主題讨論會之一：産業新生态 | 2026長三角産業科技論壇

主持嘉賓：

肖　琴　中園産業運營公司總經理

讨論嘉賓：

孫其超　因大聯科集團總裁

葉　強　蘇州恒泰招商發展有限公司副總經理

莫一帆　華夏基金 REITs業務部負責人

姚園園　蘇州光谷聯合科技産業發展有限公司副總經理

王文健　中集産城園區運營公司(南京)總經理

肖琴：尊敬的各位嘉賓、各位朋友，下午好。我是中園産業運營公司的肖琴，很荣幸受邀出席本次活動，擔任産業新生态主題讨論會環節的主持人。

本場活動中，很多行業前輩與産業專家分享了他們對于産業生态的看法。接下來進入主題讨論環節，我們将就産業生态的構建進行深入探讨。

當前産業科技高速發展，産業生态已從單一空間供給，邁入全要素、全周期、跨區域協同的高質量發展新階段。

今天我們将主要圍繞“産業招引與深耕”“城市更新”“REITs常态化”三大方向，探讨産業新生态的構建路徑。我們也非常高興邀請到了五位重量級的嘉賓莅臨對話，分享他們對于産業新生态的實踐和觀點。

首先我們要讨論的第一個議題，是關于“招引與深耕全周期服務閉環與産業生态協同”。招商不是一錘子買賣，運營也不是簡單的運營服務。如何構建産業的全周期服務，是一直以來産業園區的一個核心命題。

這個議題，我想先請因大聯科集團總裁孫其超總來談一談。因為因大聯科提出産業新生态的鏈接者和5.0園區模式，強調打通企業訂單難、協同弱等痛點。

在此想請教孫總：貴司如何定義新時代園區産業新生态？相較于傳統園區，5.0園區模式真正的護城河是什麼？能否結合因大聯科的實踐跟大家分享一下？

孫其超：非常感謝觀點的邀請，剛才幾位領導、專家的分享，讓我很受啟發，也頗有共鳴。我主要圍繞産業新生态和5.0園區模式作簡要分享。

首先，什麼是産業新生态？産業新生态是因大聯科在2022-2023年内部率先提出的概念。當時，我們運營管理100多個産業園區，在運營過程中發現，大量中小企業陸續遭遇經營困難與發展風險，而且這類問題逐年凸顯。

我們對一百多個園區開展調研，總結出企業普遍存在的共性問題：第一，中小企業訂單獲取困難；第二，研發資金投入有限；第三，研發成果轉化渠道薄弱；第四，園區内部企業産業協同性差；第五，企業整體利潤空間偏薄。

在這種情況下，我們開始思考如何破局，希望打通産業壁壘，搭建生态平台，讓空間載體、産業資源、資本、技術、人才等要素自由流動、高效配置，不僅實現園區内部聯動，也要加強内外園區協同。

這是我們在三四年前提出的概念，通俗來講，不想把企業招進來只是将其裝入一個空間里，而是把企業放進一片能互相滋養、共同生長的“熱帶雨林”，這就是我們最初提出産業新生态的底層邏輯。

基于這一理念，我們将自身定位為産業新生态的鏈接者，重點打造五鏈融合：鏈政府、鏈産業、鏈資本、鏈科研、鏈服務，即把企業最需要的訂單、資金、人才、技術、政策全部串聯。想要完成産業生态搭建确實很難，但是必須得做，否則很難在市場里競争。

其次，關于5.0園區，這是因大聯科關于産業新生态落地的載體，是從傳統單一的一次性招引，到全過程、全周期、深度綁定、長期深耕運營模式的轉變。

5.0園區的打造必須具備以下三大核心能力。

第一是精準的産業鏈招商組織能力，通過與龍頭企業進行股權合作，深度挖掘其上下遊及“上遊的上遊”需求，實現以商招商與精準尋源，甚至讓企業需求反向指導園區的規劃與配套建設。

