數據中心競速 潤澤科技、萬國數據REITs擴募進行時

觀點網 上市近一年，首批上市的數據中心REITs還在競速。

7月9日，潤澤數據中心REIT率先向深交所提交擴募申報；時隔一天，萬國數據中心REIT緊随其後發布公告，宣布拟申請實施擴募並新購入不動産項目。

回溯至2025年7月，這兩只基金作為首批發行的數據中心資産公募REITs相繼成立，並于同年8月8日同日在滬深交易所挂牌上市，首日均以漲停報收。

時隔一年，首批基金開啟了擴募競速。

與此同時，市面上也開始顯現新的數據中心REIT的身影。據悉，天津江天數據旗下環京大數據産業天津基地項目已被國家發改委評估推薦至證監會，拟發售基金總額‌14.08億元‌。

擴容

此番擴募，兩只基金不約而同将目光投向河北廊坊。

其中，潤澤數據中心REIT拟通過擴募發售募集資金，新增認購南方資本-潤澤科技數據中心2期不動産資産支持專項計劃的全部份額，並最終投資于潤澤（廊坊）國際信息港A-7、A-8數據中心。

其中，A-7投産機櫃超5800個，上架率近90%，總功率超39MW；A-8投産機櫃超5900個，上架率近90%，總功率超39MW。兩者合計超1.17萬個機櫃，總功率超78MW。

産業科技連線獲悉，廊坊市為潤澤數據中心REIT底層資産持有人潤澤科技的“大本營”，此次擴募的資産與首發資産同處于一園。

首發底層資産為A-18數據中心，屬批發型數據中心，以機櫃托管服務費為主要收入來源。該項目唯一客戶為中國電信北京分公司，2025年共實現托管服務費收入1.36億元，占項目公司營收100%。

截至2026年3月31日，A-18可供上架總功率42,479.58kW，實際上架功率42,205.02kW，上架率99.35%，持續保持在99%以上；托管服務費單價為1,139.53元/kW/月（含稅），收繳率100%，剩余協議期約8.75年。

作為重資産的投入，新投産算力中心的上架率仍處于爬坡階段，收入端尚未跟上成本擴張的節奏，固定成本與新增業務成本的壓力集中釋放，2025年潤澤科技毛利率的短期回落。

彼時該公司表示，将推行“發行成熟項目、培育爬坡項目、儲備新建項目”的滾動資産池建設節奏，有序推動全國範圍内存量資産擴募工作,為項目快速落地與規模化高速擴張提供持續充沛的資本動能。

就在潤澤科技REIT啟動擴募申報推進資産擴容變現次日，另一只同期上市的首批數據中心REIT同步跟進提速，緊随着發布擴募相關公告。

公告披露，萬國數據中心REIT拟購入的標的資産暫定為廊坊曙成數據中心項目，位于廊坊龍河高新技術産業開發區，包括3棟數據中心樓及配套動力樓、1棟運維中心的房屋所有權及相應土地使用權，以及相關重要設備所有權（不含110kV變電站進線工程）。

分化

兩只數據中心REITs擴募同時選址廊坊，或是看重廊坊當地算力産業的集聚效應。

據悉，廊坊連續兩年位列城市算力分指數全國第一，培育國家級綠色數據中心12個，數量居全國首位，中國算力中心服務商十強中有6家落地廊坊。

截至2026年1月，廊坊全市已建成投運數據中心36個（含部分投運），總投資923.7億元，標準機櫃達46.27萬架，平均上架率83%；另有20個在建項目，總投資652.4億元。

随着人工智能算力需求與數據存儲需求的爆發式增長，市場對高可靠、高效率、可持續運營數據中心的需求持續提升。

在2025年年度業績會上，萬國數據基于對AI需求的看好，表示全力支持行業發展，将投入全部所需資源擴建AI基礎設施平台，並提出2026年全年投産面積超10萬平方米的投産計劃。

具有重資産性質的數據中心行業，業績增長建立在提前投入大量資本開支的基礎之上。萬國數據管理層同步透露，新簽訂單從簽約至上架仍有12-18個月的建設周期，在訂單正式轉化為計費收入之前，前期投入成本仍舊不容小觑。

在2025年将數據中心REITs發行渠道打通之後，優質項目整體的溢價發行既提升了資産估值，也加速資金回籠。

彼時萬國數據提到，已開始為C-REIT注入後續資産，目前選定了一個比種子資産更大的資産用于首次公開募股，目標是在2026年下半年完成資産注入。

有研報觀點指出，擴募有利于基金投資價值的提升與長期收益。此前兩只基金首發整體均以30%漲停，随後随着市場情緒震蕩，但整體仍維持高溢價水平。

在熱度有所回落之時，兩只基金的走勢也出現了分化。

産業科技連線注意到，此前潤澤科技數據中心REIT率先啟動擴募之時，萬國數據中心REIT卻面臨基金經理團隊的調整。

原基金管理人周洪宇因個人原因離任，而新上任的基金經理陳旌旄、孫少鵬新任基金經理均具有5年以上不動産運營管理或投資管理經驗。

有市場人士認為，萬國數據中心REIT管理團隊的變更，顯示出REIT産品進入運營階段後的管理變化。從長期來看，REITs具備較強配置屬性，上市並不意味着終點，步入常态化運營階段後，底層資産運營基本面将成為支撐産品價值的核心。

除此之外，在首批數據中心REIT發展進度開始分化之時，市面上也迎來了第三只數據中心REIT的身影。

據悉，天津江天數據旗下環京大數據産業天津基地項目已被國家發改委評估推薦至證監會，拟發售基金總額‌14.08億元‌。

區别于此前已上市的首批數據中心REITs，江天數據項目采用工業存量改造模式，系國内首單依托工業改造資産發行的算力公募REIT，若後續成功上市，或也将擴充數據中心REITs賽道的資産供給。

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