破解園區空心化——大悅華南的“産業集聚度”實驗

觀點網 步入“十五五”發展新階段，深圳正全面升級推進“20+8”戰略性新興産業集群與未來産業政策3.0版。

随着新質生産力從戰略藍圖落地為産業一線的具體實踐，深耕粵港澳大灣區、紮根深圳的大悅華南産業，以前瞻産業布局加精細化深度運營破題，走出一條以高産業集聚破解園區空心化的特色路徑。

“十四五”收官之年，大悅城控股寫字樓整體平均出租率達90.3%，産業地産整體平均出租率高達91%，在空置高企、租金承壓的行業背景下，實現了逆勢向好的運營态勢。

從“出租率”到“集聚度” 打造主題化産業集群

大悅華南産業旗下在運營及在建項目近30個，在建及管理面積約190萬平方米，在運營項目整體平均出租率超98%，入駐企業客戶近800家。

如果說出租率衡量了企業入駐的“量”，那麼産業集聚度則真正衡量了園區運營的“質”。在行業市場供需失衡大背景下，以價換量成為不少園區吸引企業入駐的常規操作，但大悅華南産業依托超高産業集聚效應，形成企業主動入駐、自發集聚的良性态勢，破解了園區空心化難題。

目前，大悅華南産業旗下園區已形成電子信息、機器人、高端裝備及儀器、半導體與集成電路等多個優勢産業集群，現入駐上市公司20家、各級專精特新企業近90家，國家高新技術企業120余家。同時，構築起年産值近400億元、專利數量突破1萬件的科創産業矩陣，産業生态輻射3000余家企業、科研院所及專業服務機構。

這份産業運營質量的躍升，源于大悅華南産業緊抓深圳産業發展風口，順勢轉變園區運營思路，深耕主題式特色園區。

其中，中糧（福安）機器人科技園是最具說服力的樣本：近十年間，中糧（福安）機器人科技園持續聚焦機器人全産業鏈，累計孵化培育機器人相關企業超320家。同時，該園區已構建起完備的機器人産業鏈生态，上遊集聚伺服系統、傳感器研發制造企業，中遊匯集AGV機器人、機械臂研發及系統集成服務商，下遊覆蓋智慧物流、高端裝備制造、精密加工等細分領域，産業集聚度高達80%。

入駐企業中，深耕傳感器研發的瑞芬科技，十年間先後兩次擴容擴租，在園區周邊即可匹配上下遊資源，就近對接智能裝備企業，達成供需合作；深耕金屬3D打印技術的鉑力特，周邊集聚着可快速承接打樣需求的配套廠商；而歐铠智能的AGV智能搬運機器人，實現在多樓層無障礙穿梭，已成長為園區物流自動化領域的標杆産品。

值得一提的是，園區成功引入珞石科技等“鏈主”企業，依托産業集聚基因，帶動珞石科技與十余家園區企業達成合作。在成長過程中，該公司研發辦公面積同樣拓展了三倍。

正如一位企業負責人所言：“公司不僅在園區内能快速觸達上下遊産業鏈，足不出園即可獲取訂單，還能在園區組織的圈層活動中發現行業機遇，實現技術合作。”

從“空間出租”到“産業賦能” 重構園區運營邏輯

高産業集聚度的形成並非偶然，這份成績單背後，是一套清晰的産業培育“新算法”。

一方面，大悅華南産業的招商邏輯從來不是“來者不拒”，而是走主題化、專業化精準集聚路線。大悅華南産業緊跟國家和區域産業政策，以深圳“20+8”戰略性新興産業集群全産業鏈為核心，在加強與政府主管部門開展聯合招商的同時，與深圳市人工智能協會、深圳市機器人協會、寶安區智能制造協會深度合作，全面深入目標産業鏈，引入優質頭部企業，形成“錨定效應” ，建立靶向精準招商體系。