以武漢新項目為例，我們與當地全國性電子信息龍頭企業開展股權合作。一方面聯動龍頭企業和屬地政府，定向招引上下遊配套企業，深挖産業鏈層級，招引企業同步充實自身園區的産業。另一方面，借助龍頭配套企業，反向優化園區規劃與硬件配套需求，指導園區更快、更精準招引企業。

第二是解決企業訂單與協同難題的平台化能力，通過搭建“萬企匯聚”等内部資源共享平台，並深度綁定地方政府研究産業鏈圖譜，幫助中小企業進入龍頭企業供應商庫，同時提供共享實驗室、檢測設備等重資産配套，切實降低企業運營成本並拓寬獲客渠道。

一方面，因大聯科整合15000家存量中小企業，組建萬企匯聚産業平台，每個企業都可以展示自己、自助對接訂單，這是一個增加訂單的好方式；另一方面，深度綁定地方政府，目前在固安、武漢的項目都在全面推廣。我們聯動政府合作，研究本地産業鏈圖譜，為意向企業對接屬地龍頭、中大型企業的需求，協助企業進入供應商庫，拓寬訂單渠道，同時依托地方人才、産業基金等政策，為中小企業賦能。

除此之外，我們結合園區調研結果，集中打造企業共性需求配套，包括建設共享中試空間、配套設備、路演大廳、高端會議室、檢測機構。這類配套企業單獨投入成本高、利用率低。園區統一建設，增加企業訂單機會，幫助企業降低生産成本。

第三是全周期的陪跑服務體系，針對不同發展階段的企業提供從“三件套”到“十三件套”的菜單式定制産品，並整合數百家頭部服務商與高校資源，形成覆蓋資質、融資、人才及産業鏈的“四縱七橫”服務體系，真正實現企業“拎包入住”與無憂投産。

在産品層面，以固安項目為例，根據企業發展階段，推出菜單式定制産品套餐：小微企業三件套、瞪羚企業五件套、小巨人企業七件套、九件套、十三件套，實現企業拎包入住、快速投産。

在産業服務層面，搭建完善服務體系，涵蓋十一大類企業基礎服務（包括企業資質、企業融資、人才）、七大類産業園專項資源，綁定500余家頭部服務商、50余所高校科研資源，構建四縱七橫全周期陪跑服務體系，陪伴企業長期成長。我覺得5.0園區這三方面的能力是非常重要的。

最後，關于我們落地的項目，目前重點在固安、武漢兩大項目落地5.0園區模式。

以緊鄰北京的固安項目為例，距大興半小時車程、距北京市區一小時通達。項目規劃前期，我們完成一千家企業深度調研，項目亮點十分鮮明。

工業上樓加附加值模式，項目得房率達92%，這是産品優勢。同時，樓上産品層高5-8米，配置5噸重載電梯，標準化交付並贈送隔層，實現企業拎包入駐。産品附加值高、功能多元、成本低廉，大幅降低企業固定資産投入。

其次是配套優勢，項目配套5萬方綜合生活産業配套，覆蓋生态鏈全品類服務，真正實現生産、研發、生活一體化。

再者是交付優勢，簽約至交付僅需半年，交付至辦理不動産證僅需半年，企業一年即可拿證。

最後是低碳智慧優勢，項目從設計階段融入零碳、智慧園區建設理念，致力打造因大聯科標杆示範項目。

總結成一句話：産業新生态的本質，是從單一物理空間轉向産業價值共生；5.0園區的護城河，是具備産業要素鏈接能力、企業痛點解決能力、全周期陪跑落地能力。

肖琴：謝謝孫總的分享，學習到很多。業内談及産業園運營，概念提法層出不窮，但真正能夠落地做好是很難的。

剛剛孫總提到各類精細化服務，不難看出因大聯科針對中小企業做了海量調研，提出五鏈融合模式這樣針對性的服務。正如孫總所說，因大聯科手握1.5萬家存量企業資源，深耕供應鏈匹配、打通上下遊對接，這件事具備極高的行業價值。

