上海市屬城市保障類企業，上海地産集團主要在區域内從事城市更新改造、建設保障性住房及區域性功能開發，以及開展商品住宅及商業物業銷售等市場化業務。

觀點新媒體從一份上交所文件中獲悉，2023-2025年，上海地産集團錄得營業收入分别為372.66億元、317.55億元和336.28億元；淨利潤分别為21.71億元、14.37億元和5.5億元；同年末總資産分别為4296.97億元、4304.60億元和4469.95億元。

2026年第一季度，上海地産集團業績有所下滑，營業收入為76.03億元，同比減少33.47%；淨利潤為-4.14億元，由正轉負，主要系一季度無項目結轉所致。

解碼城更

在收入構成方面，上海地産集團目前收入主要來源為城市更新和區域功能提升、房地産業、建築材料銷售及施工，2024年以來三者合計占當期營業收入的比重均接近90%。

2025年，上海地産集團毛利潤為97.23億元。其中，城市更新和區域功能提升業務以及房地産業分别貢獻51.09億元和28.84億元；毛利率為28.91%，較上年小幅下降1.27個百分點，主要系當年結轉的房地産項目毛利率有所下降所致。

城市更新是上海地産集團的重點業務之一，近年來開發項目包括三林楔形綠地項目、虹橋商務區北片區城中村改造項目、颛橋鎮中心村城中村改造、龍陽路地塊項目、各區舊區改造等。

上述文件中披露了上海地産集團城更項目的具體情況。

其中，體量最大的是三林項目，截至2025年末，該項目累計已投資金額為357億元。據悉，項目土地整理工作已基本完成，大部分居住、商業建設用地已通過項目公司股權轉讓的方式移交給地産開發商進行二級開發。截至2025年末，三林項目存貨賬面價值為56.5億元。

虹橋北片區項目位于嘉定區，項目可研總投為465億元，其中一級開發總投資預計165億元，二級開發預計300億元。據規劃，該地塊包含經營性總用地83.5萬平方米，未來拟建成總建築面積為186.6萬平方米的住宅、辦公和商業項目。

截至2025年末，虹橋北片區項目累計投資金額為76.40億元，目前項目一級開發已完成企業和農戶動遷工作，累計實現股轉收入36.9億元。

颛橋項目是由上海地産集團與闵行區政府合作開發的重點項目，位于闵行區南部科創中心核心位置，項目将建成包含商品房、商業、辦公、農用等業态的生态園，規劃一二級聯動開發總投資為144億元。

截至2025年末，商品房部分已完成竣備交付，累計投資約97億元，回籠資金25.9億元（其中商品房銷售回籠16.7億元）。其中，住宅項目已于2023年12月開盤銷售，截至2025年末累計合同銷售金額為17.8億元，已開盤可售部分的去化率為37.5%。

此外，還有一個正在推進的重點項目是龍陽路項目。據悉，北蔡Z000501單元龍陽路地塊的土地使用權原集中于控股子公司上海地産龍陽置業發展有限公司，計劃按街坊分為7個子項目進行開發。2023年，龍陽置業将1、2、3街坊轉讓給上海地産集團，将4街坊轉讓給浦東軌交，剩余7、8、9街坊目前仍置于龍陽置業，尚未開始建設。

其中，上海地産集團負責開發的1、2、3街坊中，2街坊為首輪開發區域，占地面積為2.58萬平方米，規劃建築面積24.18萬平方米，預計投資規模55.5億元。截至2025年末，2街坊累計投資30.30億元，主體結構已完成結構封頂，二結構施工完成約90%；1、3街坊的建設工作尚未啟動。

除上述並表項目以外，截至2025年末，上海地産集團還持有黃浦更新公司、楊浦更新公司、虹口更新公司、外灘更新公司及徐匯更新公司各60%股權。

截至2025年末，上海地産集團對上述5家更新公司所持股權對應的長期股權投資余額分别為200.38億元、15.83億元、148.95億元、48.10億元和1.38億元。

資産盤活

值得關注的是，上海地産集團還将原保障房開發業務歸入城市更新和區域功能性提升業務中，這項業務主要包含安置房和公租房兩類。

資料顯示，2025年該業務無新開工面積，竣工面積為36.04萬平方米，簽約銷售面積為7.40萬平方米，簽約銷售金額為8.94億元。截至2025年末，上海地産集團重要在建保障房項目計劃總投資57.76億元，累計已投資51.05億元，同年末該項目對應的存貨賬面價值合計為40.41億元。

在開展城市更新及區域功能提升過程中，上海地産集團積累了大量可用于出租的物業，布局區域涵蓋全市10個行政區域，業态包括保障性租賃住房、辦公樓、購物中心及商鋪、酒店及休閑、倉儲等。

