正面PK珠實 保利溢價拿下廣州太古里旁宅地

觀點網 保利發展用15分鐘，給廣州聚龍灣闆塊的操盤手珠江實業上了一堂“截胡”課。

7月24日上午，珠江實業、保利發展兩家企業的名字出現在廣州公共資源交易中心的土地競價大屏上，兩方競拍的地塊位于廣州荔灣區浣花路以南、沙涌新村以東。十五分鐘後，經過10輪出價，保利發展以總價6.09億元，将地塊收入囊中。折合樓面價約2.46萬元/平方米，溢價率17.32%。

拍地價格、溢價率並不驚人，但放在聚龍灣闆塊的土地市場中，卻别有一番滋味。

作為聚龍灣闆塊的片區整改操盤開發商，珠江實業近年在這片區域完成了聚龍灣源舍住宅項目、坑口城中村改造，還與太古聯合打造了大灣區首座濱水太古里，還在拍地前發布此次競拍地塊的施工總承包招標公告，連開工日期都已標注。

畢竟，該地塊緊鄰珠實在售的聚龍灣·源舍項目，拿下此地，既能鞏固珠江實業在白鵝潭闆塊的版圖，還能免除潛在競品的壓力。

但最終，保利發展選擇競價10輪溢價摘地，打破了珠實辛苦營造的确定性。

保利的溢價拿地邏輯

實際上，保利發展願意溢價拿下該地塊的原因，與自己有關，也與對手有關。

縱觀2026年的荔灣區樓市，白鵝潭闆塊的剛改需求已得到市場驗證，這一點，從珠江實業旗下聚龍灣·源舍項目的熱銷表現中便可窺見一斑。

據觀點新媒體了解到，該項目自4月底首開以來，憑借“一路之隔便是太古里”的宣傳，2026年4月首開之時賣出136套房源，去化率達到81%，截至目前全盤去化超70%。

值得注意的是，保利發展也曾涉足這一闆塊，此前其在白鵝潭打造的國貿·保利海上印項目，已經實現了快速清盤。

因此，這一次保利發展在珠江實業發出施工總承包招標公告後繼續競價拿地，或多或少參考了自己與珠江實業的過往操盤實例。

另一方面，回歸地塊本身的數據，地塊位于荔灣區浣花路，臨近白鵝潭商務區聚龍灣片區。地塊總用地面積僅約1.29萬平方米，計容建築面積約2.47萬平方米，綜合容積率控制在2.14以内。

要指出的是，在當前中心城區普遍高密度的開發環境下，地塊的容積率指標具備顯著的低密屬性，在該闆塊内較為難得。

區位與配套方面，地塊與地鐵11号線及廣佛線換乘站沙涌站直線距離不足百米，可接駁琶洲、珠江新城等核心商圈；商業上，其北側緊鄰已開業的聚龍灣太古里，周邊同時覆蓋芳村小學、廣州醫科大學附屬第一醫院等相關配套。此外，地塊向南臨近珠江後航道，未來項目内的或部分樓棟具備一定的江景視野。

對于保利發展來說，上述資料意味着什麼？

首先，地塊的體量小，未來去化壓力也會小一點。地塊計容建面僅約2.47萬平方米，屬于典型的小而美地塊。對于開發商而言，這意味着資金占用更少、開發周期更短，未來回款速度相對較快。

再加上珠江實業此前在闆塊内的精細布局，地塊周邊從地鐵11号線到聚龍灣太古里，以及一衆教育、醫療、商業配套；且地塊綜合容積率2.14，是白鵝潭近三年出讓宅地中容積率最低的一宗。在周邊普遍容積率3.0以上的項目中，保利發展拿下的地塊的确具備一定競争力。

觀點新媒體還了解到，在白鵝潭沙涌這篇區域内，近一年來僅有珠江實業旗下聚龍灣·源舍一宗新盤在售，且該項目周邊兩公里範圍内沒有其他較新樓盤進行出售。因此，保利此次拿地後，或将吸引一部分聚龍灣·源舍的潛在客戶。

競拍之下的長期博弈

不過，這宗地塊並非完美無瑕。

觀點新媒體查閱地塊資料後得知，保利發展此次競得的地塊形狀並不規則。具體來看，該地塊由南北兩宗子地塊組成，形狀狹長但不方正。有市場聲音認為，預計這宗地塊上的項目僅能建設兩棟高層住宅，且小區園林空間将非常有限。

其次則是項目的定價問題。保利發展的拿地樓面價格為2.46萬元/平方米，加上建安、财務等其他隐形費用，項目最終售價應在4.5萬-5萬元/平方米區間内，才能覆蓋所有成本。

如用周邊項目進行對比，珠江實業旗下的聚龍灣·源舍售價區間在4.58萬元-4.91萬元/平方米；而保利發展旗下保利越秀天啟的二手房源挂牌價也在3.2萬元-5.2萬元/平方米上下。這意味着，在這宗新地塊面前，保利發展在定價上並無太大優勢，如果選擇以價換量，項目的利潤空間可能會被壓縮。

但從市場角度來看，當下本就處于行業深度調整期，各家房企不一定會選擇盲目追求規模、面積，而是轉向更具備确定性的、深耕較久的闆塊，且更加理性地評估項目的穩定性。

因此，保利發展願意溢價拿下白鵝潭沙涌這宗具備“小而美”風格的地塊，本質上是其對于該闆塊内确定性的押注--确定的地段、确定的配套、确定的客群。

與此同時，随着保利此次落子，其在白鵝潭闆塊的項目版圖也愈發清晰。從保利珠江天悅、保利瑧譽，到國貿保利海上印，再到如今的沙涌地塊，保利在白鵝潭已構建起一批項目矩陣，從這一點來看，其與珠江實業的争奪戲碼或許才剛剛拉開序幕。

在白鵝潭這片核心土地上，兩家頭部房企未來的正面博弈，注定将是一場曠日持久的拉鋸戰。不過，這場博弈的目的並非分出輸赢。保利發展此次順利拿地，但依舊需要面對未來項目打造、定價以及認購情況的挑戰；珠江實業此次雖未競拍成功，但其在白鵝潭闆塊的布局並未減少。

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