前段時間，我曾與深圳一家國企董事長交流，他提到他們園區有一千余家企業，迫切希望打通内部上下遊供應鏈，但實際上能把這個想法落到實處的不多。所以我很期待因大聯科5.0園區運營模式未來能夠在行業内沉澱可復制、可推廣的經驗，尤其是對于中小企業。

接下來，有請蘇州恒泰招商發展有限公司副總經理葉強總分享觀點。葉總負責恒泰集團近200萬平米産業載體運營招商，擅長精準招商，破解園區空置難題、實現運營提效。面對現在産業載體空置率和企業需求日益分化的挑戰，您在招引與生根之間如何實現全周期服務閉環的？

從前期園區定位、精準招商，到後期運營提效、企業賦能服務，恒泰集團建立了哪些專屬機制與實操策略，真正實現企業招得來、留得住、長得大，最大化形成産業生态協同效應？

葉強：我剛才也和孫總有簡單交流，孫總是全國布局，運營一百多個産業園，而蘇州恒泰深耕蘇州工業園區，資産絕大部分集中在園區。

除了在常州新北區投資打造長三角合成生物産業園，在常熟董浜拿下三塊地塊，布局制造類産業園，其余闆塊都在蘇州工業園區。目前，我們在蘇州工業園區整體開發體量達818萬方，其中産業園體量約232萬方，共計運營24個産業園。專家不敢當，只能結合自身實踐分享一些行業體會。

這次的課題是招引和深耕，我認為，招引是做增量，深耕是穩存量，生态是提質量，這是我對招引、深耕、生态運營最粗淺的體會。

剛才和孫總交流，我們一致認為産業園區的核心命題是：入駐園區的企業要賺錢，園區開發運營服務商也要賺錢。過去，我們以租售作為主營業務，其中銷售是現金流和利潤的核心來源，但這套模式如今難以為繼。

在2022年底之前，行業行情向好，蘇州工業園區廠房一房難求，很多企業需要打招呼預留廠房、遷移項目主體。

從2023年下半年開始，行業出現新項目銳減、産業持續外流的困難。統計顯示，全國共有1600余家各級開發區、平台公司、招商辦事機構進駐蘇州招商。園區土地資源稀缺，無法持續供地，大量優質項目因此外流。從那之後，我感覺行業寒冬的确是來了。

有一次我和聯東U谷交流得知，目前全國工業用地存量居高不下，每年仍有大量新增工業載體入市，行業競争愈發激烈。

所以，蘇州恒泰整合内部資源，将四家子公司招商團隊合並重組，去年6月正式挂牌成立專屬招商公司，把原有分散運營的産業園、寫字樓、研發載體、廠房、軌交配套載體團隊全部整合，集結精兵強将開展協同招商，實現1+1＞2的協同競争優勢。

下個月就是招商公司成立一周年，截至今年5月20日，我們已提前完成全年招商指標，整合成效十分顯著，我覺得這是協成協同的競争優勢。

關于産業招引，我分享幾點粗淺見解，我們堅持深耕實體賽道，雖然比不上行業頭部企業，但始終聚焦優質産業方向。

今年蘇州光通信産業熱度高漲，我們順勢深耕光通信賽道，挂牌成立蘇州光通信産業基地、蘇州光通信産學研合作平台。圍繞光通信賽道，恒泰繪制完整的産業鏈圖譜，圍繞光模塊、光芯片、光器件、光材料等細分領域梳理上下遊優質企業。

當前算力需求井噴，光通信行業迎來爆發期，像園區龍頭企業中際旭創市值已突破萬億。談及這家企業，我也有個小遺憾，早年三十多元買入股票，四十多元賣出，如今股價突破千元；反觀年輕同事長期持有，早已實現财富自由。

