觀點與施永青、施俊嵘面對面：復蘇才剛剛開始 | 博鰲·浪潮中成長

編者按：2026年，變革的浪潮正以前所未有的深度和廣度重塑每一個行業。置身事内，我們需要把科技落到實業里，讓創新觸達真實的産業場景。

這是全新的周期，為順應新的形勢，觀點新媒體繼續推出“2026博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·浪潮中成長”。

通過對全産業鏈代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋變革中的成長新邏輯。希望這股力量匯入時代的浪潮，在落地中轉化為高質量發展的現實推力。

觀點網 近年來，面對復雜多變的宏觀環境，中原集團行政總裁施俊嵘始終奉行公司管治非僵化守則，而是動态平衡，吸納前人的經驗，因應情況作出合适的決策。

2026年已過去大半年，内地和香港兩地房地産正面對不同的形勢。當中，香港房地産市場在經歷一段艱難時期後，顯現觸底反彈迹象。

今年首五個月整體住宅樓價指數累升7.4%，較2025年3月低位累計反彈13%；首5個月整體住宅成交量同比升44.2%，一手成交量更大增56.3%。

香港樓市明顯迎來了春天。

最困難時期已基本過去

在問及香港樓市時，施俊嵘明确表示，去年3月房價處開始觸底反彈，樓價持續上漲，主要因開發商面臨較大銷售壓力，願意以相對低價推出項目，吸引大量自住買家入市，火熱場面又進一步帶動了投資者加入。

中原集團創辦人施永青亦認同，指出香港有些開發商面對現實的速度比較快，選擇虧本出售，尤其在疫情期間，他們以很低的價格迅速出貨，甯願犧牲價格也要換取成交量。而香港房地産自2021年開始調整，過去三年房價下跌約30%，這一實質性的價格調整亦帶來了明顯有利影響。

施永青更直言，是次香港樓市的上升周期才剛開始，且至少維持三至五年，近期成交量的回調，只是适當的調整。相信美國加息影響消退的因素帶動下，市場過了第三季度之後，動力應會逐步恢復。

而内地的房地産市場亦似乎在築底的過程中。

“内地房地産最困難的時期已基本過去，目前開始逐步改善。”施永青如是說。

施俊嵘則表示，内地房地産取決于宏觀經濟環境。最近幾個月，一線城市二手房成交量大幅上升，大部分人信心改善，開始願意購房或換房，這是比較良好的信号。但整體而言，過去過度供應的問題非常嚴重，大量新房庫存難以消化，這個情況可能會持續數年，甚至十數年，因為人口不可能在短時間内大幅增加。不過，核心區域的房地産問題已大致解決，可望恢復正常發展。

施永青料，一線城市一手房價格再過兩到三年可能基本見底。三四線城市仍需較長時間消化庫存，估計至少三到五年、甚至長達八到十年，才可能出現新的房地産開發活動。

他認為，雖然房地産黃金時代已一去不復返，但該産業仍會占據一定經濟比重，只是規模可能只剩高峰期的三分之一左右。

根據國家統計局最新數據，6月内地70城中，一線城市商品住宅銷售價格按月上漲0.1%；二線城市新建商品住宅銷售價格按月由上月下降0.1%轉為持平；三線城市新建商品住宅銷售價格按月下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

面對兩個截然不同的市場環境，接班已五年的施俊嵘表示，管理沒有既定的方式，管治不應該是靜态，而是動态的，只要結果好，其實每個方法都可以嘗試。

施俊嵘續指，市場環境及行業的變化，都為香港及内地業務帶來影響，更重要的是新媒體的發展，開辟了新的賽道，過去中原累積的優勢因此被削弱，不再像以前那麼穩固。以前怎麼做都容易赢，現在卻必須在新賽道上重新發力，地位不再如以往穩固，危機感很強。市場不好時，若管理層無為而治，就等于躺平。

中原必須要做的事

以内地情況為例，中原在北京的直營店由高峰時期至少200余家，目前業務重心逐步從傳統直營網點轉向創新合作渠道。

施俊嵘稱，北京作為一線城市，成交量其實還算可以，問題主要出自内部，團隊表現不理想所致。過去整個行業處于上升期，根本難以界定好壞。當舊有方式行不通的時候，就需要求變，在關閉門店的同時，發展新的合作模式。