其中，主要租賃住房項目總建築面積合計136.45萬平方米，套數15345套。截至2025年，主要商用房建築面積42.22萬平方米，可出租面積35.45萬平方米，已出租面積33.46萬平方米。

不過，存量資産過多一定程度上帶來了壓力。近年來，上海地産通過資産證券化手段盤活運營資産，目前是國内首家同時持有租賃住房和商業不動産兩類公募REITs平台的地方國企。

2025年3月，匯添富上海地産租賃住房REIT作為全國首單“商改住”租賃住房REIT成功在上交所上市，募集資金總額13.62億元，該基金底層資産包括虹橋、江月路兩個保障性租賃住房項目。

其中，虹橋項目位于上海市闵行區申虹路，土地性質為租賃住房，項目于2021年8月建成，2022年10月投入運營；江月路項目位于上海市闵行區南江洲路，土地性質為配套商品房，2012年規劃為商辦並于2018年4月申請非居改居，2019年5月裝修改造完成，2019年6月作為租賃住房投入運營，並于2022年9月取得《納保認定書》。

2026年，該基金啟動擴募，計劃新購入兩個位于上海浦東新區的璟耀項目和璟博項目，合計建築面積約20.77萬平方米，總房間套數達2579套/間，遠超原REIT持有的資産規模（江月路項目+虹橋項目總房間數合計約1398套/間）。

無獨有偶，今年6月，匯添富上海地産商業REITs正式上市，該基金是全國首批商業不動産公募REITs之一，也是上海首單以寫字樓為底層資産的商業不動産REIT，募集資金總額40.92億元。

該基金底層資産為鼎保大廈和鼎博大廈兩棟寫字樓，項目均位于上海黃浦世博浦西片區，總建築面積17.33萬平方米。截至2025年末的評估基準日，鼎保大廈評估值為17.72億元，鼎博大廈評估值為19.17億元，合計36.89億元。

兩個公募REITs平台，能夠在一定程度上化解上海地産的存量資産壓力。

地産壓力

商品房開發和不動産經營業務是上海地産集團的另一項重要業務，而近年來房地産行業持續下行給該項業務帶來不小壓力。

從地域上看，上海地産集團商品房開發和不動産經營業務範圍主要集中于上海、無錫、揚州等地，未來計劃以上海為中心，深耕上海，並逐漸将業務輻射到上海臨近的部分省份。

中華企業是上海地産集團核心商品房開發和不動産經營與管理主體。2021年起，中華企業經營規模不斷擴張，總資産從2021年末的541.85億元逐步增至2023年末的602.35億元。

不過，受市場環境變化等因素影響，中華企業近年來放緩在手項目投建速度，並壓縮經營規模，2025年末資産總額已降至550.07億元。

拿地也變得謹慎，中華企業于2025年未新增拿地，大部分在手項目集中于上海，少量項目分布于江蘇、吉林和安徽。年内，中華企業實現簽約銷售金額28.80億元，較上年減少29.36億元；結轉房地産銷售收入85.17億元，較上年增加34.71億元。

2025年，中華企業營業收入為105.57億元，同比增長51.71%，淨利潤為4.28億元，較上年增加3.61億元，主要系當年公司交房結利的産品較上年同期增加，同時權益法核算單位上海保錦潤房地産有限公司開發的項目交房結利導致投資收益增加所致。

除此之外，截至2025年末，上海地産集團還是綠地控股第二大股東，持股比例為25.82%，期末賬面價值為60.24億元，較上年末減少15.97億元。

資料顯示，截至2025年末，上海地産集團非流動資産賬面價值為2465.86億元，主要包括在建工程、固定資産、其他權益工具投資、長期股權投資、投資性房地産以及其他非流動資産。

其中，在建工程賬面價值為283.69億元，主要包括141.96億元的龍陽置業待開發自持商業項目土地使用權，以及101.72億元的世博文化公園（區域功能類）項目等；固定資産賬面價值為236.27億元，内容以分散于本部及各子公司的房屋和建築物為主；其他權益工具投資賬面價值為84.44億元，主要包括按公允價值計量的綠地控股股權賬面價值為60.24億元；長期股權投資賬面價值為617.8億元，主要為對合營企業和聯營企業的投資；投資性房地産賬面價值為503.98億元，以自持租賃性物業為主，全部按成本法入賬。

同期末，上海地産集團剛性債務為1685.74億元，年末短期借款余額為29.02億元；長期借款余額為614.51億元；一年内到期的長期借款余額為167.64億元。

債券發行是該公司另一大債務融資渠道，截至2025年末應付債券余額為465.38億元，一年内到期的應付債券余額為197.61億元。

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