世邦魏理仕：TMT驅動辦公樓與商務園區去化，多元買家支撐投資市場成交增長

2026年7月9日，上海- CBRE世邦魏理仕近日發布《2026年上半年上海房地産市場回顧》報告顯示，上半年上海經濟運行總體平穩，投資和外貿增長強勁，消費逐步回暖。辦公樓供給需求同步增長，金融業引領全市去化。零售市場新增供應集中釋放市場活力，首店經濟驅動品牌加速擴張。倉儲物流進出口貿易持續復蘇，多元需求支撐下租金跌幅進一步收窄。商務園區辦公樓供給釋放與需求修復並行，TMT需求持續活躍。投資市場自用與投資型需求同步釋放，市場活躍度穩步回升。

優質辦公樓市場：供給需求同步增長，金融引領全市去化

2026年上半年，上海辦公樓市場共迎來8個新項目入市，其中二季度錄得4個新增項目，分别為K11 Atelier、保利浦開金融中心T3、日月光二期及徐匯萬科中心三期T1。上半年累計新增供應約73.3萬平方米。

需求端保持回暖态勢，上半年淨吸納量累計錄得31.6萬平方米，同比增長83%，已達到去年全年淨吸納量的八成。受新增供應集中入市影響，全市空置率同比上升2.1個百分點至24.5%。

從行業結構來看，金融業以16.0%的占比位居需求首位。其中，基金公司需求顯著回暖，私募、量化及對沖基金等細分領域擴張積極，同比增長接近一倍，且超過三分之一的需求集中于陸家嘴闆塊；專業服務業占比15.7%，由去年同期的第四位上升至第二位，主要受律所搬遷及擴張帶動；TMT行業位列第三，占比14.5%，傳統互聯網企業主導擴張，同時智能系統、芯片制造等高科技企業需求保持穩定；消費品位居第四，占比11.8%，除傳統快消品牌外，潮玩文娛、寵物産品等新興消費領域持續活躍，部分奢侈品企業在核心區也有優化布局與搬遷的動作；第三方辦公位列第五，占比11.3%，同環比均有大幅增長，本土聯合辦公品牌尤為活躍。

從區域表現來看，北外灘以14.8%的占比位居首位，其中約一半的需求來自酒店改造。面對高供應壓力，"商改酒"等存量盤活策略正逐步顯效，從長期來看有助于市場供需實現再平衡。此外，證券公司與律所同樣是北外灘去化的重要需求來源；陸家嘴依托金融業的回暖位居第二，占比10.7%；淮海中路位居第三，占比7.9%，以消費品企業的搬遷需求為主導；徐匯濱江與南京西路並列第四，分别占比7.0%。

租金方面，盡管市場需求持續改善，但受供應放量及市場競争加劇影響，上半年全市租金報價較2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金則下降4.6%至158.0元。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年7月

世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示："2026年上半年，上海辦公樓市場保持活躍，需求端持續改善。其中，TMT行業延續擴張态勢，專業服務業及傳統金融行業需求回暖，為市場去化提供支撐。展望下半年，随着約50萬平方米新增供應入市，優質辦公樓存量将進一步擴大，市場短期内仍将面臨一定供給壓力。但我們也看到，今年上半年，商辦用地的出清為負，並且政府在通過積極推進部分商務樓宇單元進行使用用途的調整轉變，僅去年至今，上海市超100萬平米的辦公室面積已經退出市場，從而進一步減輕了市場在供應端的壓力。在産業升級持續推進、企業辦公空間優化需求釋放以及租賃成本優勢提升的共同推動下，市場去化動能預計将保持改善，並有望帶動升級搬遷及新增租賃需求進一步釋放。"

零售物業市場：大體量新增供應釋放市場活力，首店經濟激活品牌拓店熱潮

2026年上半年，上海零售物業市場迎來5個新項目開業，分别為新鴻基天荟廣場、新六百Young、龍鳳PRSCO、西岸中環（二期）、以及位于浦東金橋的新嘉中心，體量總計61.2平方米。新項目聚焦潮流生活方式、運動體驗及多元化品質生活，分别為核心、次級及新興商圈注入新的動能。

受新增供應入市及大體量項目良好招商表現帶動，上半年全市淨吸納量錄得46.6萬平方米。随着新增面積集中釋放，全市空置率同比上升0.6個百分點至9.2%。分商圈來看，淮海中路等核心闆塊持續推進品牌升級與業态調整，短期内空置率有所波動；與此同時，往期開業項目招商穩步推進，推動部分項目空置率進一步改善。整體市場租金表現趨穩，上半年首層平均租金同比下降1.2%至每日每平方米人民币31.4元。