圍繞這個賽道繼續進行産業鏈的深耕。依托優質賽道，我們推行鏈式招商、靶向招商，精準挖掘優質項目。通過産業基金、鏈主企業雙向聯動，定向對接招引目標企業。

近期我們成功與中際旭創簽約，一期落地4.6萬方載體，二期還将持續擴租。目前我們在外招商對接的項目，普遍希望切入中際旭創供應鏈，逐級打通上遊産業鏈。依托行業風口、鏈主賦能精準招商，就是我們的強招引打法。

我們堅持緊抓産業風口，結合十五五規劃，重點布局優質新興産業，其中就包含生物制造、合成生物賽道。

蘇州市下達産業任務至蘇州工業園區，園區交由我們完成。我們開展對系列産業的研究，将研發總部留在園區、生産基地布局北部，利用兩地協同模式，依托蘇銀産業園、銀東生産基地，承載企業生産制造環節。

其次，目前我們正在籌備地塊收購，計劃圍繞生物制造企業需求，提前進行一些研究。例如梳理企業對于發酵、分離、純化、結晶、細胞培養、基因分析、基因編輯等全流程需求，配齊成套儀器儀表、專業潔淨間。同時規劃建設危廢品倉庫、甲類倉庫、噸級污水處理設施，搭建10噸級中試生産線，完善公共服務平台。

同時，設立專項産業基金，聚焦入駐中試平台的優質企業，精準股權投資，實現招投聯動。剛才我也和孫總探讨園區收入模式，直白來講就是“基地+基金”、“房東+股東”。

這套模式落地之後，我們可以自主篩選優質項目，投資回報率十分可觀。例如在人工智能賽道，恒泰聯合科大訊飛共同設立産業基金，出資2100萬元投資銀河通用，目前賬面收益已翻數十倍，企業上市後還将迎來更大收益，也能輕松補足公司年度利潤指標。

除生物制造外，還有具身智能、半導體等風口賽道。我認為，招引可以面向這類主題産業、風口賽道。恒泰現已建成半導體産業園，聚焦半導體封測、半導體材料、碳納米管晶圓、SOI絕緣體上矽復合晶圓等項目，将同類産業鏈企業集聚在一起，自然就能集聚高端人才。

我們将其稱為“十位一體産業服務體系”，或稱為“六找”。

首先是找人，即為企業對接人才資源；找錢，即協助申報政策補貼，尋找基金和股權融資，包括融資租賃等多元融資渠道；找供應鏈，蘇州産業集聚優勢突出，正如葛培健老師所說“蘇州擁有三個萬億級産業”，數據顯示，蘇州規上工業經濟體量全國第二、僅次于上海；結合我們内部調研以及市場公開分享，蘇州規上與規下相加的工業總量，實際已經超越上海。完善的産業供應鏈，是吸引企業落地的核心優勢。

同時，找訂單，即為企業對接上下遊客戶；找技術，企業跨區域選址，選擇入駐投資，本質是看中園區的供應鏈、客戶、技術、人才等綜合資源；找載體，即把載體做好去化，租出去或者賣出去，實現園區收入。

企業發展壯大之後，很多也會從園區走出去。一部分企業達到蘇州工業園區的拿地標準，獨立拿地、自建廠房；還有一部分企業成功上市，例如華興源創、荣旗科技以及多家獨角獸企業，都是在我們園區培育壯大、逐步走向資本市場。

依托這套“六找原則”，紮紮實實服務好每一家企業。比如近期恒泰光通信産業基地創新服務模式，我們計劃簽約即開工，簽約前全部前置工作提前辦結。我們在園區一站式服務中心設立行政審批專屬窗口，直接為企業核發施工許可證。對企業來說，節省時間就是節省成本，助力企業快速投産。

依托“六找原則”以及一站式服務中心，就是幫助企業更好地賺錢，這是産業園區運營最樸素、最核心的硬道理。

生态運營層面，行業通用打法大多類似。今年我們拓寬招商版圖，國内深耕北、上、廣、深、成、渝、武漢、長沙等重點區域；海外籌備在英國設立商務中心，聯動澳大利亞墨爾本的科創資源，加速海外科創成果轉移轉化。

