主題讨論會：商辦新氣象｜2026觀點商辦暨資管大會

主持嘉賓：

陳昭君　合景泰富商業資産管理公司寫字樓事業部總經理

讨論嘉賓：

朱　欽　北京北辰商業管理有限公司副總經理

郝　群　華貿集團總裁助理

雙　燕　嘉里建設北區可持續發展負責人

王　欣　金地集團開發管理公司副總經理

康　龍　千萬項科技總經理

陳昭君：感謝觀點的邀請，歡迎大家參加"商辦新氣象"主題讨論會。剛才多位同仁已經分析了商辦市場各個環節的情況。當前，商辦市場已經從增量開發時代進入存量博弈的深水區。

過去兩年，我們參加過不少相關讨論，核心議題都離不開一個問題：如何讓手中的資産不只是"磚頭"，而是轉化為具備長期價值的資産？

發展到今天，商辦讨論已經不能只停留在如何輸出、如何運營這兩個層面，而是要進一步提升資産效率，挖掘整個鏈條中的各個環節，打破環節之間的邊界和壁壘，觀點很早就洞察到了這一趨勢。

今天幾位嘉賓的組合也很有意思，分别代表開發運營、ESG建設、開發設計以及科技等不同領域。期待接下來的分享和碰撞，能夠給大家帶來新的啟發。

首先進入第一個議題：商業資産如何成為新質生産力的真實載體？

新質生産力已經成為當下熱詞，但如何讓商業資産不只是一個新的噱頭，或者一個比較虛的代名詞，而是真正承載新質生産力，是值得讨論的問題。

這個問題想請教北辰商管的朱欽總。據了解，北辰以寫字樓為底層資産，同時打造了朝陽數據要素産業園、人工智能會展産業園，以及北辰AI超維社區。聽說這些措施和動作對園區出租率有比較明顯的提升。

想請問，在打造垂直産業生态方面，北辰在實際操作層面是如何通過場景開放和金融服務兩個方面，為新質生産力賦能的？

朱欽：尊敬的主持人、各位來賓，大家好，我是北辰商管朱欽。我在公司主要負責兩方面工作，一是數字化轉型，二是産業園區的招商運營。和在座各位專家相比，我接觸寫字樓和産業的時間還不算長。

我此前的主要工作經歷，大多集中在商辦、商管和資産公司的數字化，也參與過一些大型購物中心、商業街的招商。真正接觸商辦，是從2023年底來到北京加入北辰商管公司之後開始的。雖然只有兩年多經驗，但也有一些内容可以和大家分享。

北辰商管是北辰集團下屬的商業管理公司,北辰集團是北京市國資委下屬企業。我們主要負責運營集團的一些存量資産，目前總運營面積約140萬平方米，其中寫字樓約60萬平方米。我們的産品譜系比較寬，包括超甲級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓，也包括一些非標準化産品。

大家都知道，2023年底受疫情影響以及供需關系變化等因素影響，寫字樓出租率持續下滑。當時公司提出任務，希望研究如何通過産業轉型提升出租率。

關于這方面，我想分享兩點：一是産業轉型的經歷，二是産業轉型中的運營經驗。

首先，對國家政策導向的研究，我認為這确實很有必要。

在中國做産業和資産運營，需要研究政府的方向性和指向性。但只研究國家層面還不夠，我們當時也詳細研究了北京市以及屬地政府的政策。

公司資産大多位于朝陽區亞運村、奧運村、北四環一帶，真正涉及合作和政策補貼時，最直接的仍然是屬地政府。

當時仍處于"十四五"規劃期間，我們重點研究了朝陽區相關産業政策。那時的産業政策是"3+X"，包括産業互聯網、人工智能、網絡安全，X則包括數據要素、數字醫療等若幹重點方向。經過對每個賽道的研判，我們最終選定了數據要素方向。

既然要做産業，就必須先對産業有深刻認知。剛才幾位嘉賓更多分享的是寫字樓和商辦産品的硬件及服務，我會更多從産業角度來談。

做産業，需要研究並理解産業生态鏈，從前期的數據源企業，到數據安全、數據治理加工，再到數據确權、數據價值評估、數據交易流通、商家經濟等環節，都要有所了解。只有知道不同産業環節中有哪些代表企業，後續招商才能明确重點方向。

