上海土拍半場：民企大華高溢價出手、國企城投搶占瑞虹新城

觀點網 5月28日，上海2026年四批次首輪3宗居住用地正式出讓，闵行、虹口、青浦三區地塊入市競價，最終成交總價合計61.3億元。

其中，闵行浦江低密宅地歷經136輪競價、由大華集團以40.7%的溢價率成交；虹口内環純住宅用地吸引12家房企、63輪競價後上海城投以溢價35.6%價格摘得；青浦重固地塊被保利以底價鎖定。

本日土拍競争最激烈者，當屬闵行區浦江鎮浦錦闆塊地塊。

大華集團歷經136輪競價，以36.55億元總價摘得，溢價率高達40.7%，成交樓面價41640元/平方米，一舉刷新浦江闆塊單價紀錄。

從地塊指標來看，該地塊出讓面積79795.81平方米，容積率僅1.05，建築限高18米，屬于上海近年極少有的超低密度宅地。

區位上，地塊緊鄰高端低密項目“上海桃花源·金瑞園”，距8号線蘆恒路站450米，2站直達前灘；周邊教育、醫療、商業配套齊全，有上師大附屬學校、仁濟醫院、浦江歡樂頌等配置。

地塊吸引大華、招商蛇口、金茂&象嶼、建發房産、保利發展5家頭部房企參與角逐。

競拍至第81輪，建發房産觸發地塊中止價，正式轉入競高品質建設指標環節，僅大華、建發房産、保利發展3家房企進入第二輪競價。

三家房企均全盤接受商品住宅裝修標準4000元/平方米、公共服務設施1670平方米、高端人才住房配建比例2%等硬性要求，並開啟新一輪競價。最終，大華集團在136輪競價後成功将這塊稀缺低密地收入囊中。

作為深耕上海多年的民營房企，大華集團此次拿地是在該闆塊的第二次布局。

2024年4月，大華拿下相鄰的闵行浦錦35-5地塊，開發大華星樾項目。此次土拍，大華再度拿下闵行地塊，兩宗低密地塊形成連片布局，共享區域客戶、營銷體系與運維資源，有效攤薄綜合開發成本，鞏固自身在浦錦闆塊的市場地位。

本次高溢價拿地，對于大華這一民營房企來說，也屬于看準機會就出手。

相較于闵行地塊，虹口瑞虹新城地塊則是位于内環核心的另一個高熱闆塊。最終由上海城投置地以19.3億元總價、35.6%溢價率摘得，成交樓面價高達10.85萬元/平方米。

該地塊的稀缺性集中體現在内環純宅地“斷供級”稀缺，出讓面積僅7115.32平方米，無需配建保障房、無中小套型比例限制。

地塊位于上海内環核心的瑞虹新城闆塊，東至太平橋支路，西、南鄰規劃綠地，北至臨平路，區位優勢得天獨厚。

本場競拍有12家頭部房企參與，分别是上海城投、綠城、浙江龍盛、招商蛇口、中海、華潤置地、建發房産、中鐵置業、國貿控股、越秀地産、保利發展、中國金茂。

競價主要在上海城投與金茂聯合體之間展開，歷經63輪後城投勝出。

值得關注的是，地塊北側約500米為“金茂·璞元”項目，該項目2025年拿地樓面價為11.75萬/平方米，備案均價16.7萬/平方米，為這個項目提供了明确的價值參考。

作為市屬國企，上海城投置地的拿地态度早已笃定。據悉，5月12日其已公示招標計劃，敲定項目總投資21.5億元、建安費3億元，拟6月21日啟動招標，提前完成了資金與規劃籌備。

這種“先發招標、再競拍”的操作，也是上海城投提前鎖定、勢在必得的信号。

最後，與闵行、虹口兩宗地形成反差的是青浦區重固鎮闆塊地塊，保利發展以5.4123億元底價輕松摘得，成交樓面價16000元/平方米。

該地塊容積率1.7，地處外郊環，距在建示範區線重固站僅400米、未來可直達虹橋前灣，但闆塊整體定位剛需，缺乏高端改善所需的稀缺資源，市場競争力有限。

作為重固闆塊的核心布局房企，保利自2023年起持續在此深耕。

2023年7月，保利競得37-01地塊，打造“虹橋和頌”項目；2024年8月，拿下本次出讓地塊北側的36a-01地塊，打造“虹橋和頌·IN25”項目；2025年5月，再獲南側36b-01地塊，開發“虹橋和頌·西岸”項目。

此番再度拿下36a-02地塊，意味着保利在青浦區重固鎮形成連片開發的規模布局。

市場分析認為，一日之内三宗地塊的土拍表現，並非偶然的市場波動，而是上海樓市價值分層定型的信号。

5月29日，上海本輪土拍還将進行余下兩宗地塊的出讓，分别為虹口區C080403單元hk153-02地塊，起始總價12.2億元；浦東新區Z000302單元14-03e、14-04a地塊，起始總價24.91億元。

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