引入龍湖代建後 渝開發2.25億接手黃葛渡15年爛尾項目

觀點網 引入龍湖代建近一年，重慶南岸原江灣國際項目又一次易主。

7月17日，重慶渝開發股份有限公司發布公告，拟以2.25億元現金收購關聯方恒誠融智旗下黃葛晚渡公司51%股權。

本次收購標的黃葛晚渡公司在年初剛接手黃葛渡（江灣）一期土地，同步承接項目開發建設。

據了解，該項目曾計劃打造“全球最高摩天雙子塔和高空商業街”，卻因故停滞爛尾近15年。直至2023年國資入局啟動盤活，並在2025年引入龍湖代建品牌龍智造，将項目重新定位黃葛渡CAZ中央活力區，拟打造高品質綜合型社區。

渝開發于公告中指出，項目地處南濱路核心濱江闆塊，屬兩江四岸核心區稀缺優質資産，此番收購交易，是公司優化核心區土儲、填補主城核心區高端住宅産品空白的重要布局。

“前世今生”

此次渝開發收購的黃葛晚渡公司，持有黃葛渡（江灣）一期土地。該地塊地處南岸南濱路長江大橋南橋頭東側，屬于巴渝十二景 “黃葛晚渡” 核心片區。

2008年，港資房企中國地産集團将業務版圖擴展到内地，于重慶設立重慶江灣房地産有限公司，並以4.7億元、13.39%的溢價率競得重慶南坪組團D分區D4-7-1/02、D4-7-2/02号宗地，地塊建築規模52萬平方米，土地性質為商住用地，項目定名為江灣國際。

彼時江灣國際項目被規劃為“全球最高摩天雙子塔和高空商業街”，但原有規模或許並不足以支撐這一規劃藍圖，拿地一年之後，企業實際控制人為汪世忠向重慶市人民政府提出3個項目規劃概念方案，申請将項目的建築規模增加至140萬平方米。

至2010年，重慶市政府同意上述擴容申請，将原興澳海底世界地塊1.52萬平方米土地以及重慶城投儲備的2.98萬平方米土地，並劃入江灣國際項目，實行統一整體規劃開發。

該次調整後，江灣國際項目總用地面積增至13.93萬平方米，地上總建設規模為140萬平方米。同時雙方修訂土地出讓協議，項目土地出讓總價款由最初的4.7億元上調至12.88億元，重慶江灣房地産有限公司需一次性補繳土地出讓金8.18億元，且承諾在協議簽訂後一年内啟動動工、五年内完成整體竣工。

但随着中國地産集團自身債務違約，江灣國際項目的建設遲遲未有進展。

拿地十年後，項目迎來第二次重大規劃調整，不僅整體計容建築面積被大幅縮減，原本規劃的全球最高摩天雙子塔、高空商業街等核心地標業态也全部取消。疊加2021年國内出台禁止新建500米以上超高層建築的限高政策，江灣項目藍圖宣告落空。

項目長期停滞爛尾的同時，重慶江灣公司也在拖欠城鎮土地使用稅款，司法執行等事項屢在疊加。至2022年7月份，該公司被重慶五中法院列為被執行人，截至當時累計被執行金額已達10.83億元。

随着債務風險持續發酵，2023年，重慶五中法院正式發布司法拍賣公告，對江灣國際項目土地使用權進行公開處置，為擱置十余年的項目地塊尋求新的接盤方。

時隔近15年，該地塊價值相較初始拿地成本漲幅近十倍，但司法拍賣之路坎坷不斷。當年該項目先後挂牌5次，期間多次遭遇流拍、挂牌中止等情況，拍賣起拍價也從最初的49.34億元下調至39.48億元，最終在第五輪挂牌中成功出讓。

直至第五輪挂牌，才在重慶城投托底之下出讓。業内分析表示，在樓市深度調整的大背景下，地塊初始起拍門檻較高，多數民營房企無力承接大體量資産與遺留風險，由本土國資城投平台出手纾困、盤活存量爛尾項目，是貼合市場現狀的合理選擇。

資産進出

國資接手之後，擱置十余年的江灣國際項目，以市級重點城市更新項目--黃葛渡項目進入盤活重啟階段。

資料顯示，2025年8月，項目正式簽約引入龍湖集團負責代建代銷，定位黃葛渡CAZ中央活力區，包含住宅、TOD、濱江商業、公園等内容。當年11月份，項目正式引入重慶建工正式進行施工。

具體來看，重慶市南岸區南坪組團D4-7-1等地塊采用EPC總承包的模式，項目占地面積約225畝，建築面積約76萬平方米，項目分期實施。

其中項目一期占地面積約30畝，項目建築面積約10萬平方米，住宅建築高度約198米，主要為高品質住宅及配套商業和車庫。

從工期節點來看，一期項目需在2026年8月5日完成售房部主體施工，並在11月20日及12月10日分别完成兩棟塔樓施工至二分之一主體（預售節點）。預計到2028年底達到交付條件。

城投托底之後，項目再次迎來易主。早在今年年初，重慶城投全資子公司恒誠融智公司便将黃葛渡（江灣）一期土地按照評估價格4.06億元作價出資，劃轉至全資控股公司黃葛晚渡公司。

如今，恒誠融智再将黃葛晚渡公司51%的股權，以2.25億元對價轉讓至渝開發。

根據公告，協議簽署後5個工作日内，渝開發需支付轉讓價款的30%，並且在收購黃葛晚渡公司51%股權後，需按持股比例向黃葛晚渡公司提供1425.35萬元财務資助，專項用于其償還恒誠融智公司的其他應付款項。

渝開發表示，項目地處南濱路核心濱江闆塊，屬兩江四岸核心區稀缺優質資産，可填補公司主城核心區高端住宅産品空白。

根據項目整體更新規劃，2028年首期将完成約300米商業街區、高品質住宅的建設落地，並引入優質教育配套；中期實現峽谷商業街全線貫通、崖壁公園對外開放及住宅交付，基本完成片區首輪更新建設；遠期将持續完善商業配套、升級片區功能，打造功能完善的濱江活力片區，完成區域城市界面更新。

值得一提的是，渝開發自身的經營情況並不樂觀。此前公告披露，2026年上半年，渝開發預計錄得淨利潤為負值，虧損區間預計350萬-700萬，而上年同期淨利潤為1.93億元。

對于上半年淨利潤同比下降，渝開發稱主要系上年同期該公司轉讓子公司1%股權，喪失控制權，合並層面剩余股權按公允價值重新計量确認投資收益2.4億元所致。

若再拉長時間線來看，2025年該公司雖扭虧為盈，但得益于非經常性損益貢獻，也就是說，剔除這一影響因素，渝開發經營業務尚未擁有大幅造血能力。

爛尾項目如今已駛入開發正軌，伴随優質資産注入與龍湖品牌加持，黃葛渡項目規劃能否兌現收益、增厚渝開發業績，仍未有定數。

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