今年我們搭建恒泰Club會員積分體系，在全部産業載體全面推行。企業租賃、擴租、介紹客戶、租金增長、參與園區活動、獲評省級專精特新等資質，均可累積積分。積分可兌換配套服務，例如會議室、餐飲、停車服務，甚至租金抵扣。這套體系充分調動企業積極性，高效落地以商招商。

同時，恒泰也擔任“網格員”角色，定期走訪園區企業，了解企業是否有擴租、融資、産業合作、客戶轉介紹等需求。通過走訪方式，結合積分體系，真正實現以商帶商，效果也很不錯。

肖琴：講的全部都是幹貨，非常精彩。首先祝賀一下葉總，在五月提前完成了全年的任務。

其次，我感觸很深，恒泰從去年開始整合資源、組建專業化招商公司，這種做法對很多國企園區都具備極強的借鑒意義。通過專業化招商平台搭建，實現集團上下一盤棋、資源統籌聯動。

同時我非常認同葉總的觀點：産業招商，規劃先行。無論是風口新興産業、本地優勢産業，還是長線潛力産業，必須先明确産業定位，再做深度産業鏈招商。

只有這樣，才能真正提升産業培育質量、提高招商成效，打造專業化産業園區，這也是當下很多園區招商運營企業值得學習的地方。在項目招商啟動前，錨定國家産業方向、明晰招引賽道，做到精準靶向招商。

另外，恒泰推出的會員積分體系也十分巧妙，以積分激勵引導企業深度參與、主動聯動，讓企業真正融入園區生态，實現共生共長。再次感謝葉總的精彩分享。

接下來請中集産城園區運營公司南京公司總經理王文建總分享觀點。王總您好，中集産城園區運營公司在園區運營、輕資産管理領域積澱深厚、經驗豐富。

在您看來，從企業招引入駐、留存紮根到成長壯大，最關鍵的幾大服務閉環節點是什麼？當下行業普遍面臨空置率攀升、招商内卷加劇、存量企業流失，中集産城園區運營公司在長三角落地了諸多成熟實操項目，有哪些可復制的反内卷打法，能夠切實提升企業粘性、激活園區生态活力？

王文健：大家下午好。先簡單介紹一下中集集團的背景。中集集團總部位于深圳，1980年成立，歷經四十余年發展，目前已形成涵蓋集裝箱、特種車輛、空港等八大業務闆塊，並在多個細分領域保持全球領先地位。中集産城，便是集團重點發展的産業運營闆塊，專注産業園區的開發與運營，深耕行業二十余年。

中集産城基于集團産業資源體系不斷深耕産業領域，在智能制造、新一代信息技術等六大産業闆塊打造産業生态。依托産業場景實現産業生态集聚。

最早的園區案例是東莞松山湖園區，2003年項目起步時依托集團自有業務場景規劃建設。當年我們進駐松山湖，華為尚未入駐，周邊還是一片荔枝林。400畝工業用地的開發運營，對我們而言是一次從零起步的真實探索。初期我們聚焦自身産業，圍繞集團上下遊企業挖掘資源，逐步培育産業生态，才有了今天松山湖這一標杆園區的積澱。

二十余年走下來，我們服務的入園企業已達數千家。在這個過程中，我們越來越清晰地看到：企業的需求是多元化、非標化、個性化的，但如果聚焦主題性園區打造，企業仍然存在共性需求，集中體現在資本、市場、人才、技術四個維度。這四個維度，也是我們構建服務體系的基本框架。

目前，我們推行“一園一策”的運營模式，每個園區都有清晰的主導産業定位。基于多年服務經驗，我們形成了C+運營服務體系，涵蓋三大類别、七個子類、一百余項專業運營服務，並結合不同園區的産業定位與區域特色，針對性布局運營内容。

