金·WALK誕生記 站在金科與家樂福身後的“資圈大佬”

觀點網 不良資産盤活的成功案例，或又增添一單。

7月8日，金科股份與家樂福中國多家下屬公司正式簽署協議，将依托家樂福存量資産的重整重組及煥新升級，推出旗下全新社區商業産品線"金·WALK"，首站落地武漢、沈陽、長沙核心商圈，後續将拓展上海、重慶、北京等核心城市存量點位。

不同于行業零散的商超改造個案，這場橫跨零售、地産兩大行業的存量資産改造合作，實則是由同一資本圈層主導、圍繞困境不動産處置搭建的完整産業閉環。

合作契機

雙方此次合作的契機，均指向同一家資産管理平台——上海品器資管。

2024年底，上海品器聯合體成功入選金科股份重整産業投資人，通過京渝星築、京渝星璨兩只持股平台合計持有金科9.34%股權，成為上市公司第一大股東，全面主導金科債務重組、存量不動産盤活戰略。

與此同時，品器資管聯合安徽國厚資産等地方AMC，全程參與蘇甯系家樂福區域子公司不良資産處置，2025-2026年先後參與多批次家樂福區域主體1元低價股權轉讓、債權折價收購，手握全國多城原家樂福門店資産處置主導權。

簡單來說，就是操盤金科重整的資本，亦在同步掃貨家樂福全國閑置、虧損大賣場物業，從而使得二者共享一套不良資産處置資本圈層。

資料顯示，品器資管成立于2020年，隸屬馮侖創辦的禦風集團，由前招商銀行行長馬蔚華擔任名譽董事長，馮侖出任董事長，創始合伙人包含鑫苑置業創始人張勇、不動産行業資深從業者單大偉等地産、金融行業資深老炮。

據了解，馮侖對不良資産賽道極其看好，早年平台創立接受采訪時，他就坦言正在與不少地方政府及銀行機構談不良資産，認為這是房地産行業巨大的潛在市場。

包括今年3月，品器CEO李根帶隊到訪山東鐵路基金，亦是圍繞不良不動産盤活、産業聯合投資、特殊資産重整、資本+産業咨詢搭建常态化合作平台，雙方計劃聯合發掘鐵路沿線存量土地、園區、配套不動産項目，共建資産處置協同通道。

由此也能看出，區别于傳統私募、地産基金純賺取資産買賣價差的營運模式，品器資管更偏向于打造“投資、改造運營、增值退出”的全鏈條服務。

而回到此次家樂福與金科的合作，亦是三方合作共赢的歡喜局面。

對AMC而言，原家樂福物業債權長期沉澱難以變現，通過引入金科商業運營實現資産持續造血，能大幅降低不良處置損失；對金科而言，在圈層内低價獲取成熟社區存量物業，避開新建商業高額土地成本。

甚至對家樂福資産持有方，能依托重整框架減免大額債務，盤活閑置沉澱物業，三方資本訴求完全匹配。

然而，資本只是打通盤活的入場通道，最終能否實現資産價值兌現，還得依賴于金科的運營能力。

喚醒沉睡資産

眼下，金科要做的是如何喚醒家樂福這批“沉睡的物業”。

自2026年6月底，蘇甯以200萬元低價将客優仕（原家樂福中國）控股100%股權整體出售，徹底剝離家樂福零售業務後，中國大陸再無運營中的家樂福品牌大賣場。

截止目前，原家樂福主體已完全停止商品銷售、商超運營業務，剩余核心資産僅為兩類：一是全國多城自持社區商業物業；二是長期低價簽約的優質長租大賣場場地，若資産繼續閑置就會産生持續的财務損耗。

具體來看金科此次的存量商業煥新模式。據金科披露，其将推動歷時一年研發的AI全時融入型“金·WALK”産品線落地，對項目進行全面硬件更新與軟件提升，引入大量新業态、新首店。

該産品線涵蓋社區養老、寵物陪伴、鄰里食堂、親子關愛、健康運動等全齡友好業态。其中，寵物全周期服務體系與“金色太陽”社區養老品牌為亮點内容。AI智能體則将實時洞察需求、精準調配商業資源與服務。

事實上，金·WALK並非金科全新打造的初代産品，早在2021年，金科便将社區級商業産品線叠代升級至以“金·WALK未來社區生活中心”為代表的4.0産品“金·WALK”。

當時，金·WALK未來社區生活中心在重慶、貴陽、武漢、南甯、昆明、徐州和運城等城市均有落地，並計劃以每年超10個項目的速度布局全國，但2021年末的債務危機打亂了原有規劃。

時隔五年，金·WALK規模化動作重新啟動，但模式已從“自建擴張”改為“存量改造托管”。

可這五年間，社區商業的競争亦進入了白熱化階段。一方面，龍湖星悅荟、華潤萬象里、萬科里、中海環宇坊等數十條房企社區産品線全面鋪開，同一居住區多家競品分流優質住宅大盤與消費客群。

另一方面，沃爾瑪、盒馬、美團小象等線上線下零售巨頭集中下沉社區，生鮮、日用品剛需客流被雙線分割。

因此，新一代金·WALK便将最核心的賣點放在了“AI全時融入”上，産品線将把AI智能體全天候嵌入家庭、小區物業、商場經營、全齡服務四大場景。

不過，也有市場人士認為，AI只能優化運營效率，想實現持續客流與租金增長，核心還是要看線下場景與配套服務的硬實力。

在運營煥新這方面，金科的确存在一定的項目背書。以昆明金科愛琴海為例，金科産商在2024年全面接手該項目後，聚焦于“滿足年輕、有孩家庭需求的零售配套”定位，全年更新引進品牌70余個，面積逾2萬平方米，品牌刷新率占比達到30%。

最終2025年全年，昆明金科愛琴海銷售同比提升10%，客流同比上升17%，會員新增14萬個，同比提升79.4%。

2025年全年，金科旗下多個購物中心的銷售額亦取得同比提升。例如，重慶愛琴海購物公園銷售同比提升12%，甯波愛琴海購物公園提升11%，重慶大竹林金科樂方提升10%，重慶涪陵金科美鄰匯提升12%。

資本搭台、運營唱戲，金·WALK最終能不能真正盤活閑置物業，仍要交給市場來檢驗。

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