基于對産業的理解，以及與政府部門的深入洽商和協作，我們在2024年5月與中關村科技園區朝陽園管委會達成合作協議，以北辰世紀中心這一甲級寫字樓為底層資産，共同打造朝陽數據要素産業園。

我認為，産業轉型要成為新質生産力發展的載體，與政府支持密不可分。做商辦資産的人都知道，尤其是對一些大型企業而言，除了租金價格之外，它們也會關注屬地政府能否在人力、稅收以及其他政策方面形成聯動。這部分往往需要政府部門配合業主方一起與企業溝通。

合作推進數據要素産業後，朝陽區出台了針對數據要素的專項支持辦法。我們也通過内部渠道了解到，區里每年對專項産業的扶持資金規模大約在3000萬元。支持内容包括開放高質量數據集、圍繞應用場景開展攻關、建設實驗室等，不同項目年度補貼金額從50萬元到2000萬元不等。

依托自身招商能力、對産業的理解以及政府支持，我們在2024年底引入了第一家鏈主企業——北京國際大數據交易所。它是全國少數名稱中帶有"國際"的數據交易所之一，也是北京乃至中國北方地區具有影響力的數據交易所。

到2025年，我們又配合政府推動北京數據集團注冊落地，並将其落在朝陽園區内。到2026年3月，中國牽頭成立世界數據組織（WDO），這一組織也落在我們的園區内。現在朝陽區正在打造全國首個DBD數據商務區，也以我們的園區為核心。

這是我們産業轉型的一個例子。

北辰世紀中心總建築面積12.7萬平方米。2024年初，項目簽約率比較低，大約只有55%。原先寫字樓里有京東、字節跳動兩家大型企業，後來它們購置自有房産後搬出，項目一下子空出大約4萬至5萬平方米的空間，我們正是利用這部分空間與政府合作，推動産業集聚。

目前項目簽約率基本從55%提升到82%。可以說，産業賦能對于出租率提升非常關鍵。延續這一産業轉型思路，我們在2025年又開始打造人工智能會展産業園。

北辰本身的主營業務包括會議和展覽，例如中國國際服務貿易交易會由我們主承辦，我們也有場館運營基礎。因此，北辰本身具備鏈主優勢，也在研究當前較熱的人工智能如何與會展行業結合和發展。

2025年12月底，我們挂牌了智能機器人創新應用基地，這也是與朝陽區合作的項目。

今年4月，我們又與亞運村街道合作建設北辰AI超維社區。這個項目關注近期較受關注的"一人公司"等新型企業形态，並研究機器人等新技術如何在亞運村園區内形成場景、賽事、政策和創業支持。以上是産業轉型經歷的分享。

這些經歷或許可以給大家一些啟發：商業資産要成為産業載體，並不一定需要對現有産品進行過多改造，更多時候是通過産業生态的一系列賦能來實現。

第二部分想談談産業生态如何服務企業。

剛才有嘉賓提到客戶服務，我們把産業作為新質生産力的載體來看，服務可以分為兩塊：一是産業運營，二是物業服務。今天物業服務暫不展開，重點談産業運營。

我們在招商過程中看到，商業寫字樓租金只是企業成本中的一小部分。在經濟下行時期，企業更關心的是如何活下來，如何找到新的訂單，以及如何實現更快發展。

因此，企業入駐寫字樓時，更多關注的是找政策、找投資、找場景、找訂單。圍繞這些需求，我們主要從幾個維度開展服務。

首先是政策引領。我們的産業團隊精準整理了北京市和朝陽區相關政策庫。

這些政策來源分散，有的來自發改系統，有的來自科信部門，有的來自商務部門。我們梳理出與産業相關的北京市和朝陽區重點政策約73條。這些政策通常在每年上下半年分别征集。

以朝陽區為例，2026年上半年将圍繞13個重點方向投入資金支持，包括AI人工智能、機器人等方向，上半年預計投入資金超過16億元。

我們在内部建立了政策庫，由于我也負責數字化工作，所以團隊内部還做了一個政策匹配智能體。産業服務同事只需要簡單詢問企業的基本信息，例如企業是否屬于高新技術企業、年産值、利潤、員工數量、軟件著作權數量等，就可以判斷企業能夠匹配哪些政策。

