仲量聯行2026年上半年深圳房地産市場回顧與展望

2026年7月7日，深圳--2026年上半年，深圳甲級辦公樓市場延續修復态勢。需求端成交活躍度提升，淨吸納量同比顯著增長，推動全市空置率連續三個季度回落；租金雖仍處下行通道，但環比跌幅已連續兩個季度收窄。整體來看，市場改善主要由高成長行業擴張、新興商務區承接能力增強，以及成本驅動型升級搬遷共同推動；企業選址決策仍高度關注總租賃成本、空間效率與産業協同。

深圳甲級辦公樓市場

市場需求表現

2026年上半年，深圳甲級辦公樓市場需求動能穩步修復。二季度市場延續一季度以來的改善趨勢，淨吸納量持續走強，環比及同比均保持顯著增長，反映出企業租賃活動有所回暖。

盡管成交規模回升，企業核心租賃策略仍以成本管理為主，多數企業在不動産決策中繼續關注租金談判、面積優化與區位調整。同時，部分業務發展穩健、增長預期明确的企業，傾向在總體租賃成本可控的前提下，将辦公空間從老舊樓宇或非核心區遷入品質更高、配套更完善的新一代甲級辦公樓，以提升辦公效率、員工體驗與空間配置彈性。

從成交面積段和區域分布來看，大面積租賃需求主要集中于新興商務區及毗鄰産業集聚區的闆塊。二季度仲量聯行錄得的1,000平方米以上租賃成交中，約半數位于南山區，其中前海與後海表現較為活躍。上述區域新增優質項目供給相對充足，可提供整層或大單元産品，同時臨近科技園及産業集群，對科技類租戶的吸引力較強。

行業表現方面，以智能硬件、人工智能及應用（AI+）、跨境電商為代表的硬科技與新經濟行業，構成上半年最活躍的租賃需求來源，合計錄得租賃面積約占總成交的近30%。這類行業的擴張邏輯與産業趨勢緊密相關：智能硬件受端側AI和具身智能商業化提速驅動，進入産品叠代與産能擴張周期，帶動研發及運營團隊的辦公空間需求；AI領域正加速向場景滲透，金融、教育、醫療等垂直行業應用落地，直接推動銷售與交付團隊擴編；跨境電商進入全球化運營深耕階段，海外運營、供應鏈及合規等崗位持續增加，轉化為綜合辦公空間需求的直接擴張。相較之下，傳統需求來源中的金融業整體保持平穩，成交以1,000平方米以下中小面積為主，擴張意願相對審慎。

市場供應與租金

2026年上半年，深圳甲級辦公樓市場新增四個項目，合計體量約24萬平方米。其中，二季度市場新增兩個項目，合計約10萬平方米，分别位于前海與留仙洞總部基地。受自用與預租去化帶動，兩個新項目入市初始空置率低于同片區前期項目水平，對片區整體空置率的推升作用有限。

在結構性需求回暖的支撐下，盡管新增供應持續入市，全市空置率仍延續下行趨勢。截至二季度末，深圳甲級辦公樓空置率錄得24.9%，環比下降約1.0個百分點，較2025年底累計下降約1.5個百分點，且已連續三個季度環比回落。

空置壓力的邊際緩解，正在影響業主方的定價策略與市場預期。二季度全市甲級辦公樓租金環比跌幅顯著收窄至1.0%，實現連續兩個季度改善，上半年累計下跌約3.4%。分區域看，福田核心區是跌幅收窄最為明顯的片區之一，區域内多數甲級辦公樓二季度租金整體維持相對穩定。

仲量聯行華南區董事總經理李文傑表示：“經過近幾年的市場深度調整後，随着空置率連續改善，深圳辦公樓市場正逐步進入更為理性的修復階段。業主方心态已從前期強調‘以價換量’，轉向尋求去化與價格之間的審慎平衡，進一步大幅降價的意願有所減弱。尤其是核心地段、運營能力較強的優質資産，議價能力邊際增強，但整體市場仍需要時間消化新增供應。”