目前，大悅華南産業長期以來與東芝泰格、艾默生、德仕科技、愛德覓爾等細分行業頭部企業形成穩定的伙伴關系。同時引入了珞石機器人、竹鶴科技、舞肌科技、大族數控、三銘電氣等科創型優質企業，不斷擴容升級産業生态圈。

另一方面，大悅華南産業落地智慧運營服務體系，強化産學研協同創新，搭建公共技術與創新服務平台，為入駐企業提供全周期、全方位成長賦能。

政策賦能上，致力于打通政策落地的“最後一公里”，構建了從精準解讀到高效申報的全鏈條政策賦能體系。針對“20+8”産業集群企業面臨的用工、融資等痛點，園區聯合政府打造“科創寶安·政策荟”等品牌活動，不僅涵蓋專精特新申報、上市輔導，並創新推出專屬金融産品“福安E貸”，聯動銀行開展“股貸債保”服務。通過“政策+金融”的雙重輸血，累計吸引百余家科技企業深度參與，切實降低制度性交易成本，将政府的扶持紅利轉化為企業發展的真金白銀，實現從被動“等政策”到主動“用政策”的轉變。

産學研協同上，為破解科技創新“從實驗室到生産線”的轉化壁壘，搭建了以“成果超市”與“高校基地”為核心的産學研深度融合平台。園區不僅聯動中國科學院深圳先進技術研究院等頂尖機構，舉辦走進“成果超市”活動，推動電子皮膚、外骨骼機器人等前沿技術與企業需求精準對接；更與桂林電子科技大學等高校共建“成果轉化基地”及“實踐教學基地”，並協助園區企業與哈爾濱工業大學開展核心技術攻關。這種“引入—對接—轉化”的閉環機制，有效降低了企業的研發成本，加速了從“書架論文”到“貨架産品”的産業化進程，為新質生産力注入源源不斷的智力動能。

供需對接層面，通過打造“走進名企”與“組團參展”兩大標杆IP，構建了高粘性的産業供需對接生态。三年來，持續帶領企業走進華為、騰訊、比亞迪、大疆等行業鏈主，通過深度參訪與供應鏈對接，幫助企業洞察前沿趨勢、融入頭部生态；同時，連續兩年組織10余家企業組團亮相全球人工智能終端展，以“硬核企業展團”整體形象集中展示創新成果。這種“引進來”與“走出去”相結合的運營策略，不僅促進了園區内部上下遊企業的協同，更助力企業突破發展邊界，實現從單打獨鬥到抱團發展的跨越。

在人才引育上，創新性地将人才服務前置，構建起一套“1+4+N”一站式、全鏈條、專業化、有溫度的人才服務矩陣。該體系以企業發展為核心，通過需求導向精準掌握企業訴求。一方面，依托“大悅樂邑”長租公寓品牌提供超3300套保障性租賃住房，切實解決居住痛點，打造“職住平衡”的産城融合社區。另一方面，園區進一步拓展4大服務模塊，實現從用工招聘到政策紅利的全面覆蓋，通過舉辦“小巨人”創業故事分享會、聯合人社局開展專場招聘及“AI+就業”活動，鏈接N類專業機構提供多維支撐。這種“以産聚人、以人興城”的模式，不僅實現了從“生活安居”到“職業發展”的雙重保障，更營造了尊重創新、激發活力的濃厚氛圍，讓園區真正成為人才向往的創新創業熱土。

從“量”的穩定到“質”的躍升，跳出“以價換量”的短期博弈，不難看出大悅華南産業的園區運營正轉向“以鏈聚勢”的長效邏輯。

站在“十五五”新起點，大悅華南産業通過産業鏈的深度耦合的實踐驗證，破解園區空心化的關鍵，不在于物理空間的規模擴張，也不在于低價引流，而在于以強鏈補鏈聚起産業内生發展動能。唯有讓每一家企業在生态中找到“上下遊”、在圈層中遇見“合伙人”，園區的生命力才能從“出租率”躍升為“共生力”。這既是實踐的答案，也是未來的方向。

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