這些政策有的屬于科技口，有的屬于人才口，也有的屬于稅務口。我們可以據此為客戶精準匹配政策。政府補貼如果企業不知道，就可能錯過；多獲得一些資金支持，對企業總是有幫助的。

第二是金融對接。

一方面，我們與政府充分合作。朝陽區有一些引導基金，也有金融服務矩陣。

另一方面，在北辰自身60萬平方米寫字樓中，也有很多銀行、投行、金融證券機構。我們把這些金融中介機構組織起來，形成了大約90家優秀合作伙伴的資源團，並制定了標準化流程。

現在很多中小企業确實面臨融資難，流程對接也比較繁瑣。我們的做法是，企業來到産業服務中心後，第一天先了解企業訴求，第二天整理並對接相關金融機構，2至3天形成對接行程和方案，3至5天推動方案快速落地，切實解決企業融資需求。

第三是場景開放，也就是幫助企業尋找訂單。一方面，我們從企業内部資源出發，例如北辰自身有酒店、餐飲等業态，也建設了智能機器人創新應用基地，可以開放場景，推動機器人主題酒店等應用落地。

同時，我們還開放了一些商業區域研究場景，以及園區管理中的智能化系統，讓園區内入駐企業能夠參與應用。

另一方面，我們也聯動政府資源。政府信息化建設通常由科信口或數據口牽頭，北京市及其他城市每年也會舉辦國有企業場景開放大會。我們會充分收集這些資源，組織園區企業對接，幫助企業獲得更多訂單機會。

第四是生态活動。以朝陽數據要素産業園為例，項目内有一個可容納約100人的會議空間，2025年全年，我們共舉辦了67場質量較高的活動，包括行業政策研讨、資金對接、人才培訓公開課和行業沙龍等。

此外，我們還組織承接了一些重要賽事，例如朝陽人才創業大賽、全國數據要素大賽朝陽分賽區等。通過這些活動，一方面可以提升園區品牌，另一方面可以鏈接招商資源，同時也為客戶提供更多行業交流機會。

最後是專業服務。由于我們接觸産業時間還比較短，不一定能把每個服務項都研究得非常深入，因此也鏈接了外部資源，例如北京國際大數據交易所、相關數科企業、科創機構以及北京市知識産權局等。

前面提到的基金、法律、金融等服務，更多屬于科技類企業的通用服務，但聚焦到數據要素産業，還會有一些特定服務。我們鏈接的專業機構，可以為企業提供數據确權、數據産品上架、登記、交易、流通等全鏈條服務。

以上是北辰商管關于商業資産如何成為新質生産力載體的運營實踐。對于尚未進行産業轉型的資産運營方，也可以提供一些參考思路。

外界可能會認為，北辰本身是國有企業，與政府天然具備合作基礎，因此更容易推動産業轉型。但在我看來，民營企業同樣可以從兩條路徑切入。

第一是建立專業化的産業服務團隊。過去，北辰所在園區曾有針對入駐企業的産業聚集政策，只要企業通過政府評審、符合行業標準並被認定為數據要素企業，就可以獲得租金補貼。

但2024年下半年《公平競争審查條例》出台後，政府不再允許以租金補貼方式支持企業，轉而通過其他方式給予扶持。也就是說，相關政策本身面向北京市、朝陽區乃至其他地區的企業開放，只要運營方足夠專業，就可以幫助客戶匹配相應政策，並進一步與政府溝通協調。

雖然在實際操作中可能仍會存在資源遠近的差異，但這依然是一條打通企業服務的可行路徑。

第二條路徑是，如果部分民營企業短期内不具備組建專業團隊的能力，也可以選擇與具有國企背景的專業機構合作。北辰商管也歡迎在場同仁到項目上交流，探讨未來合作的可能。

陳昭君：朱總的分享中有兩點是比較深刻的。其一是北辰作為業主方發揮了企業主動性，尤其是在數據要素領域，不僅開展産業招商，也推動了政府在細分行業中的相關政策落地。

其二是，傳統運營商近年持續強調産業導向招商，但如果要讓商業資産真正成為産業載體，而不是停留在口号層面，就必須匹配專業的服務團隊，包括政策研究，金融、法律服務和政府對接等能力。從這一點看，北辰在相關方面已經形成了較完善的體系。

