佛山建發存量新解 首單商品住房“以舊換新”落地

觀點網 佛山住房“以舊換新”開始進入實際成交階段。

上月，佛山市住房和城鄉建設局正式發布《關于組織開展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》，成為近期又一個系統化推進住房“以舊換新”的城市。

政策發布後不久，5月17日，佛山市商品房“以舊換新”首單成交客戶于城發·燈湖悅園完成簽約。

意味着這一輪由地方住建部門、國資平台、開發企業共同參與的住房置換模式，開始從政策設計進入具體交易。

與此前部分城市僅停留在倡議層面不同，佛山此次“以舊換新”更強調交易鏈條的完整性，參與主體既包括佛山安居、禅城安居、南海優居等負責舊房收購的平台，也包括佛山城發、佛山城市更新等提供新房房源的開發主體。

城發·燈湖悅園，成為禅城率先完成落地成交的項目之一。

從“賣舊買新”到“以舊換新”

佛山推出“以舊換新”，與當地房地産市場進入存量時代有關。

根據佛山官方披露的數據，2025年佛山二手房成交面積占比約63.2%，二手房已成為市場交易主體。相比新房，二手房普遍存在挂牌周期長、議價空間大、資金回籠慢等問題，而改善型購房需求往往又依賴“先賣後買”的置換鏈條。

這也是佛山此次政策重點解決的問題。

根據《通知》，參與“以舊換新”的舊房原則上需為2000年1月1日以後竣工備案的商品住宅，産權清晰，不含公寓、辦公、商業等非住宅産品；新房則為參與企業提供的新建商品房，首批共有22個樓盤參與。

政策層面，佛山同時配套了多項支持措施。

包括出售舊房後一年内購買新房可享個人所得稅退稅；住房公積金貸款額度上浮20%；支持公積金“帶押過戶”；部分項目提供專屬優惠；同時引入90天“解約保護期”，即若舊房在約定時間内未能成交，購房者可解除新房認購協議並退還定金。

佛山此次主要通過三種路徑來銷售。

其一是“委托銷售”，即換房人委托企業銷售舊房，同時鎖定新房；其二是“收購轉售”，平台企業直接收購舊房；其三是“收購盤活”，由國資平台統一收儲舊房後再進入租賃或二手流通市場。

在佛山目前公布的參與主體中，佛山城發屬于提供新房房源的一方，而城發·燈湖悅園則是實際參與置換的新房項目之一。

城發·燈湖悅園位于佛山禅城與桂城交界區域，所在闆塊與佛山千燈湖片區聯系較為緊密，也是近年來佛山改善型住宅供應較為集中的區域之一。

項目周邊連接佛山地鐵3号線、廣佛線等交通資源，並臨近季華路、南海大道等城市主幹道，以改善型住宅為主。

此次完成“以舊換新”禅城首單，意味着該項目成為佛山政策落地後的首批實際承接項目之一。

從佛山住建部門披露的信息來看，此輪“以舊換新”重點面向改善型需求，因此參與置換的舊房大多屬于早期商品住宅。

這類房源不少建于2000年前後，面積、停車位、電梯配置、社區環境等，與當前新建改善型住宅存在較大差異。佛山此次設置“2000年以後竣工備案”的門檻，本身也意味着政策更偏向成熟存量社區之間的升級置換。

在此背景下，城發·燈湖悅園所對應的新房産品，也與當前佛山市場中的改善型換房需求形成對應關系。

城發·燈湖悅園背後的佛山體系

城發·燈湖悅園是佛山城發開發的住宅項目，佛山城發則是佛山市建設發展集團有限公司（佛山建發）旗下房地産子公司。

根據佛山建發2025年年度報告，該公司定位為佛山市國資委一級直管企業，承擔多項重要職能，包括佛山市國資委系統的土地開發建設任務；大力開展“三舊”改造業務；積極參與佛山市城市建公共設施以及其他重點項目開發建設任務（如軌道交通TOD項目、城市綜合地下管廊項目、城市停車樓）；承接市政府搭建的佛山市專業化住房租賃平台業務等。

其中，房屋銷售業務主要依托佛山市國資系統較為豐富的土地儲備，盤活國有土地及物業資源，開展城市更新業務。該業務主要由佛山建發下屬佛山建發城市發展有限公司（佛山城發）、佛山建發産業園區開發有限公司負責運營，具體細分為三舊改造、工業園開發和特色小鎮開發等子闆塊。

在此次佛山“以舊換新”體系中，以國資平台參與為主，佛山建發自不例外。

一方面，佛山安居、禅城安居等負責舊房收購；另一方面，佛山城發等提供新房項目資源，形成了“國資收舊+國資供新”的閉環結構。

從業務方向看，佛山建發近年來持續圍繞城市更新展開布局。

年報顯示，該公司未來五年将采取“2+N”戰略，其中“2”即城市更新平台與住房租賃平台。公司提出，将圍繞傳統工業地産轉型升級，開展投融資、規劃設計、拆遷回遷、開發建設、運營服務等全鏈條業務。

與普通民營開發商相比，佛山建發的城市更新屬性更強，業務中還包括“三舊”改造、工業園開發、特色小鎮開發等内容。

而“以舊換新”本質上同樣屬于存量住房體系中的循環更新。在佛山現有模式中，部分被收購的舊房未來還可能進入保障租賃住房或長租運營體系。

這一方向，與佛山建發住房租賃平台戰略也存在一定關聯。

年報顯示，佛山建發住房租賃業務由子公司佛山市建鑫住房租賃有限公司負責運營，通過購置、新建、改建、長期租賃庫存商業物業及整合城中村租賃住房等方式，多渠道籌集較低成本房源作為人才公寓推出市場，收取的租金一般不高于區域平均租金水平。

業績層面，截至2025年末，佛山建發實現營業收入309億元，其中房屋銷售（城市更新）業務實現營業收入20.85億元，租賃及倉儲收入為3.07億元。

總體來看，在佛山此次“以舊換新”體系中，城發·燈湖悅園成為率先落地成交的項目，也意味着地方國資平台開始更直接參與住房置換鏈條。

從目前已公布的信息來看，佛山“以舊換新”政策有效期将持續至2027年12月31日。

随着更多項目進入實際成交階段，佛山城發及城發·燈湖悅園等項目，或仍将繼續承擔佛山住房置換中的重要角色。

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