保不住的“情懷” 胡葆森30億出售河南文旅資産

觀點網 2021年6月，只有河南·戲劇幻城開城演講時，胡葆森說，這個項目可能不是一個成功的投資，沒有十年、二十年都無法做到财務平衡，但他相信天道酬勤，商道酬誠。

四年時間、超60億元的投資，胡葆森聯合導演王潮歌才打造出這座328米夯土城牆伫立麥田之上的“幻城”，号稱世界最大規模的單體演藝集群。

就在不遠處，投資了45億元的建業電影小鎮亦完美復刻着民國德化街，夜遊演藝持續刷屏社交平台。

然而，5年時間，戲劇幻城的21劇場依舊在搭台唱戲，電影小鎮亦天天上演着露天實景動作大戲，可看似一切照常運營的背後，卻上演着一場易主大戲。

7月23日，建業地産發布公告，将兩大標杆文旅資産打包作價30億元，出售給中信資本旗下信宸資本。其中，只有河南·戲劇幻城對應對價25億元，建業電影小鎮作價5億元。

很可惜，如今的建業再也支撐不起胡葆森的文旅情懷。

精巧的資産切割

外人眼中，只有河南？戲劇幻城是不折不扣的流量標杆。

在高德掃街榜中，該項目排名鄭州必去景點TOP2，全年熱度值98，綜合評分4.9。數據顯示，截至2025年地，項目累計觀劇人次突破5800萬，省外遊客占比超八成，85%到訪人群為年輕群體，重遊率遠超傳統主題樂園。

建業電影小鎮的遊客吸引力同樣不容小觑，自開園以來，憑借沉浸式電影場景和豐富演藝體系，日均接待遊客超過1萬人次，2026年春節期間，入園人次實現翻倍增長，王牌劇目《穿越德化街》場場售罄、一票難求。

然而，撕開項目光鮮客流的外衣下，财務現實卻十分骨感。

由于前期土建、劇場、舞台設備等投入巨大，疊加劇場維護、劇目持續更新、上千名演藝人員薪酬、園區運維等剛性持續支出，根據建業管理賬目數據，兩大項目合並後，2024年稅後虧損6282萬元，2025年稅後虧損5529萬元。

具體來看，建業地産是如何處理上述的文旅項目。

文旅項目誕生之初，就和地産開發資産捆綁在同一母公司體内。河南建業實景演出文化發展有限公司（簡稱：河南中原）持有“只有河南·戲劇幻城”相關載體，而河南建業一路有戲文化旅遊産業發展有限公司（簡稱：一路有戲）則運營“建業電影小鎮”。

簡單來說就是，兩家母體公司内部同時裝有文旅經營性資産以及配套未開發住宅土地兩類資産。

不過，早在2022年，建業現金流告急，将河南中原49%股權、一路有戲90%股權出售給了河南省老家文化發展有限公司，導致目前兩家公司存在外部合作方持股。

對于建業來說，一旦賣掉景區，留在母體公司内的住宅土地未來産生利潤，外部合作方就有權參與分紅。因此，為實現“文旅對外出售、土地自留獨享”，建業設計出市場所稱附帶股權回售的復雜交割結構。

整個交易分為兩條並行、互為前提的交割鏈條。

主線交易就是建業将兩大文旅資産裝入新設的河南麥田文化、河南一路有戲文化兩家殼公司，把殼公司100%股權轉讓給信宸資本。同時，配套同步安排回售，向合作方回購河南中原49%股權、一路有戲90%股權。

交割落地後，新設的兩家殼公司麥田文化、新一路有戲歸屬信宸資本，兩大景區徹底與建業切割；河南中原、一路有戲成為建業全資子公司，保留配套土地與地産開發資産。

但這場交易也並未能給建業帶來多大的實際到手利潤。據公告，標的資産2025年末備考賬面淨值約40.25億元，30 億元成交價格，預計帶來約12.16億元的賬面虧損。

現實層面，交易總對價30億元，扣除各類成本、債務清償、交易費用之後，建業最終可動用的回款淨額僅7.05億元，而該筆資金用于支付交易費用、履行物業交付責任及支持債務重組。

在地産業務上行階段，建業可以依靠地産開發利潤持續輸血培育文旅IP，但行業一旦陷入調整期，情懷在算不過賬面前就成了沉重的包袱。

建業的傷

從1992年香港賣樓花賺到第一桶金回到大陸市場起，胡葆森在外界眼里，就是實打實的儒商，會在鄭大講國學、在項目留墨寶、在文化類公開場合穿中式男衫，妥妥的地産三君子之一。

而文旅項目的背後，也正是胡葆森作為傳統文人雅士對家國的情懷。

建業文旅的萌芽是從2012年開始，安陽下轄湯陰縣是嶽飛故里，境内擁有嶽飛廟與羑里城，相傳這里正是商纣王囚禁周文王之地。彼時，地方政府謀劃文旅開發，建業變順勢組建專項團隊，開始了文旅的研究與探索。

2021年，觀點新媒體采訪胡葆森時問道，為什麼要做“只有河南·戲劇幻城”，他說，生在這個地方，長在這個地方，将來要死在這個地方。當代河南人應該有文化自信，也應該有文化自覺，不能光拿着祖先留下的東西炫耀，今天也要拿出一些東西，讓祖先也為你自豪，這就是我們做這件事的動力。

在這種情懷下，胡葆森确實斥巨資打造了不少文旅地産項目，除了建業電影小鎮與只有河南？戲劇幻城兩大標杆景區外，還有開封東京夢華古城復興項目、鄭州櫻桃溝足球小鎮、禹州神垕鈞瓷小鎮、濮陽雜技小鎮。

甚至，當時建業還懷揣一份雄心勃勃的規劃，即以鄭州為圓心，在中原地帶建一批深居當地特色的文化小鎮。

過去，胡葆森把投資文旅、酒店、商業、農業都放在建業地産，就是想讓建業地産去分享運營收益的大部分，可如今該類資産卻成為了推進“去杠杆”的代價。

事實上，國内文旅地産的運作模式大同小異，以主題小鎮的名義獲取成本較低的産業用地，以此撬動配套商業與住宅開發，建業也不例外。

而衆多文旅地産暴雷的原因也同樣大同小異，項目規模龐大、前期重資産投入高，疊加持續高昂的運營開支，長期大量占用企業現金流，建業也無法擺脫。

公司董事會在公告中指出：文旅屬于資本密集型非核心業務，持續需要資金投入；剝離資産可以同步甩掉相關債務與擔保，回籠資金用于債務重組，集中全部資源回歸房地産開發主業。

可即便出售了上述兩大文旅項目，建業地産的資金缺口依舊突出。

自2023年觸發美元債利息違約後，建業地産續推進離岸債務重組談判持，盡管目前已經完成離岸債務重組盡調、清盤分析初稿，向債權人财務顧問提交重組框架，但尚未達成全體債權人認可的正式重組方案。

而境内方面，公司僅完成9.25億元借款展期，大量到期債務仍在持續磋商。截至2025年末，集團總資産949.01億元，總負債高達1034.66億元，股東權益為- 85.64億元，處于賬面資不抵債狀态。

銷售方面，截至2026年6月30日止6個月，建業地産累計銷售總額37.55億元，同比減少15.5%；總合同銷售建築面積56.79萬平方米，同比減少19.8%，回血速度依舊存在挑戰。

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