産業發生變化後，需求端也必然出現調整。過去一年幾個城市的交易情況顯示，租賃需求仍主要來自TMT、傳統金融和服務業三大支柱。但進一步拆分到細分行業，可以看到AI、跨境電商、直播等行業的需求轉化較為突出。

基于這一變化，想向華貿集團郝群總提問，希望您結合華貿作為老牌高端商務樓宇運營商的經驗，分享在需求變化之下，樓宇服務和運營策略如何調整？

郝群：在場多數同仁都從事業務工作，而業務最終目標就是服務客戶，客戶也會帶來投資回報，這是寫字樓經營中最基本的邏輯。

以北京華貿為例，項目三棟辦公樓于2007年9月25日全面投向市場，至今已接近20年。從寫字樓運營角度看，華貿這些年一直在做同一件事，即與客戶站在一起，持續關注客戶需求。

需求變化首先與寫字樓性質有關，辦公樓承載的是公司行為和經營活動，而公司行為離不開國家經濟發展、産業變化、地區産業結構、經濟增長模式，以及項目自身所在區位的特質。作為運營者，這些因素都需要長期關注。

從華貿自身情況看，項目位于北京CBD區域，客戶結構長期以金融機構、高端服務業、能源、醫藥等頭部企業為主，同時也具有明顯的區域特征。舉例來說，CBD區域内聚集了兩個電視台，這在全國範圍内也較為少見，因此影視及由此衍生的文化産業也是該區域的重要客戶類型。

自2007年項目入市以來，區域内幾大主流行業基本形成。北京與其他城市不同，不同商圈的産業分布較為清晰，CBD有CBD的主流業态，中關村有電子信息、高科技等産業生态。運營方即使希望把中關村客戶引入CBD，對方也未必會來，因為它們在原本區域中也處于較好的生态之中。因此，項目的發展離不開所在location（地段）所帶來的機遇和約束。

随着近年北京各個商圈和樓宇硬件條件的發展，優質客戶有了更多平台和場所可選。華貿也遇到過一些原本被認為應當留在CBD的優質客戶遷往其他區域的情況，其中有租金因素，但更重要的是，企業會根據自身業務發展和城市布局調整辦公選擇。

現階段，蓬勃發展的TMT行業暫無法成為核心開發服務主體客戶，該行業自身擁有成熟的發展與運營邏輯，外部合作切入難度較高。

行業融合發展趨勢正持續叠代，早期市場盛行"互聯網+"模式，當前已逐步轉向"科技+"及多領域融合的全新發展形态。各行業壁壘逐漸模糊，企業發展邊界愈發不清晰，催生了大量新興業态。

基于這一行業發展現狀，市場端客戶需求也随之發生明顯變化。目前，蘇州、南京兩地均布局有開發項目，依托兩地的項目落地與市場深耕經驗，能夠精準捕捉當下市場客戶的核心需求變化。

與此同時，一些南方企業開始願意到北京發展。過去，南方企業未必有來北京的必要，若只是申請牌照，往往只設置小型機構。但現在，部分企業認為北京在投資和高端創意決策方面仍具有資源優勢，加上辦公成本有所下降，因此願意北上。

反過來，也有北京企業因為成本壓力、重點投資領域變化或人才結構調整而遷出北京。這種"南來北往"的流動，已經成為不少樓宇都會遇到的現實情況。

在更微觀的日常運營層面，華貿樓内入駐16年以上的企業占比超過40%。這些企業本身的業務、組織架構和人員需求都會發生變化，運營方必須及時了解。例如企業對成本控制、員工安置、吸引外資、日常商辦服務和餐飲配套等方面的需求都在調整。