需求方面，零售業态需求占比提升至53.2%，成為市場主力需求，其中服飾品類需求占比25%，潮流服飾及戶外運動品牌布局活躍。一線戶外服飾品牌Nordisk的中國首店落址上海港匯恒隆廣場，Lululemon于西岸中環二期開設門店。Descente、Montbell、Kailas等分别在不同層級商圈開業。韓國潮流女裝品牌Musinsa Standard持續拓址核心商圈。此外，玩具禮品與珠寶飾品品類熱度不減，無印良品進駐新六百Young，黃金品牌如禦泰黃金、老鋪黃金分别入駐前灘、陸家嘴等商圈。

餐飲品類需求位居第二，占比39%。酸奶、咖啡茶飲品類開業活躍，中式餐飲如粵菜、雲貴川菜菜系持續熱度，亞洲料理品牌開業集中回轉壽司及壽喜燒，如金匠壽司于新嘉中心開業，甜品烘焙類品牌積極拓店，如Nunu Donut、Cinnabon分别于上海港匯恒隆廣場和靜安嘉里中心開設首店。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年7月

世邦魏理仕中國區商業租賃交易負責人希諾表示："未來六個月，上海零售物業市場有望迎來約76.6萬平方米的新增供應，包括位于浦東、虹橋、江灣新城等非核心商圈的優質零售項目。為促進消費，上海将圍繞'一節四季'等標杆IP持續發力，並在餐飲、文旅、體育、數字直播等多領域發放促消費補貼與消費券。此外，商業項目正從單純依賴消費端刺激，轉向主動升級資産競争力，通過引入新興業态置換同質化租戶，疊加沉浸式空間改造以提升體驗，對沖同質化競争帶來的空置壓力。"

倉儲物流市場：多方需求協同發力，租金降幅持續縮窄

2026年上半年，上海倉儲物流市場穩步復蘇。上半年共有2個新項目交付入市，合計新增供應20.2萬平方米，分别為熠躍嘉定産業園項目四期和熙麥松江物流園。

市場二季度錄得淨吸納12.4萬平方米，帶動上半年整體淨吸納量達30.5萬平方米。分區域看，青浦、松江和寶山是淨吸納的主要貢獻區域。金山受國補政策逐步退坡影響，部分相關租戶縮減倉儲需求並出現退租。外高橋則因部分租戶對非保稅倉庫需求提升，出現倉儲資源整合和搬遷騰退。全市空置率同比下降5.2個百分點至22.6%。其中，金山、嘉定及青浦空置率高于25%；浦東機場、奉賢和寶山空置率低于15%。

新租方面，市場主要由三方物流和批發零售主導。三方物流以54%的占比位列需求榜首，錄得國内外知名第三方物流及多家供應鏈類企業的大面積成交。批發零售類需求緊随其後，占比達26%。期内，國際大型連鎖零售和高端消費貢獻了多筆大面積新租交易，特賣折扣平台、生鮮電商等全渠道企業亦積極落位；同期，多家知名快消類租戶保持穩定續簽。

全市租金同比下降10.5%至每月每平方米35.2元，較去年同期15.5%的跌幅進一步收窄，表明市場基本面持續修復，租金調整趨緩。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年7月

世邦魏理仕中國區産業地産租賃交易聯席負責人方聞驕、鄭帥表示："2026年上半年華東地區出口需求強勁，制造業及供應鏈物流帶動上海倉儲物流市場擴張，同時消費需求穩步擴張。展望下半年，市場預計還将迎來近50萬平方米新增供應，主要分布在嘉定、青浦、臨港及浦東其他等子市場。短期項目集中入市雖會階段性推升去化壓力，但三方物流、制造業及快消品零售帶來的持續性剛需将穩步消化新增庫容。市場供需關系有望逐步改善，租金降幅進一步收窄，並逐步向企穩階段過渡。"

商務園區市場：供給釋放與需求修復並行，TMT需求旺盛

上半年，上海園區市場迎來5個新項目集中入市，新增供應約67.9萬平方米，同比增長61.7%，其中約70%的供應位于漕河泾和臨空闆塊。受需求持續釋放帶動，市場租賃活躍度進一步提升，累計淨吸納量錄得17.8萬平方米，同比增長11%。

