AMC攜國資21億基金落地 蘇甯倉儲資産再“換倉”

觀點網 21億規模的私募基金落地一個月後，第一筆投向了倉儲物流。

5月22日，深圳深港智投私募股權投資基金合伙企業（有限合伙）（“深港智投基金”），正式落地，該基金總出資額達 21 億元，由中國信達、中國東方兩大國有資産管理公司聯合深圳港集團共同發起設立。

一個月後，該筆資金披露了投向動作。

據廣東省市場監督管理局官網信息公示顯示，該基金拟收購南京祿昌、南京優荣等7家倉儲物流資産目標公司的100%股權。

基金首投

具體來看，承載此次交易的載體深港智投基金，由兩大AMC與深圳國資平台聯合設立。

其中，中國信達作為重要出資方，以LP身份出資59.9524%，其旗下私募基金管理平台信達資本作為GP占據0.0476%的份額；中國東方資産則以另一LP身份出資20%。

深圳港集團則通過旗下深圳市深圳港物流發展有限公司、深圳市深圳港資本有限公司分别以10%及9.8524%份額作為LP，同時通過與深創投合作設立的深圳港創新基金則以GP的形式參與其中。

近年來，全國性AMC在不良資産市場的出手形式不再局限于收購不良資産，而是逐漸以基金化的産業合作方式盤活存量資産。

有業内人士指出，從投資合作方來看，深圳港集團作為本地重要國資平台，基金注冊位于深圳，結合深圳當前推動“20+8”産業集群建設和低效用地再開發的背景，該基金可能重點介入存量資産盤活、産業園區升級、困境地産重組等特殊資産投資方向。

通過股權投資基金形式引入産業合作方，可以實現“金融+産業”雙輪驅動，既能化解金融風險，又能服務實體經濟和地方産業升級。

設立一個月，基金迎來了首投項目。

據廣東省市場監督管理局官網信息公示顯示，深港智投基金拟收購南京祿昌資産管理有限公司（“南京祿昌”）、南京優荣資産管理有限公司（“南京優荣”）等7家目標公司的100%股權。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從收購標的來看，7家目標公司主要集中在長三角及大灣區核心城市，目標公司均從事通用倉庫開發與租賃業務。

近些年來，存量倉儲物流市場上，一方面外資在陸續減持，另一方面民營企業也在持續出清。此前世邦魏理仕測算，2026-2027年間中國高標倉庫存周期将圍繞3年的臨界線運行，各市場租金依當地供需情況漸次築底修復。

也就是說，當前高標倉市場或處于觸底期，中國信達、中國東方資産作為AMC此刻入局，主動出資參與高標倉的盤活，正是在介入一個“新的市場”。

據世邦魏理仕報告，随着空置率伴随新增供應的持續下降，可租面積庫存水平在2026至2027年間逐步回落，2028年年中市場有望進入第五周期。

而考慮到租金大幅下降後當前開發商對于綠地開發态度謹慎，預計2030年前補庫存力度将較為有限，租金在2028年後将迎來一輪快速反彈的契機。

蘇甯角色

将視線拉回本次資産收購來看，藏在交易對方中的蘇甯易購集團，實際上才是該筆收購交易中的“主角”。

經查閱，7家目標企業中，除一位自然人所持有的資産外，余下6項資産均出自蘇甯集團。

其中，南京雲端及南京尚睿前均為蘇甯易購集團旗下蘇甯新投私募基金管理（南京）有限公司于2019年設立，而後分别于今年6月3日及6月1日完成過戶，股東由蘇甯新投轉為深創投不動産全資持有，剝離蘇甯體系。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

南京祿昌及南京優荣則最早由蘇甯易購集團旗下公司全資設立，而後蘇甯新投私募基金于2019年新進，並在2021年同樣由深創投不動産接替；今年1月份，該倉儲資産再由深創投不動産轉至深圳港創新基金旗下。

也即是說，上述四家企業均為SPV持股平台。若拉長時間線來看，早在2018年，蘇甯易購便開始設立物流基金以盤活倉儲資産、釋放資金。

當年，蘇甯易購與深創投不動産聯合發起雲享倉儲物流一期基金，其中蘇甯易購持有51%的份額。

也是在這一年，蘇甯易購出售一批物流地産項目予該基金，确定現金淨流入11.48億元，而後蘇甯易購以穩定的市場租金和10年租期的租約，獲得這批供應鏈倉儲物業的長期使用權。

該模式同樣延續至2019年，雲享倉儲物流二期基金設立，這一年蘇甯易購出售物流地産項目予該基金後回收的現金流淨額為8.56億元。

物流資産售後回租的基金模式在成立當年便獲得收益，但蘇甯易購仍持有的51%份額，因此在倉儲資産空置率上升的背景下同樣面臨出租壓力。

至2021年，深創投聯合鹽田港資本設立深創投-鹽田港領岸港口基礎設施一期私募股權投資基金，用以收購深雲享倉儲物流一期基金的股權，同步接手蘇甯運營的10個物流倉儲項目。

該基金作為布局物流賽道的核心Pre-REITs孵化載體，蘇甯易購旗下江蘇蘇甯易達物流出資占比不超兩成，同步參與資産日常運營。

伴随業務不斷擴張，該基金旗下資産逐步劃分為領岸基金投資園區與内部Pre-REITs儲備孵化園區兩大闆塊。

目前，領岸基金相關資産已步入全面運營狀态。今年4月份，深圳港同步啟動相關招商運營業務，完善底層資産項目管理能力，不難看出，此舉正與Pre-REITs培育相契合。

值得關注的是，此番兩大ACM與深圳港新設基金的收購項目中，來自蘇甯集團旗下的項目便出自上述基金資産池。

若從項目退出角度來看，此番深圳港集團聯合外部資金成立基金，同時賣出旗下基金所持倉儲項目注入基金並購池，一方面能快速回籠資金，另一面又能依靠資産盤活等手段打通REITs等渠道。

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