劉益謙與他的豪宅版圖 30.25萬單價的嘉佰道徐匯首露面

觀點網 前兩年唯愛抄底爛尾樓盤的資本玩家劉益謙，如今帶着自家項目回到上海市中心。

7月1日，位于上海徐匯區域的嘉佰道徐匯項目完成取證，項目内聯排别墅建面380-430平方米，備案均價達到30.25萬元/平方米；小高層主力建面100-122平方米，取證均價約合17.53萬元/平方米。

更令市場關注的是，該項目地塊是在2024年年底落槌，由成立不到十年的“新”房企宸嘉發展摘得。

這家成立于2020年的年輕房企，在2024年底擊敗多家央國企拿下該地塊。業内普遍認為，宸嘉發展的迅速擴張離不開國華人壽的資金支持，而其背後的實控人正是資本大拿劉益謙。

早在2000年，劉益謙便成立上海新理益集團有限公司，随後在資本市場通過大量囤積法人股，先後入主北大車行、河北華玉、安琪酵母等多家上市公司。

後于2009年至2015年間，劉益謙累計參與35次企業定向增發，總投資額突破120億元，賬面收益超150億元；直至2020年，其才親自涉足地産領域，成立宸嘉發展，從爛尾項目做起。

如今，随着嘉佰道徐匯項目的入市，劉益謙在上海的地産開發版圖也逐漸排布清晰。

定價與底牌

30.25萬元/平方米的單價放在上海改善型項目市場，是什麼水平？

在上海樓市，常規改善型項目的單價通常在10萬至18萬元/平方米區間内，而30.25萬元/平方米的定價，不僅直接拉高了徐匯區的新房價格上線，也刷新了上海内環城市别墅的單價紀錄。

從定價邏輯來看，能夠實現這一價格有兩大原因：其一在于項目内聯排别墅的地理坐標位于城中心，數量僅有三套；其二，主要依賴于土地指標的特殊性，該項目容積率僅1.59，而在目前的上海核心城區，連容積率2.0以下的宅地供應亦稀少。

不過，過高定價也意味着較高的去化門檻。當下徐匯濱江内有三大墅類産品在售：除嘉佰道徐匯之外，還包括雲錦東方三期聯排、中海雲錦華庭，後兩家項目的單價分别為29.8萬元/平方米、20.6萬元/平方米，其中，中海雲錦華庭容積率低至1.5。

按此來看，嘉佰道徐匯本批次取證的聯排别墅數量僅個位數，在當前市場環境下，這類定價更多面向高淨值客群，而非面向大衆改善市場的常規銷售。

畢竟這一項目的大多戶型為120平方米左右的高層，要知道，當前上海新房供應結構呈現明顯的大戶型化趨勢，主力面積段普遍集中200-250平方米。這導致部分有改善需求但無需過大空間的購房者被排除在新房市場之外。

但據觀點新媒體了解，目前徐匯濱江區域内滿足次新、且項目面積在120-150平方米左右的房源挂牌量較少，且房源多為高容積率項目産品。

按此來看，嘉佰道徐匯真正的需求窗口不在30.25萬元單價的個位數别墅噱頭上，而是均價17.92萬元單價的高層戶型。

從地理位置來看，項目背後的徐匯區S030501單元N06-22地塊，位于徐匯内中環，臨近強生花苑、龍華西路東側，周邊包括上海師大附中附屬龍華中學、龍華會、龍華寺等配套。

此外，該項目周邊還包括五開五罄的中海領邸項目，側面證明了該區域對改善客群的吸引力。同時，項目周邊還分布有保利濱江天珺、禦江廷等多個已入市或售罄項目，未來商業配套或将聚集。

鑒于上述因素，這宗土地在2024年年底出讓時所獲關注度頗高，彼時共有4家房企輪番争奪該地塊。

據觀點新媒體了解，拍地時每輪報價間隔都不長，超過39億元後報價速度開始有所放慢。在土地價格觸及中止價、進入報高品質競價階段後，只剩兩家競買人參與。最後，宸嘉發展以總價43.82億元摘地，樓闆價12.6萬元/平方米，溢價率約40%。

接盤與擴張

在拿下徐匯地塊前，宸嘉發展已在上海灘打響一定知名度。

但彼時，外界普遍将其視為劉益謙依托國華人壽進行資本運作的載體。自成立起，宸嘉發展借助母公司國華人壽在資産端的布局，接連吞下陽光城、泰禾等出險房企的項目，完成了初期的原始積累。

回到2020年11月，宸嘉發展在香港成立，内地總部就設于上海。成立初期，宸嘉發展並未直接在公開市場拿地，而是通過接盤國華人壽手中持有的地産項目來積累土儲。

例如，其在上海布局的虹口北外灘項目、普陀桃浦養老項目，前身均為國華人壽通過出險房企而持有的資産。這一階段，宸嘉發展更多扮演的是險資體系内地産資産的承接者角色。

以成都嘉佰道為例，該項目前身為阿瑪尼藝術公寓，由兩棟222米超高層塔樓組成，周邊3公里範圍内覆蓋太古里、IFS等核心商圈。宸嘉發展接手後，備案單價約合6萬元/平方米。

在長沙，宸嘉嘉臣道位于望城區月亮島片區，總建築面積約47.4萬平方米，綜合容積率1.78，均價約1.7萬元/平方米。于2022年11月，嘉臣道完成兩次開盤。

2022年，宸嘉發展不甘只接盤爛尾樓，其業務發展方向逐漸轉變至土地市場端，劉益謙的地産版圖在此時正式擴張開來。

2022年6月，宸嘉發展在上海公開土地市場首次亮相。

彼時，宸嘉發展聯合惠州奧林匹克置業，擲63.7億元底價拿下普陀區長風社區W060602單元pt0268-09地塊，該地塊後來開發為上海宸嘉100嘉佰道項目，並于2024年6月開盤，于一日内售罄，銷售額達61.78億元。

這一項目的去化能力，讓宸嘉發展在上海一戰成名。

随後，宸嘉發展繼續在核心區域加碼，2024年順利拿下徐匯地塊，嘉佰道徐匯在兩年後亮相。

除了土地端拿地，宸嘉發展還擅長與企業合作收購項目。

嘉佰道徐匯亮相前一年，宸嘉發展聯合中華企業競得上海徐匯東安舊改項目最後一宗涉宅地塊。

具體來看，該聯合體以29.87億元總價競得上海城市更新建設發展有限公司的全資子公司上海新楓安100%股權，中華企業受讓70%股權及相應債權，宸嘉發展受讓30%股權及相應債權。

而上海新楓安公司此前曾通過協議出讓方式拿下上海徐匯斜土社區C030301單元127b-23地塊，成交總價83.5億元，樓面價約12.6萬元/平方米。

值得關注的是，該地塊是上海最大單地塊一次性征收項目徐匯東安舊改項目的三宗涉宅地塊之一。另兩宗涉宅地塊此前被中海地産、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資聯合競得，總成交價達到405億元。

從内部接盤、公開市場拿地，再到與國企聯合操盤，宸嘉發展在上海的擴張路徑逐步清晰，但作為一家出手“闊綽”的企業，其高溢價拿地和高定價策略能否持續轉化成穩定的利潤，仍需時間檢驗。

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