市場展望

展望下半年，深圳辦公樓市場需求預計将延續結構性修復特征，增量需求主要來自三類方向：第一，AI、智能硬件、跨境電商及出海相關企業仍将展現較為蓬勃的活力，研發、運營、銷售及綜合職能團隊擴張有望持續轉化為辦公租賃需求；第二，圍繞頭部科技企業、産業鏈上下遊及相關專業服務機構形成的空間集聚将進一步增強，帶動科技園、後海及前海等相關闆塊保持較高活躍度；第三，在租金調整窗口期，部分企業将繼續通過升級搬遷、面積調整和區位優化實現“降本增效”，推動品質較優、交通便利、配套完善且運營能力突出的項目獲得更多承接機會。

仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地産研究負責人曾麗表示：“下半年深圳辦公樓市場需求的關鍵變量，将是産業動能能否持續轉化為實際租賃吸納。高成長行業的辦公需求已不僅限于簡單的面積擴張，而是更緊密地與研發協同、人才吸引和産業鏈配套相結合。下半年，這種圍繞頭部企業形成的集聚效應将愈發明顯，疊加酒店、大健康等非傳統辦公業态的增量需求，市場去化的結構性支撐正在從點狀向線面擴展。”

供應端方面，下半年預計仍有超百萬平方米的新增供應入市，且全部集中于南山區，将對區域空置率造成結構性壓力，全市空置率或将階段性回升。但其中約35%的體量預計将被企業總部自用需求所吸納，會對市場去化形成一定支撐。綜合上半年去化表現與下半年謹慎樂觀預期，2026年全年淨吸納量表現有望優于2025年。得益于需求持續釋放與部分自用型吸納支撐，整體空置壓力增長将相對平穩，年末全市空置率預計較上年末小幅回落。

租金方面，在需求預期改善、空置壓力階段性釋放的背景下，業主對進一步大幅下調租金的态度将更趨謹慎；租戶端仍将以成本控制為主，通過續約重組談判、搬遷議價與優化面積實現降本，與此同時，升級需求将向交通便利、配套完善及樓宇品質卓越的項目集中。預計下半年全市租金将繼續維持溫和下行的主基調，但跌幅将局限在較窄的區間内，全年租金同比跌幅有望較2025年進一步收窄。

深圳酒店市場

回顧2026年1-5月，深圳入境及國内客流持續回暖，為酒店市場提供堅實底座。寶安機場旅客吞吐量達2，841萬人次，同比增長3.6%，其中入境外籍客流同比大增33.9%；廣深港高鐵客運量亦提升14.5%。強勁的需求傳導至高端酒店市場：前五個月平均房價同比增長5.2%，出租率擡升6.5%，共同推動每間可售客房收入（RevPAR）同比大漲12.1%至845元，高于其他一線城市，僅次于三亞。

需求端，新興科技行業增速領跑傳統産業，高頻技貿往來帶動酒店商務需求。另一方面，政府持續加碼文旅闆塊，東部濱海活動、全市賽事演藝以及免簽紅利，驅動境内外休閑客流攀升。因此，深圳商務、休閑兩大客群雙輪驅動市場增長。

下半年，亞太經合組織第三十三次領導人非正式會議（2026年APEC會議）落地深圳，将成為全市最受矚目的焦點。此前，深圳受限于奢華供給與政務接待短闆，國際會議場次不及京滬，高端接待能力待補強。借勢APEC，本地酒店業績有望迎來顯著擡升。盡管會後市場将回歸常态，但APEC将大幅拉升深圳的國際聲量，以此錨定“亞太科創”會議地位。

供給方面，上半年深圳中高檔及以上市場已新增1，357間客房，下半年将再迎2，677間客房入市高峰（高檔占58%）。鑒于仍有大量新簽約項目尚處建設期，存量酒店仍可享受短暫紅利，但需求端對供應增量的消化速度尚待觀察。

市場供給在擴張的同時伴随着資産證券化的提速。随着商業不動産公募REITs試點落地，華安錦江、華住安住、復星旅文（亞特蘭蒂斯）及中金開元旅業四單項目相繼申報，形成了多元資産格局。仲量聯行酒店及旅遊地産事業部大中華區副總裁杜依認為，盡管當前在産權合規、治理結構及估值體系等方面仍需進一步磨合與優化，但這標志着酒店資産正逐步打通通往公開資本市場的關鍵路徑。随着試點經驗的積累和政策配套的完善，公募REITs有望成為推動酒店行業存量資産盤活、實現價值重估的重要引擎，為市場注入長期的流動性活力。

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建築面積。

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