龍崗城投産業園REIT獲受理 2025年出租率為79.58%

産業科技連線 今年迎來了首單首發類産業園公募REITs。

近日，華夏龍崗城投産業園REIT申報正式獲上交所受理。該項目原始權益人為深圳市龍崗區城市建設投資集團有限公司，基金管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司，托管人為中信銀行股份有限公司。

此次申報的REIT底層資産範圍包含智慧家園一期1棟A、B、C座，總建築面積為7.69萬平方米；智慧家園二期2棟A、B、C座，總建築面積為7.49萬平方米；智慧家園二期3棟A、B座，總建築面積7.78萬平方米；以及智慧家園地下車庫及設備用房，建築面積為6.08萬平方米。

這是今年以來首單申報的首發類産業園公募REITs，也是龍崗城投集團旗下首個産業園REITs項目，預計募集資金11.33億元。

2025年出租率僅79.58%

據了解，作為龍崗區屬國有獨資企業，龍崗城投資産規模超350億元，旗下已建成及在建産業空間達346萬平方米，持有龍崗創投大廈、工業軟件園、海科興戰略新興産業園等産業園項目。

産業科技連線獲悉，早在2023年，龍崗城投便啟動産業園公募REITs服務機構采購公開詢價，並将盤活存量物業資産、推進智慧家園申報發行公募REIT作為之後的重點工作之一。

2024年工作報告中，龍崗城投表示，多元籌劃資金儲備，備足高質量發展的“彈藥糧草”。

其中計劃推進以持有的智慧家園項目作為底層資産申報發行公募REITs，便是作為區屬國企為打通資本市場多元化融資渠道，構建産業園項目投融資平台的動作之一。

彼時該公司于工作報告表示，力争于2025年獲得上市批復並完成公募REIT挂牌上市，但直至2026年5月25日，項目才正式提交申報，並于5月27日後正式獲受理。

申報文件顯示，華夏龍崗城投産業園REIT所持有的不動産項目為龍崗智慧家園一期1 棟A、B、C座二期2棟A、B、C座、二期3棟A、B座項目。

項目共分兩期開發建設，其中一期于2018年6月起始運營；二期于2019年12月起始運營。截至2026年3月31日，目標不動産資産賬面價值為10.45億元，評估結果較該賬面 價值增值0.33億元，增值率3.17%。

據悉，智慧家園涵蓋研發辦公、輕型生産、配套宿舍、配套商業等多元業态功能的開放式、生态型新一代産業園區，聚焦集成電路、生物醫藥（醫療器械）、新能源以及智能制造等行業的租戶。

截至2026年3月31日，該基金持有的不動産可出租面積為21.34萬平方米，已出租面積為17.77萬平方米，出租率為83.29%。

若從近幾年變動來看，2023年-2025年，不動産項目出租率分别為96.46%、92.39%、79.58%。

報告提到，不動産項目出租率呈現下滑趨勢，主要系受外部市場環境影響，深圳市範圍内産業空間的出租率近年來呈現一定波動。

研辦業态的壓力

進入2026年，行業延續分化态勢。據觀點指數此前報告指出，2026年一季度國内産業園區REITs闆塊經營表現同樣偏弱，業績同比、環比雙雙回落，業态與區域間的分化進一步加劇。

分業态來看，廠房類資産依托制造業剛需支撐，經營韌性相對突出，平均營收同比增長12.5%，出租率保持93.77%的高位，租金小幅下降3.2%，整體抗周期能力較強。

研發辦公類資産則承壓明顯，受需求疲軟、空置上升影響，出租率降至 76.89%，租金同比下滑 9.8%，營收同比下降 11.3%。

兩類資産表現差距顯著，行業結構性分化特征凸顯。

而目前智慧家園項目由研發辦公、生産廠房、配套商業和配套公寓四種業态組成。其中廠房類資産與研發辦公類資産占據天平的兩端，可出租面積占比分别為43.18%及44.28%。

也就是說，即便項目擁有占據大頭的抗風險類資産，但同時承壓明顯的研發辦公業态也會進一步拖累整體出租表現。

在此趨勢中，龍崗城投認為，智慧家園項目位于深圳 “20+8”産業集群相關制造産業成熟集聚地，項目所在區域寶龍科技城産業基礎較好，不動産項目租戶行業涵蓋電子信息、生物醫藥、半導體與集成電路等，租賃面積占比較高的行業為新能源、智能制造等行業。

其中，不動産項目一期于2017年竣工、二期于2019年竣工，報告期内月出租率峰值超過97%。

近兩年受新增供應入市等原因，區域内出租率波動下降，随着新增供應的去化，預計未來出租率會逐漸回升穩定。

不過，産業科技連線注意到，截至2026年3月31日，不動産項目前十大租戶租賃面積占已出租面積的比例為53.44%。

剩余租期方面，截至2026年3月31日，不動産項目在2026年、2027年及2028年到期的租約面積占比分别為44.59%、7.02%和41.00%，租賃合同到期主要集中在2026年和2028年，面積加權平均剩余租期為1.22年。

不難看出，目前該項目租戶較為集中，如該等租戶到期不續租且未能及時獲取新租戶，或将對不動産項目的出租率和租金收入帶來壓力。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。