告别高周轉“賭徒” 修復居民資産負債里的地産開發與城建機遇

近日，《求是》發表《以更大力度提振消費》，指出要加快修復居民資産負債表，着力穩定房地産市場，促進資本市場健康穩定發展，防止資産價格下跌對消費信心的負向螺旋。

相關表态明确了房地産資産價格穩定的關鍵作用。這一導向也預示着，後續出台的穩樓市政策，将把穩定房價預期擺在更為核心的位置。

4月28日中共中央政治局會議對房地産市場的表述，從此前中央經濟工作會議和政府工作報告中的“着力穩定房地産市場”調整為“努力穩定房地産市場，紮實推進城市更新”。

這一措辭變化表明，當前樓市仍存在偏弱環節和不穩定因素，需要通過持續的政策落地和預期引導，進一步鞏固市場向好的态勢。

2026年5月以來，全國重點城市房地産市場延續回暖态勢，受“五一”假期影響，疊加深圳、廣州等一線城市4月末出台限購放開、公積金政策等優化利好政策。

全國商品住宅市場正處于底部企穩的關鍵階段，核心城市引領修復的趨勢更加明确，但市場全面回暖仍需時間，城市間、區域間的分化格局料将在較長時期内持續存在。

目前，房地産行業的發展邏輯從增量擴張轉向存量提質，城市建設的重心從規模建造轉向功能升級。傳統高周轉、高杠杆的開發模式逐步退潮，城市更新、代建服務、好房子建設交織成為行業轉型的核心主線。

城市生長新範式

數據顯示，近年來全國商品房銷售規模逐步下降，傳統住宅開發的利潤空間持續收窄。此外，疊加土地成本高企、需求結構升級、監管政策精細化等多重因素，房企單純依賴規模擴張的增長路徑已難以為繼。

與此同時，城鎮化進入中後期階段，大量建成空間面臨功能老化、配套不足、産業叠代的現實需求，城市更新成為盤活存量資産、提升城市能級的核心抓手。

國務院于5月28日印發《城市更新“十五五”規劃》，明确到2030年城市更新行動取得重要進展，到2035年基本建成現代化人民城市。文件部署培育城市發展新動能、營造高品質生活空間等6方面重點任務及14項重大工程，並提出城鎮危舊房改造50萬套等量化指標。

據了解，這是首次在全國層面設置量化目標，如五年累計完成城鎮危舊房改造50萬套/間、新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個、老舊街區廠區改造提升1500個、城中村改造4000個、城市地下管網改造36.5萬公里。

這標志着城市更新已從地方試點上升為國家戰略，成為新時期城市建設的核心任務之一。

多地相繼出台城市更新專項條例與配套政策，進一步明确實施路徑與支持舉措。例如，明确鼓勵社會資本以委托代建、聯合運營等多元模式參與更新改造、項目運營與物業管理，為社會力量參與城市更新掃清制度障礙。北京、上海、廣州、成都等先行城市也持續深化更新實踐，探索出政府引導、市場運作、公衆參與的多元實施模式。

不同于過去大拆大建的粗放式改造，新時期的城市更新更強調高質量的核心理念，堅持留改拆並舉，以保留利用提升為主。城市更新不僅關注物理空間的煥新，更注重産業導入、民生改善與文化傳承的多維價值統一。

從行業價值來看，城市更新不僅為房地産行業開辟廣闊的存量市場空間，更重塑房企的角色定位。即從傳統的住宅開發商，轉向城市空間的運營商與服務商。對房企而言，參與城市更新不僅能夠獲取穩定的項目資源，更能積累綜合運營能力，沉澱品牌價值，構建穿越周期的核心競争力。

從城市發展維度看，高質量的城市更新能夠持續優化城市功能布局，提升人居環境品質，激發城市内生動力，是推動新型城鎮化建設、實現城市可持續發展的必由之路。

品質升級路徑

當前，“好房子”已成為行業發展的核心導向，相關部門明确提出打造“安全耐久、健康舒适、生活便利、資源節約、環境宜居”的好房子，推動住房建設從“有沒有”向“好不好”轉變。

好的品質終将吸引人群。從市場觀察，今年在核心城市市場多個高品質項目實現熱銷，展現出強勁的市場韌性。

保利發展位于廣州海珠區的全新項目保利海韻正式開盤，推出超300套房源，開盤當日去化率高達96%，認購金額18億元，成交均價約5.97萬元/平方米。深圳龍湖觀萃項目首次開盤，主推92套103平方米和138平方米的四房戶型，折後均價約3.33萬元/平方米，成為2026年深圳首個“日光盤”。

代建模式的快速崛起，則從開發模式層面重構房地産行業的分工體系，也為好房子的規模化落地提供專業支撐。

好房子的落地，離不開全流程的精細化管控，從規劃設計的人性化考量，到工程建造的品質把控，再到成本與進度的平衡，都需要專業體系的支撐。

代建企業憑借成熟的標準化管理體系、豐富的項目操盤經驗與強大的資源整合能力，成為好房子建設的重要執行者。

代建企業的品牌價值日益凸顯，優質的項目口碑與市場認可度，成為企業獲取項目的核心競争力。在部分地方代建的考核細則中，将國家級、省級媒體正向報道與官方表揚納入加分項，進一步引導企業強化品質意識，打造標杆項目，推動行業從同質化競争轉向品質、品牌與綜合服務能力的競争。

與此同時，企業已經開始向全産業鏈延伸，打破單純依賴管理費的盈利模式。例如部分企業将業務邊界向前延伸至投資研判、規劃設計，向後拓展至招商運營、資産管理，通過全鏈條服務提升項目附加值與客戶粘性。增值業務普遍具備更高的毛利率與更穩定的現金流，能夠顯著提升企業的經營韌性與抗風險能力。

地産發展大會啟幕

随着政策體系的持續完善與市場實踐的不斷深化，城市更新将更具活力，代建模式将更加成熟，好房子将成為市場主流，推動房地産與城市建設實現質的有效提升和量的合理增長。

8月11-14日，觀點機構将在海南舉辦2026博鰲系列活動，其中，針對房地産開發及城市建設，将以“更新的未來：好房子”為主題，舉辦2026博鰲地産發展大會。圍繞城市更新實踐、代建模式創新、好房子建設等核心議題展開深度研讨，透過思想碰撞與經驗交流，為行業發展帶來全新的視角與啟迪。屆時，大會将齊聚房地産開發企業、代建企業、城市更新、城投、中介、金融機構、專業機構、政府平台公司等行業及精英。

值得注意的是，博鰲全體大會将發布《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中亦會對房地産、城市更新、代建行業進行深度解讀。

此外，觀點指數研究院從多個維度出發，構建出客觀、全面的 “影響力指數系列” 研究成果，其中房地産開發相關的研究成果包括：“2026年度影響力地産企業”、“2026年度投資價值地産企業”、“2026年度影響力好房子”和“2026年度影響力城市建設投資企業”。

城市更新類的研究成果包括：“2026年度影響力城市更新企業”和“2026年度影響力城市更新典範項目”。

代建相關的研究成果包括：“2026年度影響力代建管理企業”、“2026年度影響力政府代建管理企業”和“2026年度影響力商用代建領軍企業”。

供應商相關的研究成果包括：“2026年度影響力房地産供應商”。

屆時，在博鰲風尚盛典上，将為過去一年極具影響力的企業、項目進行授牌。

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