京東産發加速“退出” 公募REITs擴募後再發42億私募REITs

觀點網 物流地産具有明顯的重資産屬性，不僅需要投入大量資金，且投資回收周期較長。因此，在“投融管退”的完整鏈條中，必須設有清晰的資産退出路徑，才能促進資金的有效循環。

REITs是盤活存量資産的重要渠道之一。在公募REITs接連完成擴募之後，京東産發近期又成功發行了一只私募REIT。

5月28日，京東産發對外披露，旗下“京東高和現代化基礎設施機構間REITs”已于近日完成發行。這標志着京東産發在不動産證券化領域的布局，從公募REITs進一步向私募賽道延伸。

該項目由京東産發作為發起機構，旗下上海京鴻宇企業發展有限公司擔任原始權益人，高和資本擔任項目總協調人及專業資産服務機構，渤海匯金證券資産管理有限公司擔任計劃管理人。

42億私募REIT完成發行

據了解，該項目在産品設計上，由高和資本以純權益導向重構交易結構，落實機構間REITs的權益屬性，並通過完善治理與資産管理機制，實現資産價值與投資人收益的深度綁定。

該基金總投資規模約42億元人民币，是全市場首單以倉儲物流為底層資産的混合業态權益型現代化基礎設施機構間REITs項目。據悉，項目獲得了瑞衆保險、青島國信等多家機構投資人的超額認購。

該項目底層資産聚焦于京東産發旗下位于昆山、南京、成都、德陽的四座高品質、高標準智慧物流園區。有分析指出，當前物流地産行業正築底反彈，倉儲物流憑借抗周期、高穩健的特性，成為機構配置的核心方向；而數據中心基礎設施作為新基建的關鍵載體，其長期價值也在持續凸顯。

産業科技連線了解到，機構間REITs又被稱為私募REITs，是多層次REITs市場的重要組成部分，也是交易所挂牌的標準化權益型産品，具有更廣泛的準入資産類型和更靈活的機制設置，旨在服務企業盤活存量不動産資産。

一般而言，私募REITs的底層資産相對成熟，已能夠産生期間現金流收益，但尚未達到公募REITs的發行要求。中金公司曾在報告中指出，從項目實踐反饋來看，私募REITs審核效率較高，審核周期普遍在2個月以内，較公募REITs具有明顯優勢。該機構認為，作為多層次REITs市場建設的重要一環，私募REITs的市場規模有望在2026年實現快速增長。

對于此次發行私募REITs，京東産發表示，這是京東産發繼2023年發行首只民企倉儲物流公募REITs後，在資産證券化領域的重要延伸，進一步豐富了資本循環通路，構建起“公募REITs+機構間REITs+Pre-REITs”協同發展的多層次體系。

“通過盤活存量優質資産，形成‘開發-運營-證券化-再開發’的閉環，為行業提供了可復制、可推廣的資本循環範式。”

京東産發擁有相當體量的可盤活資産儲備。此前披露的招股書顯示，截至2025年9月30日，京東産發所開發、持有或管理的現代化基礎設施資産組合，包括259個物流園、20個産業園及6個數據中心，總建築面積約2710萬平方米，資産管理規模總額達1215億元人民币。

按建築面積計，截至上述期末，京東産發在境内超過90%現代化基礎設施資産位于一線城市及其衛星城市以及二線城市。

京東産發資産“退出路徑”

産業科技連線了解到，從2019年開始，京東産發就已通過不同的基金投資策略組合，實現輕重資産一體化的業務模式，目前已主導設立5只核心基金、1只開發基金、1只收購基金、1個合伙投資平台，以及在上交所上市的嘉實京東倉儲基礎設施REIT。

具體來看，京東産發管理的基金和投資工具包括私募基金及合伙投資平台及公募REIT。

在私募基金及合伙投資平台方面，投資者通常在一開始就投入預定數額的資本，用于購買預先商定的種子資産組合。京東産發的私募基金可進一步分為核心型、開發型及收購型基金。

核心型旨在收購完工階段的物流基礎設施，提供優質的資産運營管理服務，獲得長期穩定的收益；機會型旨在收購土地或在建階段的物流基礎設施，提供專業的産品設計、開發能力，打造高標準物流基礎設施，堅持助力于實體經濟發展；並購型旨在投資不同開發階段的項目，有望實現具吸引力的經常性收入、開發利潤及/或長期資本增值。

在基金模式中，京東産發的地産運營部門将成熟物業置入基金中，基金管理部門得到物業後重新交給運營部門管理，進一步增加租金收益，同時也可以通過管理基金收取管理費和分紅收益。

REITs這一資産證券化通道，則是實現投資閉環的重要途徑。據了解，京東産發是國内較早推進公募REITs的企業之一，早在2023年2月，京東便發行了首只民企倉儲物流公募REITs——京東倉儲REIT（508098）。首發資産分别位于重慶、武漢、廊坊三個物流節點城市，建築面積達35.1萬平方米，可供出租面積約34.13萬平方米。截至2026年第一季度末，三個物流倉儲項目經營穩定，維持100%的滿租率及租金收繳率。

上市之後，京東倉儲REIT随即推進擴募工作。2025年7月，京東倉儲REIT公告拟擴募京東旗下位于西安、合肥的兩個成熟運營的智能物流園區，以進一步優化基金資産組合。目前，首次擴募項目已正式報送國家發展改革委。

不久之後的2026年3月末，該基金進一步披露二次擴募計劃，拟新購入北京大興空港、昆明空港、廣州花都空港三個成熟運營的物流園，合計建築面積達27.45萬平方米，進一步優化基金資産組合。

這意味着，自2025年7月以來，京東REIT一年内發布兩次擴募公告。京東産發表示，二次擴募将與現有資産及首次擴募資産形成戰略互補，進一步完善“核心-樞紐-門戶”聯動的全國物流網絡布局。

一般而言，擴募之後，基金總資産和淨資産規模将同時增加，拟購入基礎設施項目将為基金提供額外的可供分配收入來源，抗風險能力将進一步增強。若兩次擴募順利完成，京東REIT的倉儲管理規模将提升至超過87萬平方米。

不過，目前物流倉儲公募REITs闆塊的收入仍在探底，受“以價換量”策略以及年初續換租影響，物流倉儲闆塊一季度營業收入同比、環比降幅較上一季度有所擴大，闆塊整體依舊承壓。

對此，中金公司維持“闆塊短期陣痛，但風險逐步出清”的判斷：“整體來看，整租類項目在經歷一次性租金調整後，經營确定性有所提升；而市場化招租項目仍需觀察區域租金水平是否企穩。待估值充分消化當前壓力後，年内或迎來逢低布局的窗口期。”

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