中金聯東科創REIT：“寒冬”中擴募四項目

觀點網 近年來，受供需結構失衡、宏觀經濟修復放緩及企業降本增效趨勢共同作用，産業園區市場競争日趨激烈，産業園REITs闆塊整體亦經歷了一定程度的估值與業績回調。

在行業逆風下，中金聯東REIT繼續推進資産擴募。6月15日，該基金正式公告，拟通過擴募發售募集資金，收購四個産業園項目，這亦是其上市以來的首次擴募。

擴募完成後，該基金的資産布局将由北京單一城市拓展至京津冀、長三角及成渝三大核心經濟區，區域集中度風險顯著分散；同時，總管理面積将在現有19.84萬平方米基礎上，疊加新增的23.65萬平方米，合計突破43萬平方米，資産規模實現大幅增長。

資産擴募

公告顯示，本次定向擴募的發售價格應當不低于定價基準日前20個交易日不動産基金交易均價的90%。其中，定價基準日前20個交易日不動産基金交易均價=定價基準日前20個交易日不動産基金交易總額÷定價基準日前20個交易日不動産基金交易總量。

本次拟購入不動産項目暫定為聯東U谷·合肥高新國際企業港項目、昆山“聯東U谷”金研産業中心建設項目、昆山“聯東U谷”金锟産業中心建設項目和聯東U谷·天府高新國際企業港項目，拟購入不動産項目建築面積合計約23.65萬平方米。

資料顯示，拟擴募的4個不動産項目分别位于安徽省合肥市高新區、江蘇省昆山市高新區以及四川省成都市天府新區，均為産業發展的核心區域，工業聚集度較高，産業氛圍濃厚。

但目前公告只披露了項目名稱和位置，具體出租率、租金單價、收繳率、剩余租期、租戶結構等關鍵參數尚未披露。

中金聯東REIT指出，本次交易預計将擴充基金的底層資産在全國的覆蓋範圍，可以有效分散基金資産組合風險，有利于拓展基金持有的産業園資産組合，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

産業科技連線了解到，中金聯東科創REIT曾于2024年11月5日上市，首發時持有並運營管理3個産業園區，包括北京大興科創産業園、北京馬坡科技園一期和北京房山奧得賽産業園，為分布于北京市大興區、順義區和房山區的3處新型標準工業廠房産業園區，建築面積合計約19.84萬平方米。

2026年一季度末，該基金的平均出租率為95.53%，期末租金單價為1.69元/平方米/天，租金收繳率為98.74%，期末剩余合同租期為707.49天。項目在執行租約共涉及租戶128家，其中北京大興科創産業園45家，北京馬坡科技園一期47家，北京房山奧得賽産業園36家。租戶所在行業主要包括醫藥制造業、專用設備制造業、通用設備制造業、軟件和信息技術服務業和其他制造業。

首發項目全部集中在北京，使基金面臨一定的單一區域集中度風險。随着四個擴募項目的購入，中金聯東科創REIT的資産版圖将由北京拓展至京津冀、長三角及成渝三大核心經濟區，實現跨區域的戰略布局。不僅能有效分散地域性風險，也使整體資産組合的配置結構更為均衡與多元。

與此同時，中金聯東REIT的資産規模将實現顯著躍升。在現有19.84萬平方米的基礎上，疊加擴募帶來的23.65萬平方米新增面積，基金總資産規模将突破43萬平方米。

産業園“寒冬”

有分析指出，擴募成效的核心在于新購入資産的質量與估值。優質且定價合理的資産将為基金“錦上添花”；反之，若資産運營不達預期或估值虛高，則可能對基金整體業績産生負向拖累。

産業科技連線獲悉，擴募之後，項目将由原始權益人繼續操盤。中金聯東REIT的初始募集資金投資的不動産項目的原始權益人和運營管理機構為聯東金園，聯東金園繼續擔任運營管理機構。

聯東金園為聯東集團下屬自持型産業園區的核心運營主體，持有的産業園區均位于北京、上海、廣州、蘇州、成都、合肥等一、二線城市，資産區位良好、儲備體量較大。截至2025年末，聯東金園子公司共計67家，可租賃面積合計354.65萬平方米。

但就目前的産業園區REITs表現來看，當前産業園區REITs整體仍處于左側調整通道，但内部結構性分化明顯：以中金聯東REIT為代表的廠房類資産憑借較強的經營韌性表現相對穩健，而二線城市研發辦公類項目則面臨顯著壓力。

2026年一季度數據印證了這一趨勢。受宏觀經濟修復偏緩及企業降本增效訴求持續影響，産業園REITs闆塊整體承受嚴峻考驗。據中金統計，可比口徑下闆塊營業收入環比下滑6.4%，同比降幅達10.9%。面對日趨激烈的區域市場競争，多數基金管理人與運營機構被迫采取"以價換量"的防禦性策略以維持出租率。

一季度末的數據驗證了資産類型的強弱分化——廠房類項目（臨港、東久、聯東REIT）出租率穩定在95%左右，體現較強的經營韌性；二線城市傳統研發辦公類園區項目（如合肥高新、湖北科投及南京建邺REIT等）以及一線城市樓齡較長的項目（如招商科創以及廣開産業園REIT）季末平均出租率回落至約70%。

中金報告中認為，産業園行業仍處于左側調整階段，供需壓力尚未明顯緩解，疊加部分項目對單一主力租戶或特定行業的高度依賴，退租及違約風險持續發酵。在此背景下，廠房類項目因需求相對剛性、租戶結構更分散，整體表現優于研發辦公類項目。

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