“團隊沿用過去成功的做法，卻因市場改變而無法出成績時，往往會感到迷茫。此時，領導者必須帶領團隊嘗試新的方法，才能重新給予信心，讓大家繼續跟公司一起拼搏。”施俊嵘強調。

事實上，中原地産近兩年積極突破傳統直營模式，不斷探索多元化經營路徑。例如北京中原選擇将二手房直營業務向藤雲聯賣模式升級。該模式落地僅一個月，已有三十余家門店完成簽約或進入簽約流程。

今年1月，藤雲還與房地産互聯網交易平台優居旗下優居北京達成品牌聯賣戰略合作，目的是打通雙方房源、客源與渠道，實現資源的互通共享。

“藤雲原本主要做新房分銷，但新房業務發展不如二手房理想，因此開始考慮進軍存量房市場。對于表現好的團隊，我們會給予更多機會，讓他們以藤雲的方式經營存量房生意。他們的人脈資源豐富，這是一種新的模式。”施俊嵘解釋。

施俊嵘認為，市場好的時候，直營當然能賺得比較多；但市場不好的時候，因為資産較輕，不會虧損太多，整體盈利能力也相對較高。

施永青亦認為，門店盈利不好，雖然有時候需要堅持一下，但如果市場整體出現調整，也應該關掉一部分效益不佳的店鋪。

他補充表示，其實公司今年上半年成績十分好，業績與高峰時期相差不遠，盈利率達到歷史高位，個别月份的盈利率甚至超過20%。這個表現主要由香港市場帶動，得益于在市場低迷時主動縮減規模，關閉了效益較差的店鋪和人員，讓成本降到最低。等到市場復蘇時，自然就能展現強勁表現。

另外，中原亦會與新媒體達人合作，幫忙宣傳樓盤及轉介客戶資源，公司則負責與開發商洽談整合事宜，能讓賣房更加順暢。

施俊嵘指，新媒體是相對去中心化的模式，任何人都有機會成為達人。這雖然給每位經紀人更多機會，但對直營公司來說也面臨全新挑戰，尤其在香港。所以要想辦法為這些網紅達人提供更好的賦能，增強他們與公司之間的黏性。

目前新媒體已成為中原穩定的獲客管道，約占整體比例的20%-30%，與門店、網站及老客戶等管道並存，成為不可或缺的一環。

“中原不會放棄任何一條賽道，公司會盡量為有發展潛力的團隊提供資源，例如新媒體，以及未來在AI方面的投入，提前做好長遠發展準備。這個行業就像激流，你必須不停向前沖，否則就會被淘汰。因此，現在許多新的投放和發展機會，其實都是必須要做的事。”施俊嵘強調。

施俊嵘進一步補充，内地業務仍承受很大壓力，無論市場還是競争環境都非常嚴峻。希望市場好轉，如果今年情況仍像去年一樣，公司的整改速度恐怕會更快。

以下為觀點新媒體對中原地産行政總裁施俊嵘先生的采訪實錄：

觀點新媒體：從中原集團的數據來看，目前香港樓市情況如何？

施俊嵘：從去年3月開始，樓價持續上漲，去年下半年至今已增長約15%；若從去年3月低位算起，至今已增長約18%。期間成交量一直非常強勁，整個市場相當火熱。

主要原因是此前跌幅較大，市場累積了相當購買力。無論自住買家還是投資者，均選擇在此時入市。

自住買家雖然以居住為主，但置業仍是人生最大投資之一，自然會把握合适時機。去年開發商面臨較大銷售壓力，願意以相對低價推出項目，吸引大量自住買家入市，火熱場面又進一步帶動投資者加入。

這情況也與一段時間内地投資者較多有關，他們對價格敏感度較低，且對香港實際情況如交通等配套未必會做細致研究，主要看地理位置而積極入市。

在這些條件支持下，香港房價具備繼續上升的基礎。短期内市場信心有所減弱，适度回落反而是好事，可避免過度上漲。長期來看，穩步上升符合香港基本面。

觀點新媒體：在目前復雜市場環境下，中原的管理風格和理念是怎樣的？特别是數據驅動管理、無為而治與有為領導之間，如何平衡和取舍？

施俊嵘：我們肯定不是預測驅動管理，但管理仍會參考預測。

我更希望推動數據驅動管理，即透過歷史數據在營運層面做出管理決策。這方面我們一直在進步，數據已相對完善，但管理層如何有效運用這些數據仍有很大進步空間。

公司過去管理風格較為無為，相信人性本善，選擇信任員工，即使暫時沒有業績，也相信下個月會有。現在市場環境艱難，更重要的是科技進步帶來更多可用數據，管理層應該學習如何透過解讀數據來做出判斷和決策。

