從世茂轉手到弘久接手 均價18.8萬元的新弘北京道落定滬上黃浦

觀點網 弘久實業從世茂手中“奪取”的上海城中心地塊，終于落定。

6月1日，新弘北京道項目迎來選房日，這宗過會均價18.8萬元/平方米、高區樓層房源單價超20萬元/平方米的住宅項目，在半個月前完成過會，首批推出54套房源，吸引55組客戶認購，認購率超過了100%。

提起這宗項目的坐標黃浦區，早在2025年，金陵華庭以19.8萬元/平方米的價格入市後，引起業内圍觀。

來到2026年，黃浦核心住宅供應中，新弘北京道則與翠湖七期、豐隆及聯發新天地項目、華潤余慶里一並進入市場視野，與後三宗項目不同，新弘北京道背後的黃浦21街坊地塊經歷了等待、易主與重啟，才迎來2026年的正式認購，而這個故事要從十年前說起。

黃浦21街坊的十年流轉與易主

在上海黃浦區“十二五”舊改地塊名單中，黃浦21街坊分為南北兩個地塊，其中南地塊預計的拆遷完成時間是2012年，這宗地塊早期是隸屬于中星集團下屬的上海春日置業有限公司。

2015年，世茂進軍上海黃浦，順勢盯上了21街坊項目。據觀點新媒體了解，在2015年前後，世茂通過産權交易的方式，受讓春日置業45%股權及中星集團對春日置業的2.08億元債權。

據彼時公告顯示，世茂拿下項目的總花費約4.55億元，由于股權轉讓方為上海中星，轉讓完成後上海中星仍持有的春日置業50%股權；與此同時中華企業也加入這一項目。

“上海中星要求，在取得轉讓標的股權後，未經轉讓方同意，五年内不得直接或間接對外轉讓，其實際控制人不得發生變更。”彼時，剛拿到地的世茂，正在籌劃同在黃浦的世茂廣場重裝任務。在其規劃中，若項目進展順利，世茂将一次性在2017-2018年接連放出兩宗位于上海黃浦中新區域的項目--黃浦21街坊住宅項目，以及南京路步行街上的世茂廣場。

然而，根據雙方約定，中星集團應确保春日置業在2017年6月30日前取得上述項目的國有建設用地使用權證。但最終由于溝通問題，動遷推進受阻，黃浦區21街坊項目遲遲未能取得土地使用權證。

這一拖延便來到了2022年，困境中的世茂在該年3月出售了21街坊地塊項目，也就是将上海春日置業有限公司45％股權轉讓給了上海本土企業--弘久實業。值得注意的是，世茂在21街坊旁的世茂52+項目也出售給了一家國企。

緊随着世茂退出，2022年11月，中華企業也發布公告稱，拟通過上海聯合産權交易所公開挂牌轉讓參股公司上海春日置業有限公司50%股權及相關債權，挂牌價約5.2億元，其中50%股權部分對應的轉讓底價為3.65億元，債權部分約1.55億元。

同年12月，弘久實業完成收購中華企業持有的剩余全部股權，通過旗下上海春日置業實現對項目100%全資控股，地塊開發正式進入弘久實業獨立操盤階段。

據當時上海聯合産權交易所披露，黃浦區21号街坊項目屬于毛地出讓，還在動拆遷過程中，尚沒有土地使用權證。直至2024年5月，據上海市規劃和自然資源局官網顯示，黃浦區021-02地塊項目建設工程設計方案完成公示，這一項目迎來第二次重生。

洪氏家族房企接盤項目背後

提起弘久實業的名号，上海市場熟知的是其早年開發的東方漁人碼頭與新弘北外灘商業項目。事實上，作為一家1995年成立、2000年完成集團化轉型的上海本土民營房地産企業，其主要精力集中在黃浦、楊浦、古北等上海較核心區域的住宅闆塊。

據悉，弘久實業創始人洪根雲早年曾在浙江省甯波市象山縣的水産系統任職，後下海自主創業。目前，弘久實業由洪根雲持股63%，兒子洪磊持股37%，屬于典型的家族企業。

值得注意的是，這家企業操盤過一些舊改項目，開發住宅項目也基本以改善型居多，例如新弘古北墅、新弘國際公寓、新弘北外灘等住宅産品，于業内打下一定口碑。

然而，弘久實業過往項目的交付與運營在業内也曾引發争議。其項目新弘北外灘曾存在延期交房、房屋質量瑕疵及公區未完工等問題，前期自有物業亦因服務不達標被更換；此外，其開發的東方漁人碼頭商業項目也長期面臨空置率偏高、業态雜亂等問題。

不過，弘久置業此前有過開發滞後項目的經驗，以弘久·新弘北外灘項目為例，地塊早在2003年就啟動招挂出讓，卻因第一輪動遷居民通過率未達標，沉睡了十多年。

2016年，弘久實業接手該項目，並于2021年6月進行項目首次開盤，推出265套住宅，均價12.98萬元/平米，認購率将近260%，入圍積分73.73分，是當年的“日光紅盤”之一。

後于2022年1月，項目加推167套房源，均價13.19萬元/平米，認購率達327.54%。

相比之下，新弘北京道的開盤節奏更快，有業内表示，新弘北京道項目與弘久實業接手的其他項目不同，這一時間節點之下，政策強調“好房子”，買家有溢價意願的同時，上海城中心的項目供應卻越來越少。

再加上新弘北京道所在的人民廣場闆塊還有部分已開售項目，例如海玥黃浦源别墅，建面約196-600平方米的高層戶型均價14.5萬元/平方米；建面約180-550平方米的風貌别墅均價則達到24.82萬元/平方米。

新弘北京道的面積與海玥黃浦源略有差别，前者占地面積2.03萬平方米，計容面積6.94萬平方米，業态為80%的住宅與20%的商辦。

據弘久實業的規劃，住宅項目分為4個闆塊，包括A1#5層住宅，A2#12層/37層住宅，A3#21層/16層住宅，A4#15層住宅。另有室外活動場、下沉庭院等配套設施，其余為商業配套。

但綜合來看，在當下競争激烈的黃浦核心闆塊，最終決定新弘北京道價值的，除了地段紅利，更在于弘久實業本身對于項目的打磨程度是否達標。

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