在行業需求方面，TMT以61.6%的占比主導市場去化，其中，電信通訊與芯片半導體企業最為活躍，平台互聯網和遊戲類公司緊随其後。這反映出，人工智能與算力基礎設施建設帶動通信企業需求增長，半導體國産替代持續釋放擴張動能，同時數字經濟發展支撐互聯網及遊戲企業保持活躍，共同成為上海園區市場的重要需求來源。此外，3C電子相關企業推動消費品零售業需求占比達11.7%，生物醫藥行業貢獻約8.7%的需求，高端制造業則在新能源汽車産業鏈帶動下占比達到7.1%。整體來看，市場需求高度集中于集成電路、人工智能、生物醫藥、高端制造等上海重點發展的戰略性新興産業，反映出産業升級與科技創新正持續驅動園區市場需求結構優化，也為"十五五"時期上海培育新質生産力奠定了堅實基礎。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年7月

對比各子市場表現，張江、漕河泾與臨空三大闆塊合計貢獻了近五成市場去化，持續發揮核心需求引擎作用。此外，桃浦闆塊受兩家通信企業總部項目落地帶動，去化表現亮眼；禦橋闆塊則在消費品制造企業需求支撐下實現較快去化。從交易結構來看，租金持續調整有效激發了企業搬遷升級意願，搬遷需求占比達43%；與此同時，新設立企業需求較去年同期明顯提升，占比升至38%，市場活躍度有所回暖。總體來看，市場需求持續改善，但受上半年新增供應集中入市影響，全市空置率同比上升5.1個百分點至28.1%。至此，全市租金報價同比下降3.5%至每月每平方米131.1元，有效租金同比下降5.5%至每月每平方米89.7元。

世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示："展望下半年，随着近45萬平方米新增供應陸續入市，市場仍将面臨一定去化壓力。與此同時，租金調整帶來的成本優勢有望持續提升園區吸引力，為企業辦公空間優化及新增需求釋放提供支持。人工智能、集成電路、生物醫藥及高端制造等産業預計仍将是需求的重要來源：我們觀察到，人工智能正從技術突破階段加速邁向産業化和商業化落地階段。以大模型、智能體(Al Agent)、AI算力基礎設施及具身智能為代表的新一輪科技創新周期，正在帶動全球科技企業開啟近年來規模最大的資本開支擴張。除集成電路、生物醫藥、高端制造等傳統科創産業持續釋放辦公及研發需求外，圍繞AI芯片、算力中心、機器人、智能終端及工業AI應用形成的新興産業集群正在快速崛起。未來幾年，在政策支持、産業投資及技術叠代的共同推動下，人工智能相關産業有望繼續保持高成長動能，並帶動研發辦公、創新孵化、高標準實驗室及園區等多元空間需求增長，為商務園區及科技創新載體市場提供重要增量來源。"

物業投資市場：自用與投資型交易同步發力，市場活躍度向好

2026年上半年，上海物業投資市場共錄得62筆交易，交易總額累計273.5億元，較去年同期上漲18%。二季度交易筆數與交易總額環比上升，市場活躍度向好。

辦公樓資産以50%的交易筆數占比繼續領跑，其中超過六成為自用屬性，衆多行業巨頭基于對上海發展前景的良好預期紛紛布局購置資産。此外，擁有投資訴求的買家則依然以核心地段具備穩定現金流的辦公物業為主要配置選項，上半年辦公樓投資交易中62%的交易金額落位内環内闆塊。酒店占比16%，相對穩健的運營表現以及當前在售資産的估值水平使得個人及企業買家對該類物業的偏好持續升溫。零售物業以15%的占比緊随其後，投資者結構越發多元，除個人與企業買家持續購入小體量帶租約商業外，二季度代表性交易還包括弘毅與太盟聯合地方資本收購松江萬達廣場、砂之船通過法拍收購闵行金盛家居二期。

企業買家貢獻33%的交易金額，自用辦公與投資型酒店、商業是其入手的主要物業類型。機構投資者與地産基金合計占比22%，其對長租公寓、物流等新經濟資産及穩定運營的辦公、零售均有所布局。地産公司占比21%，優質地産商當前正加速配置低估值資産以期通過精細化運營實現資本增值。整體而言，投資型交易依然占據主導，占交易總額的67%。此外，法拍交易筆數占比24%，較去年同期54%的水平錄得大幅下降。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年7月

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示："2026年上半年，上海物業投資市場呈現出溫和復蘇的态勢，市場活躍度較此前有所提升。買賣雙方的價格博弈近平衡區間，資産定價有望逐步回歸基于資産基本面的理性軌道。越來越多實體企業在上海的重磅落子，也反映出市場對上海經濟基本面長期價值的認可；與此同時，在資産估值築底過程中，具備穩定現金流的優質標的持續吸引耐心資本與專業買家的關注。我們建議投資者關注核心區域穩定運營的優質辦公樓以及位于産業聚集效應顯著闆塊的長租公寓資産。另一方面，鑒于上海部分物流子市場和金止跌企穩信号初現，高標倉有望迎來流動性修復與價值重塑的窗口期。"

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