陽光房地産基金：西九匯定位“民生商場”

觀點網 香港報道 6月17日，北上消費成常态，加上目前人們的消費模式習慣改善，令消費市場出現結構性轉變。陽光房地産基金财務及投資者關系總監葉美鈴認為，零售市道仍将受壓，不過相信民生區商場有一定需求。

位于大角咀櫻桃街、與港鐵奧運站相連的西九匯，過去定位為一站式兒童教育商場，對未結婚或未有子女的消費者而言可能較為陌生。陽光房地産基金于2023年1月公布以7.48億港元向商人羅守輝收購該物業，並于同年4月完成交易。葉美鈴介紹，西九匯總樓面面積約6萬平方呎，樓高3層，商鋪面積由120平方呎至2,000平方呎不等，合共約50個鋪位。

“西九匯以前教育及補習占比逾六成，但只有兩間餐廳”，葉美鈴指，适齡兒童數量每年都在減少，因此集團希望引入更多面向社區的服務業租戶。葉美鈴還指，過去5年，大角咀變化大，有大型重建項目、西九寫字樓落成及共居空間進駐等，因應周邊市場變化，逐漸轉向混合多元租戶組合，以提升項目整體的抗風險能力及租務效率。

集團于去年投放約450萬港元，為西九匯進行翻新，包括入口、增加公用空間座位等，而工程于年初已相繼完成。葉美鈴表示，調整後更能迎合社區轉變，順應西九龍發展吸引家庭、學生及金融業人士消費。她指，目前教育及補習類租戶占約50%，包括教學中心、跳舞教室等，餐飲占約20%，其余包括地産中介、美容及洗衣店等社區服務商戶，以“民生商場”作為定位。

至于未來會否進一步縮減教育及補習的占比，她指出，教育類視乎市況及家長需要，但相信中期占比不會壓低。首席策略官及資産管理聯席主管沈頌華補充，在北上消費已成常态，教育類租戶的生意穩健。

據資料顯示，截至3月底，西九匯租用率達89.8%，租金水平每平方呎42.7至43港元。葉美鈴坦言，現行租金較2024及2025年确實有回調。她解釋，公司完成收購時正值疫情後第一年，由于因全面復常提振地産中介行業信心，因此當時租金處于更高水平。不過随着資産增值計劃完成後，項目引入高質量租客，令租戶組合更加平衡，相信防守性更好。

陽光房地産基金旗下的物業組合包括位于香港的11個寫字樓及6個零售物業，目前西九匯已完成翻新，接下來計劃會視乎目標項目的租金回報水平，她指，審慎推行收購策略。至于現時商廈方面，葉美鈴指，市場逐漸兩極化，中環核心區甲級寫字樓空置率目前約11%，現開始回暖，惟九龍東甲廈空置率持續上升，令市場差異化情況增加。

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