過去樓内一些東北菜、商務餐等餐飲客單價可能在300元至450元之間，但現在企業和員工對餐飲消費的需求明顯下探，150元左右成為相對常規的客單水平。運營方因此需要及時與零售和餐飲商戶溝通，包間和服務可以保留，但菜譜和價格結構要作出調整。員工食堂也需要在保證品質和多樣性的同時，讓員工獲得更好的體驗感。

雖然寫字樓運營方很難直接介入客戶的投資決策，但可以把服務安排得更好，並通過政府資源和自身關系為客戶搭建更多平台。

華貿每年會關注朝陽區的各類獎勵和支持政策，也會提前研究政策内容，再結合不同商戶的情況進行一對一溝通。這樣做不僅是幫助商戶獲得資金支持，也是在推動店鋪和業态升級。

例如華貿即将開業的華為汽車門店，可能會成為北京區域内較高規格的升級門店；而華貿在蘇州開出的旗艦店，也可能是華為全國範圍内形象較好的門店之一，這類成果本身也是雙方共創的結果。

在圈層服務方面，雖然CBD多年來的主流客戶類型相對穩定，但這些資源依然有效。例如德銀、紅杉資本等機構都在華貿，項目可以為客戶介紹更多投資資源，促成不同企業之間的合作。

我也了解到已有企業之間形成了LP等合作關系。為了支持這些服務，華貿商管專門設立了"創新融合部"。這一部門並不屬于寫字樓、零售、公寓、酒店、科技、物業等主流業務條線，而是橫向解決主流業務部門之外的客戶需求。

例如，當客戶希望宣傳某個産品時，創新融合部會幫助策劃線下活動，同時挖掘樓内類似企業的需求，並結合華貿雲平台遊戲、電梯廣告等資源進行傳播。

我認為，現在已經不是開發商只需按照既定定位運營項目的時代。要想獲得客戶認可，就必須站在客戶角度思考其真正需要什麼。開發商既要有服務意識，也要具備人才、手段和财力，並願意為服務客戶投入資源。至少要有一部分心思坐在客戶那一邊，辦法總會比困難多。

陳昭君：謝謝，郝總剛才提到的創新融合部與合景今年的調整相似。

合景将創新部合並至辦公樓事業部，業務包括私人會所、咖啡廳運營和聯合辦公等。這樣的融合是公司策略調整的一部分，目的在于進一步契合辦公租戶需求，抵抗下行周期。

我們的讨論從新質生産力延伸到需求結構變化，需求變化之後，硬件空間也需要升級和調整。這個問題請教雙燕總，對于業主而言，涉及硬件改造主要包括低碳改造和智慧化、智能化改造。

就低碳改造來說，有時業主並非不願意做，一方面受限于資金投入，另一方面難以清晰衡量改造對租金溢價和未來退出價值的影響。

嘉里作為高質量開發商，如何尋找低碳改造路徑，並算好這盤賬？

雙燕：謝謝昭君總，在我們集團内部好多業務線領導經常問我一個問題：ESG如何賺錢，你是不是又要花錢了，做低碳是否一定會增加成本？

行業已經進入存量時代。我在不動産行業也有10多年了，早期做開發時，低碳相對簡單，主要是上設備、上技術。

比如今天上榜的前海嘉里中心，本身智慧化運營較好，項目内部也有創新運營部門，持續與租戶及其合作伙伴溝通未來價值連接和業務需求對接。

但對存量資産而言，改造難度要大得多。每一筆投入能否量化産出，是項目團隊必須面對的問題。更重要的是，許多老樓擁有大量長期租戶，改造一旦大規模推進，大戶型租戶可能流失。

以北京嘉里中心為例，項目與中國國貿同期，于1997年開始建設。相比之下，華貿已有約18年歷史，去年還取得既有建築綠色認證獎勵，但北京嘉里中心因建成時間更早，前期資料缺失，相關認證難以取得。這也成為存量改造中的現實困難。

與此同時，北京CBD區域新增供應正在入市，例如Z5、Z6等地塊陸續進入市場，也就是通常所稱的中服地塊，會對寫字樓存量市場形成難以避免的沖擊。因此，老樓需要通過ESG等軟性服務更好地留住租戶。

