股東會見聞錄 | 旭輝的“鐵獅門”轉型

觀點網 市場走勢、業務發展、存貨去化、債務化解、流動性壓力……市場對旭輝的關注點，體現在股東會的一個個提問當中。

6月26日，旭輝控股在上海總部召開線下年度股東大會，行政總裁周長亮攜管理層出席。這是他接任公司總裁兩個多月以來，首次在股東大會上公開亮相。會上，管理層並未回避當前行業面臨的調整壓力，前方道路依然崎岖，但已明确未來的前進方向。

“我們希望對標鐵獅門。”管理層表示，随着中國房地産行業進入存量發展階段，旭輝将更加堅定地向輕資産運營模式轉型，“這既是主動選擇，也是不得已的選擇。”

旭輝希望未來将負債水平壓至極低。“輕資産公司的淨負債率可以控制20%以下，甚至更低。除資管項目層面必要的項目負債外，集團層面基本不需要額外負擔債務。”

轉型完成後，輕資産闆塊不會承受較大負債壓力，旭輝将更多以股權合作方式參與業務。首席财務官楊欣指出，民營房企已不适合大量開展重資本運營。旭輝希望借鑒鐵獅門的模式，由重資産轉向輕資産，以GP身份主導項目操盤，並在這一過程中，合情、合理、合法地壓縮負債規模。

“兩保兩拓”

在旭輝控股年報“2026展望”章節中，董事局主席林中曾表示：“未來，公司将始終保持戰略定力，以信用修復為發展立足點，以現金流安全為經營生命線，以資産管理與輕資産轉型為核心新方向，堅定踐行'輕資産、低負債、高質量'的發展模式，聚焦收租、自營開發、房地産資管三大核心賽道，推進'二次創業'。”

本次股東會上，管理層的闡述基本圍繞這一框架展開。觀點新媒體獲悉，旭輝内部正重點推進“兩保兩拓”工作。周長亮介紹，“兩保”方面，一是保經營現金流為正，二是保交付、保歸母淨資産。

“兩拓”則聚焦于存量盤活與小資管業務。在盤活存量項目方面，旭輝上半年已有約5-8個此前因股東分歧或停工而停滞的項目實現復工並逐步恢復銷售。此外，部分項目正與政府溝通回購事宜，涵蓋部分持有型物業。周長亮表示，存量商業項目的運營管理也在加強，上半年NOI完成情況基本符合年初預期。

針對現有存貨，他透露，未來旭輝每年銷售規模預計維持在100億元左右。

當前銷售市場尚未明顯回暖，僅靠開發銷售顯然難以支撐民營房企的持續運營。2025年，旭輝控股銷售物業确認收入約167億元，同比下降56.6%；全年合同銷售金額約161億元，較高峰期明顯回落。

在此背景下，旭輝将小資管業務視為新的開拓方向，通過小股操盤和輕資産運營，延續公司在開發管理方面的經驗與能力，這構成了旭輝轉型的核心邏輯。

“永升服務、旭輝建管、商業管理團隊以及瓴寓業務，旭輝是一家連續成功孵化多家輕資産運營公司的房地産集團。”楊欣認為，這些業務對整體轉型的意義在于，通過資管業務構建“投融建管退”全生命周期閉環。

在具體執行層面，楊欣介紹，旭輝資管業務聚焦三個方向：一是盤活自身存量資産，目前公司尚有約2500萬平方米土地儲備；二是把握房地産調整期涌現的萬億級不良資産機會；三是在一線及強二線城市捕捉新增需求。“旭輝希望以鐵獅門為參照，從重資産向輕資産轉型，以GP身份操盤，争取下半年在資管模式上取得實質突破。”

觀點新媒體了解到，過去數年間，旭輝旗下多個業務闆塊已持續實現業務增量。以建管業務為例，截至2025年末，旭輝建管累計在管項目超270個，全年新增項目79個，其中政府及國企代建占比達56%，全年銷售額超100億元。

對于代建業務的可持續性，楊欣回應稱，構建生态圈的意義不僅在于代建業務本身帶來的收入，更在于其能帶動物管、商管和租管等協同機會。他指出，即便代建毛利不高，也能保留核心團隊，避免人才流失。“民營房企最後剩下的核心競争力就是人，留得青山在不怕沒柴燒。”

化債路徑

在現場交流中，旭輝的“化債”仍是投資者們關注的焦點。這幾年，旭輝不斷通過市場化方式“活下來”。

當前，大量民營房企仍在推進市場化化債，部分出清企業則走向破産清算或重整。管理層表示，旭輝必須通過市場化方式“留下來”，必須完成轉型，並徹底解決債務問題，以實現輕裝上陣。

數據顯示，截至2025年末，旭輝控股有息負債已降至約504億元，較2021年高峰期的1141億元減少逾600億元。2025年，公司完成境内外債務重組，並實現業績扭虧為盈。

業績公告顯示，受益于重組落地帶來的約414億元收益（含境外債務重組收益約404.75億元及公司債券重組收益約9.568億元），旭輝2025年實現歸母淨利潤176.7億元。

楊欣介紹，目前有息負債中約160多億元為境外債務；境内債務約300多億元，包括項目層面的負債及公開市場債券，後者的處置已進入第二階段，即債轉股階段，後續還将按重組方案啟動資産抵債安排。在他看來，債轉股是較為可行的解決路徑，項目層面債務可通過以資抵債、協商、和解等方式處置。

楊欣指出，過去三年半，旭輝在項目層面的化債力度較大。2023-2025年累計完成30萬套交付，今年前五個月又交付2200余套，交付意味着項目層面負債的大幅減少。“過去三年，經營現金流雖為正，但淨現金流為負，主要原因是項目還貸導致融資現金流大量流出，規模均在百億級以上。”

他透露，未來200多億元項目層面有息負債仍将繼續壓縮，但節奏會放緩，因剩余部分多屬去化難度較大的項目，城市能級較低或位置偏弱。今年前四五月市場反彈對去化有所助益，但相當部分項目層面的困難可能更多依賴境内外重組方式解決。處置手段将更加多元，包括歸邊給合作方、政府回購、調整規劃以提升貨值等。

旭輝控股29日晚間的公告也印證了股東會上談及的轉型正在逐步推進。公告稱，将啟動境外債務重組方案的進一步優化調整，目標重塑切實可持續的資本結構；同時加強聚焦輕資産業務線，以提高财務靈活性及支持更具可持續性的商業模式。

旭輝的“鐵獅門”轉型之路将走向何方，讓我們拭目以待。

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