我認為，在不同的時代應采取不同的管理方法。從本質上說，我傾向無為而治，如果無為就能帶來良好業績和進步，自然最好。但市場不好時，若管理層仍無為，就等于躺平。

過去整個行業處于上升期，根本難以界定什麼是好、什麼是不好。做得好的自有其原因，只是你未必知道。因此，千萬不要用自己的偏見去影響優秀的團隊。

從另一個角度看，當團隊沿用過去成功的做法，卻因市場改變而無法出成績時，往往會感到迷茫。

此時，領導者必須帶領團隊嘗試新的方法，才能重新給予信心，讓大家繼續跟公司一起拼搏。因此，應該要有為，不是說一定要找到絕對正确的方法，而是需要展現有為的領導方向，才能更有效地帶領團隊。

觀點新媒體：今年上半年，中原北京區域部分門店關停，是出于怎樣的調整考慮？目前為止，中原集團的規模如何？

施俊嵘：北京作為一線城市，成交量其實還算可以，問題主要出在内部，團隊表現不理想，而集團要求所有團隊必須自負盈虧。

不同層級的考慮不同，最前線的業務員以三個月為周期，越高層級則需看更長的時間，尤其是豪宅類産品，交易頻率低，更需要長期觀察。

總之，團隊内部出現了問題，必須做出調整。

雖然我們關閉了不少門店，但同時也發展了新的合作模式，使用“藤雲”品牌與優居合作，印象中已開設超過30家加盟店。

藤雲原本主要做新房分銷，但新房業務發展不如二手房理想，因此開始考慮進軍存量房市場。對于表現好的團隊，我們會給予更多機會，讓他們以藤雲的方式經營存量房生意。他們的人脈資源豐富，這是一種新的模式。

作為一個平台，藤雲主要幫助小型中介共同發展，能夠整合大量小中介，形成合力與開發商洽談，争取房源合作機會。開發商不可能與上千家小中介逐一簽約，但透過平台就能有效整合。小中介越多，聚合資源的能力就越強，也更有能力推動業務。

這種模式更加輕資産，相比直營店投資成本低很多。

我們的門店規模與競争對手差距太大，無法直接比拼。對手在北京可能有上千家門店，而中原過去長期維持在100家左右。如果要開900家直營店，成本極高，但透過新的合作模式，就有機會快速擴大到幾百家，且投入成本低得多。

這種模式大幅降低成本，也降低了經營風險。過去直營時，門店盈虧由公司承擔，現在小中介自負門店盈虧，我們主要負責整合資源，協助與開發商談判，大部分工作仍由小中介完成，我們只分取一小部分。

我們一直都有經營藤雲業務，過去表現相當不錯，主要因為對市場的判斷能力較強。

市場好的時候，直營當然能賺得比較多；但市場不好的時候，因為資産較輕，不會虧損太多，整體盈利能力也相對較高。

觀點新媒體：在直營與輕資産以及新媒體合作方面，是如何規劃和執行的？

施俊嵘：如果直營團隊做得成功，肯定會投入資源大力支持。

我們正在嘗試各種不同的模式，雖然新模式下可能不如以前那麼賺錢，但考慮全部采用直營的話，市場下行時人力成本壓力會非常大。

因此，若想持續擴大，就必須逐步走向輕資産模式。

目前藤雲的模式以新房平台為根基，短期内不打算大量投入二手房源。因為藤雲在新房領域已經打下基礎，我們以此為依托。

但小型中介不可能只做新房，他們在經營二手房時需要各種扶持與賦能。我們則作為增值服務，協助他們把存量房業務做起來，這是一種新的合作模式。

另一個發展方向是與新媒體達人合作，我們歡迎更多的人與我們合作，無論是在線門店還是在線達人，誰有客戶資源都可以合作。

我們負責與開發商洽談整合事宜，開發商也非常樂見，因為我們擁有大量加盟商和達人，能讓賣房更加順暢。除了賣房，我們也會接商單。

我們會找達人幫忙宣傳樓盤。對達人來說，單獨服務每個項目比較困難，而我們累積了大量達人資源：頭部達人可能只需5個，中腰部需50個，普通達人則需500個。我們負責梳理匹配，整合成一個大型合作方案。這個發展方向成效不錯，已形成兩個面向，一方面與外部達人合作，另一方面也自己培養達人。

