直擊龍湖集團股東會：運營及服務業務延續增長勢頭

6月18日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱"龍湖集團"）召開股東周年大會。在交流環節，包括龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平，執行董事兼首席财務官趙轶，執行董事兼地産航道總經理張旭忠在内的龍湖集團管理層，就股東關心的公司發展相關問題進行解答。

據龍湖管理層介紹，通過近四年的努力，龍湖把業務結構與債務結構的調整進行深入結合，目前已形成"運營及服務業務+長周期經營性物業貸"的新發展地基。

其中，在債務結構方面，數據顯示，從2022年下半年開始至2025年末，龍湖集團累計壓降有息負債近600億元，有息負債總額已降至1528億元，並安全平穩度過了2025年的債務高峰。自2026年起，龍湖集團未來每年到期的債務規模有限，年内龍湖集團已全額兌付26億元境内信用債，目前集團境内信用債僅余18億元，分别于今年8月到期10億元、明年1月到期8億元。

未來，龍湖還将繼續平穩有序降債，預計到2028年底，有息負債總額将降至約1200億元。在這一過程中，龍湖守住了零違約、零逾期、零展期的底線，又确保了核心資産均未進行出售或者被稀釋，為業務的穩步發展打下了堅實基礎。

2025年，龍湖集團運營及服務闆塊已成為集團現金流和利潤的主要貢獻源。今年1~5月，運營及服務業務實現收入111.4億元，同比保持增長。

商業運營航道1~5月剔車營業額整體同比增長18%，同店同比增長9%；截至5月末，已開業商場整體出租率97%。從去年開始，龍湖加大了對現有項目進行Capex改造的力度，例如重慶北城天街在沒有閉店的情況下完成改造，經營提升顯著，1~5月實現營業額超50%的同比增長。目前，北京長楹天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街等頭部項目均在進行調改升級，下半年還将啟動集團最大項目重慶時代天街的升級改造工作。年内，龍湖還将有8座商場全新開業，助力實現租金收入的持續穩步增長。

資産管理航道聚焦資産結構優化，通過退出部分低效資産，疊加存量項目的Capex改造煥新，1~5月航道NPI同比實現正增長，其中同店同比增長3%。未來三年，龍湖資産管理航道将有超過10個重資産新項目入市，包含冠寓、歡肆及椿山萬樹等，從過往單一長租公寓轉向全周期全鏈條復合業态的資管航道。

物業服務航道在保持高客戶滿意度、高質量回款的前提下實現收入及利潤的穩步增長。當前主要着力于項目換倉、"大客戶"戰略、資管+物管全鏈條服務三個方面的工作，1~5月先後中標了騰訊、小鵬、東方資産、興業銀行、賽力斯等一批重點項目。

智慧營造航道今年一季度代建銷售額達53億元，躍居行業TOP1，委托方滿意度高達97.2%。未來将堅持為B端客戶創造超額的價值和高質量的兌現，實現收入和利潤的穩步增長。

管理層預計，在2026年全年，龍湖的運營及服務業務将延續增長勢頭，對集團整體盈利構成穩定支撐。到2028年，龍湖集團運營及服務業務的收入将超過地産開發業務，完成收入結構的轉型。

談及傳統的開發業務，龍湖集團管理層表示，接下來仍将重點攻堅存貨去化，組建專項團隊，通過"老盤新做"等多種方式持續提升去化效率。另外，在産品端将緊扣改善型需求，持續以"好房子"搶占市場。據悉，龍湖今年籌備了超1000億的可售貨源，将根據市場情況保持彈性供貨，做到量入為出，确保現金流安全。公開信息顯示，今年5月，深圳龍湖觀萃項目即驗證了龍湖優質産品的市場号召力，首批90余套房源40分鐘售罄，首開當月單盤銷售8.1億元。

此前，國際評級機構惠譽發布報告确認龍湖原有評級"BB-"，並将評級展望調整為"穩定"，認為龍湖将維持充足的流動性緩沖以抵禦中國房地産行業進一步走弱的影響，這得益于龍湖的債務償還壓力減輕以及在行業低迷時期仍能産生正向的經營性現金流。

惠譽也調整了對龍湖集團的評級方法論，從此前的中國開發商方法論轉為亞太房地産REIT方法論，新方法論反映了龍湖集團不斷變化的業務模式。惠譽表示，過去幾年，龍湖的開發業務有所收縮，而其運營及服務業務則持續增長，2025年運營及服務業務占集團總資産和EBITDA的大部分，成為公司信用狀況的關鍵驅動因素。

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