香港傳真 | 地産富豪跌落雲端 雅居樂淺水灣大宅出售背後的财富地圖

觀點網 頂豪的易手，從來不止是一筆簡單的房産交易，更是一個财富時代的悄然更叠。

6月23日，香港南區頂豪市場落下重磅交易，雅居樂陳氏家族持有的淺水灣南灣道39号四層臨海大宅，以12.38億港元成交，總面積近1.3萬平方呎，拿下今年以來香港單一住宅成交總價榜首，呎價更達到9.56萬港元/平方呎。

這套集私人花園、天台泳池、六席車位于一體的頂豪，是陳卓林家族耗時十余年布局、親手重建的私人地標。而如今的全盤脫手，也並非孤立行為下的資産騰挪。

回溯十余年間，以雅居樂陳氏家族、恒大許家印、世茂許荣茂、祥祺陳紅天為代表的内地民營房企富豪們，曾集體奔赴香港掃貨，山頂、淺水灣、深水灣、石澳一線海景豪宅一度被地産老闆包攬，但自2022年行業流動性危機爆發後，轉手離場成了常态。

可若細數香港近年來的頂豪新客，不難發現，一個極具時代反差的現象已悄然浮現，昔日地産大亨離場，而互聯網、硬科技、生物醫藥新貴卻成為當下最活躍買家。

豪宅交割

南灣道39号的成交，是陳氏家族香港資産收縮的標志性一筆。

土地注冊處檔案記錄，2011年，陳卓林家族以近5億港元拿下該幅淺水灣臨海地皮，而彼時内地房企正值擴張巅峰，香港既是國際化資産配置窗口，也是頂級身份的圈層名片。

香港淺水灣南灣道是百年公認的傳統富豪地段，背靠聶高信山茂密原生山林，直面淺水灣完整無遮擋藍灣海景，能入主此間宅邸的，皆是各界頂層人物。

早在2011年11月，陳氏家族便以近5億港元購入該地塊，並于2016年建成4座洋房。不過，由于獨立洋房，分散占地、總樓面偏小，自住體驗感不優；以及從資産價值來說，淺水灣獨棟洋房買家極少，只能單棟零散出售，成交周期長、議價空間大，整體套現難度高，于是三年後地塊申請改建。

2019年，地塊獲批改建為1棟4層分層豪宅，涵蓋地下會所花園、三層海景住宅、頂層私家泳池，整體工程用時近五年，2024年才正式落成入伙。

而陳氏家族早期拿地到初建的這一階段，亦是内地民營房企赴港置業的黃金周期。

據香港地政總署發布的數據，2015年内地房企香港購地總額首次超越本地港資，山頂、南區豪宅區随處可見房企老闆的身影。

以地産界響叮當的大佬級别人物為例，2010年，恒大老闆許家印趁港股上市資金充裕，豪擲25億港元購入山頂布力徑三棟獨棟大宅，坐擁私家升降機、連片花園；2015年，祥祺老闆陳紅天斥資3.87億港元拿下東半山亞洲樓王傲璇分層頂豪，後年再砸21億港元購入山頂歌賦山道巨型洋房，計劃重建家族大宅。

彼時，行業利潤豐厚、融資渠道寬松，香港頂豪兼具居住、避稅、跨境資産對沖三重價值，自然而然就成為地産富豪標配。

然而，時過境遷，曾經的身份名片，如今已淪為償債緩沖墊，而雅居樂此次的離場，只是席卷全港的内地地産富豪抛售潮縮影。

2022至2026年，恒大、世茂、祥祺、奧園、旭輝、合景泰富等數十家出險民營房企實控人、高管，集中處置香港豪宅。

恒大方面，2023年後，許家印名下布力徑B座獨棟豪宅被銀行接管後折價4.7億港元出售，資産減值近五成；前總裁夏海鈞于2019年以1.56億港元購入的北角柏傲山頂層復式，2024年以8200萬港元出手，直接虧損7400萬港元，貶值接近一半。

而祥祺陳紅天也創下了香港豪宅史上最大虧損交易，曾以21億港元拿下的山頂歌賦山道洋房，經過近兩年六輪降價招標，最終于2025年以7.9億港元全盤售出，賬面蒸發13.1億港元，跌幅62.4%。

事實上，雅居樂陳氏家族在香港出售的物業也遠不止這一套。

2025年底，陳卓林之子陳思樂把深水灣道39号洋房以3.42億港元甩掉，持貨10年賬面虧了1000萬港元。若疊加10年差饷、地租、維修、管理費、印花稅、按揭利息等持有成本，實際虧損規模更高。

舊舞台、新勢力

香港頂豪市場的熱度從未褪去，只是台上換了一批又一批造富主角，來來去去間，寫盡不同時代的财富起落。

而最能折射時代變遷的，是香港這一輪抛售潮里的買家畫像。

觀點新媒體整理四大行統計數據發現，2015-2017年，香港億元級豪宅買家七成是内地地産實控人；而2024-2026年，地産從業者占比不足10%，科技互聯網、硬制造、醫療、跨境資本四大類新買家徹底接管頂豪市場，成為核心主力。

科技互聯網，最具典型的案例，莫過于2025年，拼多多創始人黃峥以4.8億港元購入淺水灣香島道33号海景雙号屋，實用面積近5000平方呎，直面整片淺水灣海灘；2025年4月，美圖創始人蔡文勝通過配偶名下主體，斥4.66億港元拿下渣甸山白建時道8号獨棟洋房，占地萬呎帶私家花園。

硬科技企業方面，2025年，小鵬汽車聯席總裁顧宏地斥3.52億港元購入山頂Twelve Peaks獨棟現樓别墅；2026年，A股半導體上市公司實控人以6.09億港元入手山頂 Mount Nicholson 頂層復式，自帶三千余呎私家天台與雙車位；同年，新能源賽道頭部企業創始人購入赤柱 One Stanley2.56億港元臨海别墅。

在這波周期中，變的是時代财富的主力，不變的是對核心優質資産的求追。

據中原地産數據，2025年全年，香港1億港元以上住宅成交262宗，總成交額531億港元，創下歷史新高；2026年1-4月億元級豪宅累計成交93宗、涉資190.48億港元，較2025年同期大增151%，並預計全年億元豪宅成交量有望突破200宗。

從成交地段分布來看，2026年一季度一手億元超級豪宅成交依舊高度集中于傳統豪宅地段。

傳統豪宅區西半山以22宗成交量領跑，占全港總量超45%，成交金額約38.54億港元，同樣位居各區首位，占總成交金額逾四成；緊随其後的是壽臣山與淺水灣兩大老牌豪宅區，合計錄得6宗成交，成交總額約15.57億港元；九龍半山以4宗成交、7.92億港元成交額位列第三。

事實上，香港市場近兩年來持續上漲的火熱，是政策、資金、供需、人群叠代多重因素共振結果。

其中，戴德梁行在2026年5月發布的《香港頂豪資産配置專題報告》中寫道，港島傳統豪宅區租賃需求受高才通、跨境企業高管支撐，租金持續堅挺，毛回報穩定3.5%以上，部分一線海景洋房可達4%；低息環境下資産持有現金流為正，助推高淨值人群入市配置。

長江實業營業部首席經理郭子威在近期曾對外表示，香港核心地段超級豪宅土地供應長期罕有，具備不可復制的稀缺價值，疊加全球投資者分散資産配置的需求持續釋放，超級豪宅市場長期增長潛力充足，自然成為大額資金的核心配置目標。

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