股東會見聞錄 | 萬科尋找未來發展機會

觀點網 5月28日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，明确了“十五五”時期城市更新工作的目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措。

一石激起千層浪，次日地産股迎來一次集體上漲，其中碧桂園收盤漲超16%，融信中國漲超7%，萬科企業漲超6%，龍湖集團漲近5%。

在這樣的背景中，5月29日，萬科舉行了2025年度股東會。

和去年臨時股東會一樣，出席本次會議的管理層也是7人，C位的依然是董事長黃力平，相伴左右的也都是熟面孔，包括執行副總裁李鋒、李剛、華翠、韓慧華以及董事會秘書田鈞。

會上，董事長黃力平形容萬科的2025年是“極為艱難、直面挑戰的一年”。

債務仍是首要問題

對于萬科過去一年的工作，黃力平總結出了五個關鍵詞：“保交付”“保兌付”“抓經營”“強管理”和“保穩定”。

保交付方面，萬科2025年完成11.7萬套房屋交付；保兌付方面，在金融機構以及大股東的支持下，同時加上公司自身的努力，萬科守住了公開債不違約的底線；經營方面，2025年實現營收2334.3億元，銷售額約1340.6億元，首開推盤去化率達60%。

管理方面，治理體系的優化、組織結構的調整、降本增效、體制合規建設等方面做了很多行之有效的工作；保穩定方面，公司的骨幹員工隊伍生産經營總體保持穩定，有力地保障了各項經營管理工作的有序開展。

然而2026年一季度報告顯示，萬科的經營業績仍未好轉，期内營收同比下降23.9%至289.3億元，歸母淨利潤為-59.52億元。

對此，黃力平並未回避，直言公司目前面臨的困難仍然很大，經營層面尚未有實質性改善，債務和流動性依然承壓。

面對2026年，他表示将繼續聚焦化險與發展兩大任務，從三個方面推進相關工作：一是在各方支持下，持續做好改革化險工作；二是狠抓經營，堅決完成全年住房交付任務，系統性梳理與盤活存量資源，聚焦重點城市與主營業務，有序退出非主業投資；三是強化管控，持續優化公司治理體系，堅持總部做強、業務做專、管理做實，激發組織活力。

據了解，在現場交流中，萬科的債務是投資者們首要關注問題。

财務負責人韓慧華回應表示，2025年以來，公司全力開展自救，在各方特别是大股東的支持下推進化險化債工作，目前已在部分兌付安排下完成6只公開債券的展期。

據觀點新媒體了解，萬科已完成展期安排的公開債分别為“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”、"23萬科MTN001”、“23萬科MTN002”四筆中期票據以及“H1萬科02”、“H1萬科04”兩筆公司債。

截至2026年3月末，萬科已完成332.1億元的公開債務償付，但在6-12月仍有101.2億元公開債即将到期，兌付壓力依然突出。

韓慧華介紹，自去年以來，深鐵集團到目前為止已累計提供股東借款335.2億元，其中今年新增借款為27.3億元，“大股東的支持是我們化險最強有力的一個支撐。”

同時她還強調，公司也在全力落實主體責任，積極推進資産處置、項目盤活、應收款清收等工作，多渠道回籠資金，緩解到期兌付壓力。

她指出，針對6-7月集中到期的4只公開債券，萬科正在有序推進整體展期工作，将嚴格遵循同債同權、公平公正原則，延續前期成熟可行的展期方案，采取統一方案、分債券同步表決方式，平穩推進持有人會議各項流程。

觀點新媒體注意到，早前于5月22日，萬科已發布關于召開“23萬科MTN003”、“23萬科MTN004”兩只中票2026年第一次持有人會議的公告，時間均定于6月5日。

尋找未來發展機會

關于國務院日前印發的《城市更新“十五五”規劃》，李鋒稱自己這幾天一直在翻來翻去地研究，並表示這是首個關于城市更新的國家級規劃，進一步确立了城市發展的新模式，具有里程碑式的意義，将對企業未來業務發展産生積極作用。

李鋒還透露，在《城市更新“十五五”規劃》出台之後，萬科立即組織了專業部門，分項目分條線地進行專題研究，同時也對現有的儲備項目以及準備拓展的項目進行了分門别類的梳理，試圖從中尋找到未來發展的機會。

他介紹道，萬科在城市更新方面積累了豐富的經驗和項目儲備，目的城市更新項目中主要分為兩類，一類是歷史文化名片級標杆項目，如廣州永慶坊、深圳南頭古城、大連東關街、東莞記憶、福州煙台山項目等，通過文脈保護與活化利用，實現街區再造；另一類是資源稀缺型大型綜合片區項目，如廣州黃埔新城，體量大、功能復合，打造了多個多元活力的城市名片。

在項目操盤中，萬科也積累和提升了相應的專業能力：一是“繡花”功夫的城市更新微改造能力；二是特色商業街區與鄰里型商業的創新打造能力；三是綜合産業招商與運營能力；四是多業态協同、全周期運營能力。

“未來公司将緊抓政策機遇，積極參與城市更新，響應十五五規劃的有關部署要求，力争在推動企業轉型發展中有所作為。”

針對業務優化與資産處置相關問題，李鋒表示，公司近年來持續推動聚焦主業，2026年将繼續“斷臂求生”，為資産積極地尋找意向買方，全力以赴回籠資金。

但他也指出，雖然公司這兩年在大宗交易市場方面做了不少工作，卻還是面臨着市場客戶稀缺及收購意願低的困難，“但是我們團隊始終沒有放棄，集團總部到地區公司都在全力以赴地采用各種渠道、各種方式，通過各種金融機構、合作伙伴退出非主業。”

一方面，聚焦主業發展，繼剝離冰雪業務後，今年已啟動食品闆塊、教育闆塊等其他非主業的退出或剝離。另一方面，在開發業務層面持續推進“城市聚焦”。在加快存量資源資産盤活的基礎上，同步重塑投資機制、重繪投資地圖，未來向經濟實力強、人口吸引力高和行業空間較大的主要城市和闆塊進一步聚焦。

李鋒表示，2026年仍會大力推進大宗交易工作，目前多個重點城市的意向交易已取得一定進展。此外，公司也在積極探索多元化、創新性的資産處置路徑，在政企合作、存量房轉保租房、多層次REITs等方面取得了一定成效。

與此同時，李鋒還指出，2026年萬科将繼續推進存量盤活與土地收儲兩項工作。一方面，項目“盤”而要“活”，将按照“一地一方案”的原則，加強對存量土地的統籌規劃和開發階段的經營策劃。

另一方面，因地制宜推動無法開發項目處置退出，結合土地具體情況、當地财政狀況等情況，争取通過地方政府專項債券資金等政策工具，推動公司存量閑置土地以合理價格退出。

截至目前，萬科今年已完成10個項目盤活，預計提供貨值約110億元。

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