回到主持人提到的行業内卷問題，行業内卷的本質，是傳統“房東模式”和政策紅利的逐步消退。單純依靠空間供給或政策補貼來綁定企業，粘性極低，一旦條件發生變化，企業就會流失。真正有生命力的園區，是那些能夠幫助企業降本增效、解決實際經營難題的園區。這，正是中集産城園區運營公司服務體系的發力方向。

在運營邏輯上，我們也在做一次轉變。以往行業普遍遵循“招商帶動運營”的邏輯，但這些年我們更多實踐的，是“以運營賦能招商、以運營驅動招商”的反向邏輯--先把服務生态做紮實，優質企業自然匯聚。

在深圳光明項目，來自集團自身業務中一個真實的痛點：海上運輸中，集裝箱的貨物安全與信号覆蓋一直是行業難題。基于這一産業場景，我們牽頭組建了深圳市衛星物聯網協會，搭建起衛星物聯網産業平台，借助這一平台推動園内企業抱團發展、資源互通，切實幫助企業解決市場拓展、訂單對接等核心問題。

這一實踐說明：産業園區的核心價值，不在于建築本身，而在于能否深度嵌入産業生态，真正為企業創造價值。通過前置化的産業規劃與深度運營，園區完全可以走出價格内卷的困境，實現與企業的互惠共赢和高質量協同發展。

肖琴：謝謝王總，給我們詳細分享了中集産城獨有的産業資源打法，把集團原生業務場景開放給入園企業，做實應用與資源對接。

同時，王總強調的産業規劃前置，和剛才葉總的觀點也是不謀而合。除此之外，王總還給行業帶來了一個全新思考邏輯：過去普遍是先招商、後運營，現在以運營反向賦能前置招商，這套反常識打法，也為我們從業者提供了全新思路。

接下來，我們要讨論的這個議題，是關于城市更新産業的叠代與高質量發展升級。城市更新不只是簡單的物理空間改造，更是産業升級、動能轉換的重要抓手。

下面，請蘇州光谷聯合科技産業發展有限公司副總經理姚園園發言。姚總深耕行業十余年，專注政企協同、産城融合賽道，擁有從政府頂層規劃到一線園區運營的復合型從業經驗。

在城市更新進程中，大量老舊廠房、低效用地普遍面臨空間重構、産業煥新的雙重挑戰。想請教姚總，在實際操作過程中，如何有效平衡物理空間改造與新興産業生态培育？如何通過園區運營，讓城市空間真正适配産業升級需求，避免空間改造和産業發展脫節的行業通病？

姚園園：主持人剛剛提到的空間重構與産業煥新，的确是長三角乃至全國衆多城市在城市更新過程中面臨的兩大核心難題。

中電光谷目前在全國運營一百多個園區，有很多項目都是從城市更新、舊改拆遷或改造而來的。我認為，這之中有三點把握要點。

第一點是産業規劃前置，無論是過往自主投資開發的園區還是與政府合作運營的園區，我們都會花3-5個月，甚至更長周期，開展深度的産業調研工作。

産業規劃前置就是梳理好前期的區域現有産業基礎、後期産業發展路徑，以及精準匹配接下來的産業招引方向。産業規劃不僅是政府決策的支撐工具，也要具備落地性，能夠切實指導園區招商落地。

第二點是空間适配産業，而不是先把空間改造漂亮再被動填充産業。老舊廠區改造後，載體可适配生産、研發、公共配套等多種功能。

但是在改造動工前，我們要理清三個核心問題：首先，面對的企業是誰？不同的企業對層高、荷載、硬件條件要求不同；其次，預判接下來入駐的企業能接受的租金是多少？這決定了投入改造成本以及投資回報；最後，周邊有什麼？一地一策，也就是一城一策，每個項目的資源禀賦不同，周邊擁有什麼産業，能夠提供項目什麼資源禀賦，這些是我們要回答的問題。

