馬婉：卓越商辦的運營突圍與價值共赢之路 | 2026觀點商辦暨資管大會

本文整理自卓越商辦管理公司馬婉女士在2026觀點商辦暨資管大會上的演講内容。

馬婉（卓越商辦管理公司總經理）：各位行業同仁辛苦了，前面幾位嘉賓已經分享了諸多行業發展方法論與結構性思考框架。我接下來将從兩個核心維度，分享卓越商辦近兩年的實踐探索與運營經驗。

行業大背景已有嘉賓做出分析，目前國内各大城市尤其是北上廣深一線城市，寫字樓普遍呈現空置率攀升、租金持續下滑的态勢。從深圳市場最新數據來看，全市寫字樓平均空置率已達到30%左右，前海熱門片區的空置率更是接近40%。

面對當下嚴峻的市場環境，機械化走以價換量的發展路徑已然行不通。卓越商辦作為民營企業，十分清楚當下民營相關企業的經營生存壓力，在此背景下企業調整發展思路，摒棄單純機械追逐市場量價關系的傳統模式，轉而走與客戶陪伴式成長的全新路徑。目前卓越商辦在全國布局運營的物業體量約80萬平方米，累計服務企業客戶達1200家。

通過二十余年的寫字樓運營經驗可以發現，當下企業客戶的認知和需求已發生明顯轉變，辦公場地租賃不再是唯一訴求，更多開始關注自身經營發展的配套需求，這一點在與衆多企業決策者的溝通交流中，有着十分直觀的體現。

對企業決策者而言，員工是企業發展最核心的保障。基于這一考量，卓越商辦今年推出“E+平台”，平台首先涵蓋傳統的物理空間基礎服務。

其次是業務服務，希望推動寫字樓從企業成本支出項，轉變為助力經營的增長項，卓越在深圳的各棟樓宇均形成了差異化專業業态定位，今年福田金地大百匯項目與地方開展合作，針對私募基金規模超百億元的企業，可簽訂五年租賃合約，給予前三年免租金的優惠。這項舉措立足企業實際經營需求，真正讓辦公空間從成本負擔轉化為企業發展助力。

再者是社群服務。卓越旗下物業均由卓越商企提供專業服務，並對服務顆粒度做進一步細分，從過往被動式服務模式，轉型為主動洞察需求、快速鏈接的服務模式。（PPT）這張圖片涵蓋卓越旗下綜合體的商業、酒店等多元業态。近兩年來企業内部持續推行多賽道業态聯動，在基礎物理辦公空間之外，卓越整合串聯區域各類資源，為入駐客戶提供多元化配套服務。

尤其針對國央企等重點客戶群體，企業聯動旗下酒店、商業闆塊推出集采服務，同時為企業員工提供專屬早餐福利。今年已累計送出近2000份早餐服務。圍繞企業與員工的多樣化需求，卓越着力打造高品質商務社區。

比如中信證券受近兩年成本調整與科技重心轉移，将IT部分部門從北京遷至深圳，随之産生大量員工住宿需求。依托自身住宅開發運營的行業積澱，卓越在南山為其提供整棟員工住宿配套，大幅提升了與租戶的綁定粘性。

從運營數據來看，截至目前卓越商辦整體客戶續租率達到85%，足以證明客戶的粘性一定不僅僅是建立在價格的争奪之上，更是全方位生态鏈的打造。

（PPT）這是我想分享一個辦公單元的實際案例，該産品是五年前打造的非常傳統的單元，此前一直未能出租，今年卻成功完成招商，核心原因在于打破了傳統辦公模式的局限。

今年企業接到上海國投的入駐需求，該公司為上海政府下屬國有投資機構。這家企業的特點是所有業務環節均需履行招投標程序。對于一個新設立在粵港澳大灣區的企業來說，該公司人員不多，常駐辦公人員僅有五人左右，随之産生大量瑣碎行政事務。