我們並非想成為達人，而是必須透過新媒體獲客，因為其他傳統獲客管道的效果已持續減弱。

在新媒體獲客方面，我們算相對成功，已成為穩定的管道，約占整體比例20%-30%。與門店、網站及老客戶等管道並存，成為不可或缺的一環，這對我們是重大進步。

觀點新媒體：開發商全民營銷、業主自主挂牌（如小紅書、抖音直售）的苗頭越來越明顯。在您看來，專業房産中介的核心價值是否會被技術平台和業主直銷模式影響？

施俊嵘：過去曾有一段時期，靠規模就能決定一切，開1000家門店就能掌握大部分客戶。但新媒體是相對去中心化的模式，任何人都有機會成為達人。

這雖然給每位經紀人更多機會，但對直營公司來說也是全新挑戰，尤其在香港。香港我們目前做得好，但若每個業務員都能自行成為達人，直接與中原合作又不用拿牌照，還能分到更多錢，這是無法避免的趨勢。

世界已經改變，公司必須面對新的挑戰，想辦法為這些網紅達人提供更好的賦能，與公司産生更強的黏性。

中原不會放棄任何一條賽道，會盡量為有發展潛力的團隊提供資源，例如新媒體，以及未來在AI方面的投入，提前做好長遠發展準備。

我們正在研究如何進行資源投放，過去處于收縮階段，現在則思考如何積極投資。

這個行業就像激流，你必須不停向前沖，否則就會被淘汰。因此，現在許多新的投放和發展機會，其實都是必須要做的事。

我們整個集團的大本營在香港，香港房地産市場恢復得比較好，所以集團整體算是活了過來。但内地業務仍承受很大壓力，無論市場還是競争環境都非常嚴峻。

我們的經營方式是看每個團隊的盈虧。許多團隊目前經營面臨考驗，需通過多項開源節流措施渡過難關，十分辛苦。

希望市場能快點好轉，公司得以健康發展，員工收入也能提升。如果今年情況仍像去年一樣，公司的整改速度恐怕會更快。

觀點新媒體：上任5年，可以為自己過去5年的表現打個分數嗎?

施俊嵘：我謙虛一點，打50分。過去幾年，尤其疫情期間，香港闆塊處于虧損狀态，業務也一直在收縮。目前整體情況比我接手時更差，規模縮小，市場尚未恢復，因此确實不能給太高的分數。

當然，這其中有市場因素，但行業變化也非常大。過去在線網站和APP方面擁有較大優勢，然而近年出現了許多第三方平台，影響了我們的獲客能力。更重要的是新媒體的發展，開辟了新的賽道，大家都沒有優勢。過去中原累積的優勢因此被削弱，不再像以前那麼穩固。

以前怎麼做都容易赢，現在卻必須在新賽道上重新發力，地位不再如以往穩固，危機感很強。

過去我們行業規範嚴格，大家都按規則行事，但新媒體發展後，許多法規已不适用或不夠用。如果不用數據和AI，這個行業只會越來越落後。所以，政府有必要更新相關法律法規。

另外，在香港，房地産廣告受到很多法律限制，相關條例适用于本地持牌機構，卻難以覆蓋跨境運作的内地達人。他們可采取靈活多元的方式拓客並将客源導流過來，而香港本土機構受相關規管所限，推廣的發揮空間有限，兩者之間存在較明顯的落差。

以下為觀點新媒體對中原集團創辦人施永青先生的采訪實錄：

觀點新媒體：當前這輪房地産調整與此前幾輪的本質區别是什麼？從歷史經驗看，行業底部調整期可能持續多久?

施永青：内地房地産最困難的時期已基本過去，目前開始逐步改善。原本擔心房地産蕭條會對實體經濟造成嚴重破壞性影響，但目前來看，大的系統性風險已基本受控，只是過去大量倒閉開發商的遺留問題尚未完全解決。

一線城市因經濟持續增長和人口流入，仍有新增需求；而許多三四線城市已建成房屋足以滿足未來多年需求，有些地方人口還在減少，新建住房屬于浪費。因此，二線城市短期内難有明顯增量。

一線城市新房成交量有望恢復到一定水平，預計一線城市一手房價格再過兩到三年可能基本見底。但三四線城市仍需較長時間消化庫存，估計至少三到五年、甚至長達八到十年，才可能出現新的房地産開發活動。因為過去供給過多，再新建大量住宅房只是浪費。