第三點是運營全程介入，運營不僅僅一句口号，運營團隊也不是園區建成後才進場的配套部門，是從前期的策劃、方案設計、工程建設、招商運營全程都參與的角色。在這個過程中，運營也體現了企業的需求，包括需要預判發展痛點以及幫助企業接下來的發展。

總而言之，城市更新既要顔值、也要内涵：城市更新既要優化城市空間面貌，更要築牢産業發展内核，真正依托園區運營實踐，讓城市更新精準适配産業升級整體需求，實現空間更新與産業重構深度融合。

肖琴：謝謝姚總的精彩分享。剛剛姚總講到的幾個觀點，和前面幾位嘉賓不謀而合。

項目啟動前必須做深度産業調研，将産業規劃前置；空間适配産業，而非産業遷就空間；将運營前置，産業園的外在不是最重要的，真正決定資産價值的是産業内核。再次感謝姚總的分享。

最後一個議題是關于“REITs常态化下，基礎設施資産盤活與價值實現”，資産是如何從重持有轉向輕循環？這個議題由華夏基金REITs業務部負責人莫一帆講述，莫總深耕基礎設施REITs領域，擁有豐富的産品發行與資産管理實操經驗。

當前公募REITs全面進入常态化發行階段，産業園區作為核心底層資産，正面臨資産估值分化、運營門檻提升、二級市場波動等多重挑戰。在您看來，産業園區運營方應當如何從資産篩選、運營提質、資本結構優化三個維度，主動對接REITs常态化推出和價值實現機制規則？

同時，華夏基金在搭建園區投融管退完整閉環、提升REITs長期分紅穩定性以及擴募潛力方面，有哪些經驗可供産業園區運營方參考借鑒？

莫一帆：謝謝主持人，我是來自華夏基金的莫一帆，主要負責公募REITs相關業務；華夏基金作為一家傳統的公募基金公司，至今發展了28年，今年整體資産管理規模已突破3萬億元。

自2021年公募REITs試點啟動以來，産業園區資産數量多、覆蓋範圍廣、與實體經濟綁定深，是REITs市場的重要組成部分。華夏基金旗下管理多只産業園REITs，如華夏和達高科REIT、華夏金隅智造工場REIT等，深度參與産業園區資産盤活和價值提升。

随着公募REITs進入常态化發行階段，産業園REITs呈分化發展态勢：聚焦先進制造、硬科技、生物醫藥的園區，憑借高客戶粘性，韌性凸顯，出租率仍能維持在90%以上；傳統研發辦公類園區則面臨出租率下滑、租金下行雙重壓力。

但挑戰中蘊含機遇，産業園區運營方亦在積極探索從“重持有”向“輕資産運營”的轉型。産業園REITs作為連接産業與資本的橋梁，在盤活存量、降低企業杠杆、助力産業升級方面價值獨特。華夏基金始終堅持“産業為本、運營為基、金融賦能”的理念，通過深度參與REITs存續期管理、協調産業資源對接、推動ESG治理優化，助力資産價值提升。

“未來，通過資本與産業深度賦能，推動産業園區向精細化運營轉型，持續提升資産的分紅能力和價值，将成為産業園區在REITs常态化背景下實現高質量發展的關鍵破局點。”

肖琴：謝謝莫總的分享。剛剛莫總提到，目前生物醫藥園區和智能制造園區，出租率和租金水平表現較為穩健；相反通用的研發辦公園區租金與出租率下滑，這也印證了産業園區的運營要往更專業、更垂直的方向進行努力。

莫總也提到，産業園區的運營也可以借鑒商管的運營思路，還有很多的課題值得我們去研究。

在我看來，公募REITs通道一旦打通，一方面是為園區資産退出提供了通道，更重要的是倒逼園區運營往更專業、更高效、更規範化的方向發展。

因為時間關系，我們今天的讨論環節到此為止，感謝五位嘉賓的精彩分享，讓我們收獲了很多的實戰經驗和前沿思考。再次，以熱烈掌聲感謝五位嘉賓，謝謝。

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