為此，我們對五年前與極氪合作打造的辦公産品進行定制化升級改造，整體空間做了功能分區規劃，左邊設置簡約會客區域，右邊為少量員工規劃獨立卡位布置，依托定制化空間與配套服務。卓越為上海國投打造了從拎包入駐、日常行政服務到會議空間組織的完整鏈條服務體系。並且該項目實際租賃單價維持在220元以上，在今年福田商辦市場中是比較少見的。同時客戶采取季度支付租金的方式。

今年卓越商辦也對自身内部運營管理提出了全新升級要求。首要原則是主動洞察，近兩年持續落地開展各類線下主題活動。企業始終認為員工是最寶貴的财富，從去年到今年持續舉辦脫口秀演出等社群活動，並加強與周邊區域的資源聯動，希望從産業鏈源頭為企業帶來動力。

今年深圳片區還首次引入德國外資所，圍繞知識産權保護、企業出海等熱門需求進行專業知識普及。

通過系列活動搭建起政府與企業、企業與企業、集團與企業的生态圈。卓越商辦也對日常運營活動進行標準化分類，一類是面向全體入駐企業的普惠性社群活動；另一類是為VIP客戶的專屬高端服務。針對VIP客戶，服務精細度大幅提升，例如春節期間可為企業高管按需提供五天家政保姆服務，以精細化增值服務進一步增強客戶粘性。

在物業服務層面，卓越已深度服務小米、華為、大疆等一衆頭部科技企業，京東在卓越全系寫字樓的租賃面積更是已超過8萬平方米。對于這類大型龍頭客戶，運營團隊已深度熟悉其内部接待標準與參觀流程，可全權承接日常來訪接待參觀的服務。

在陪伴式成長的運營路徑之外，卓越商辦也持續推進産品創新。從去年到今年，企業推出全新服務産品“卓越定制”。該模式的核心前提是無需卓越自行投入資金。當前行業内各項目年度工程預算普遍緊張，有限的經費通常優先用于頭部非標客戶的裝修改造。

此外，今年卓越商辦與TP展開合作，打造了場景氛圍和標準化定制的産品，並将産品劃分為三大類别，分别為共享辦公、標準交付辦公與精裝修辦公。在共享辦公領域，今年實現了新的突破--傳統聯辦化，将長期閑置，如空置兩年左右的零散小單元及滞租樓層重新包裝，打造為幾萬元一個月的産品，以靈活月租模式面向市場推出。

企業今年與TP合作打造了一整層定制辦公空間，設計效果圖剛完成便同步完成全部招商工作。本月新落地三套同類型産品，尚未正式對外公布就已租出兩套。當下市場中各類辦公産品各有特點，不存在絕對短闆的産品，行業需要與市場節奏賽跑，用更懂市場的産品，赢得客戶的選擇。

今年與TP合作打造的全新辦公風格，與傳統辦公空間形成明顯差異。大堂融入老錢的酒店設計格調。這一設計貼合深圳城市發展動能，近兩年深圳本地新媒體及科技企業快速崛起，涌現出大批年輕企業決策者。新産品風格精準契合這類群體的審美與辦公需求，目前已收獲較高的市場認可度。

卓越商辦每年會預留約5%的運營投入，用于樓宇硬件與辦公空間的裝修升級，旗下多數項目樓齡已達十年以上，同時沉澱了一大批相伴三至四個租賃周期的客戶。這也印證了行業最初的核心命題，企業不再依靠機械性價格的變化，通過以價換量的路徑換取出租率。這是因為整體資産池中，80%均為存量老客戶。若為迎合市場，吸引新租戶大幅降價，反而會沖擊整體租金體系，造成價格秩序失衡。

放眼當前存量市場，商辦租賃行業如同一場漫長的馬拉松，比拼的不僅是與市場的較量，更是企業自身綜合實力與産品力的持續提升。我們始終希望寫給客戶的每一封歡迎函、舉辦的每一場講座、送出的每一次節日關懷，都在潛移默化影響着企業後續續租決策，引導客戶跳出以價換量的框架，回歸到對人的理解、對企業發展的尊重，以及對資産長期價值的堅守。

以上就是本次分享的幾點思考與經驗，謝謝大家！

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