不過，仍有能力獲取新地的開發商，在一線城市好房子政策支持下，仍有可能獲利。目前二手房市場已明顯回暖，例如上海每月成交超過2萬套，顯示城市内部置換需求仍然存在，購房者對當前價格區間逐漸感到安心。

房地産不可能再回到過去那種瘋狂的黃金時代，那個時代已一去不復返。當年因為住房極度短缺，需要大力補缺口，如今補缺工作已完成，房地産不再可能作為經濟火車頭全力沖刺。不過，該産業仍會占據一定經濟比重，只是規模可能只剩高峰期的三分之一左右。

觀點新媒體：2026年上半年，香港樓市表現強于預期，呈現“價量齊升”的復蘇态勢，一二手交投暢旺，您如何判斷香港樓市下半年的走向？

施永青：香港房地産自2021年開始調整，過去三年房價下跌約30%。這一實質性的價格調整帶來了明顯有利影響：買得起房子的人大幅增加，真正用家的客戶也明顯增多。

香港有些開發商面對現實的速度比較快，選擇虧本出售，尤其在疫情期間，他們以很低的價格迅速出貨，甯願犧牲價格也要換取成交量。

這段時間香港整體環境有所改善，股市交投量大幅增加，進出口穩定增長，金融和外貿都在好轉。不過零售業和餐飲業表現依然不佳，倒閉情況較多。

我對香港下半年的看法是，現在已經上了一個台階，會先橫行一段時間，讓買家逐漸适應這個價位，之後再上第二個台階。以前的牛市也不是一次到位，而是一浪一浪向上推進。

房地産的周期性非常明顯，一旦進入上升周期，通常會持續一段相當長的時間，至少三至五年，甚至長達八到十年。以前香港的牛市也是一浪高過一浪。當然，時間越長，估計的變量就越大。這次復蘇才剛開始，我相信還會繼續一段時間。

觀點新媒體：6月全港一手住宅成交錄得約850宗，較5月的逾2000宗顯著回落，是否反映市場牛市已完結?

施永青：個别月份成交量低一些沒有問題，因為一手市場本來就不穩定，主要取決于開發商是否開盤。他們可以選擇不開盤，量自然就會減少。因此，關鍵是要看量小的原因。

如果價格大幅下跌但成交量很小，那就非常危險，但目前價格是上升的。這次量小的主要原因是部分買家心理上還未适應高價位，不過從實際成交結果看，仍然是買家讓步較多。

因此，我不認同社會上有些說法，認為香港牛市已經結束，即将進入熊市，甚至還會跌價，這種機會並不存在。

最近交投量減慢，我認為主要有三個原因。其中之一是價格升高後，買家對新高價産生抗拒。另外兩點，我的看法與一些意見略有不同。

第一是美國加息的影響。這次股市調整和房地産交投減少，确實有這個因素，但我認為美國加息的機會已經不大。上一次會議時鷹派言論較多，但現在美伊和平協議已經簽署，油價大幅回落至開戰前水平，油價壓力大幅減輕。

此外，美國政府财政狀況非常緊張，債務已超過39萬億美元，即将接近40萬億。在這種情況下，美國政府不希望維持高利率環境，因為他們必須借新債還舊債。因此，我估計美國現在談加息，主要是用言論來壓制通脹，但行動上並沒有加息。

加息壓力最大的時候已經過去，今年過了第三季度後，減息趨勢将慢慢顯現。下半年只是頭段會有一定壓力，但過了第三季度之後，市場動力應會逐步恢復。

觀點新媒體：中原在内地的門店數量和市場份額近年來持續收縮，您曾形容為“退守”戰略。在當前市場環境下，“退守”到何時才能重新出擊?

施永青：門店盈利做不好有時候也要堅持一下。如果市場整體出現調整，就應該關掉一部分效益不佳的店鋪。

中原香港這兩年，尤其是今年上半年，幾乎是有史以來最賺錢的時期。原因是在前兩年市場低迷時，我們主動縮減規模，關閉了效益較差的店鋪和人員，讓成本降到最低。等到市場復蘇時，自然就能展現強勁表現。

如果不考慮内地業務的影響，我們的業績應該會更好，與高峰期相差不遠，盈利率也達到香港歷史高位，有些月份的盈利率甚至超過20%。

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