在北京嘉里中心的實踐中，嘉里将可提供的ESG服務作為差異化競争手段。

老樓不可避免存在層高、衛生間蹲位、機電系統等硬件限制，有些問題根本無法通過簡單改造解決。

租賃負責人也曾提出，即便做了很多綠色建築，中介帶看時仍可能因為樓宇硬件不符合篩選標準而無法進入名單。

我認為，老樓有自己的存量競争方法，嘉里北區正在推進輕量化服務，将ESG拆分為四個象限。

第一是傳統綠色能源服務，也就是相對硬性的改造。

例如屋面光伏、綠色電力等。北京嘉里中心是嘉里建設内地第一個采用全液态綠色電力供應的樓宇。此後，2025年底上海三個項目進行了規模化采購，2026年除上海三個項目外，沈陽項目也加入綠電供應行列。

北京嘉里中心目前實現100%綠電供應，並将在今年向租戶分享環境權益，也就是GEC綠證。最初，一些租戶只是認為如果業主免費提供綠證，可以作為一項荣譽或活動報告内容。但到今年二季度，相關訂單明顯增多，因為租戶的全球總部開始提出要求，若内地租賃辦公室可以進行碳中和抵消，就有助于完成集團SBTI科學碳目標。

我覺得，軟性服務並不是單純告訴租戶"我們做了什麼"，而是和租戶一起思考"我們能一起做什麼"。

圍繞綠建服務，一些租戶提出了綠色金融、企業出海等合作設想，例如希望嘉里共同參與，為出海客戶在海外總部所在地提供辦公空間。雖然目前尚未做到如此完整的生态鏈條，但嘉里在每個城市核心地段擁有綜合體寫字樓，本身具備發展樓宇經濟的基礎。

第二項服務是價值連接。北京嘉里中心去年舉辦了CBD論壇，今年6月還将繼續舉辦，並計劃與樓内重點VIP客戶共同打造樓宇經濟價值連接平台。平時項目也會引入當地政策資源，例如政府會客廳，以及與企業家協會等機構舉辦定向閉門會，以此促進企業之間、企業與政府之間的價值連接。

第三項服務是品質辦公，過去也稱為健康辦公。嘉里在這一部分沒有聘請外部第三方顧問，而是由内部團隊研發了一套檢測系統，可以進入租戶租區，對辦公環境健康情況進行檢查。在這一過程中，租戶也會與業主産生進一步聯動。

舉例來說，我們前一天剛為樓内一家已有23年歷史的人力資源服務公司完成檢測，對方随即提出希望購買嘉里的綠證，並希望在社會責任等ESG議題上繼續合作。

第四項服務是社區服務。社區並不難講，ESG中的S也是早年許多地産企業已經在做的内容。

嘉里目前更偏向把ESG與品牌活動結合起來，同時面對活動量化的壓力，重新評估活動績效，将其與NOI等指標相連接。今年開始，嘉里會将内地活動劃分為成人和兒童兩類，後續還會推出更具體的服務。

陳昭君：感謝雙燕總，結合具體案例說明ESG在租賃中的實踐應用。

對于數字化運營，請教千萬項科技康龍總。

我自己理解中的數字化運營，常見的是業财一體化，或像越秀黃钰麟總所提到的，可以識别租戶注冊規模等企業背景信息。除此之外，千萬項還能如何幫助業主測算回報率，或在資産運營中發揮意想不到的作用？

康龍：千萬項主要業務面向國有存量資産，目前全國累計服務規模已超過1億平方米。

公司主要從三個方向開展工作。第一個方向是如何管理國有存量資産。多數數字化公司更重視數據收集、數據管理或流程管理，但千萬項在服務上海南京東路商圈、淮海路商圈等客戶時，更關注資産如何真正被管理起來。

例如一棟樓上下有哪些商業，周邊配套業态有哪些，服務資源有哪些，都需要把這些周邊性資管數據完善起來。只有取得這些基礎數據，後續才能開展更精細化的運營。

在運營層面，無論是招商，還是資産運營中的合同管理、智慧催繳、業财一體化等，傳統做法更多停留在數字層面，而未充分進入服務層面。因此，千萬項強調"業務前置"，無論面對存量客戶還是增量客戶，都要先分析客戶狀态。

例如，已經入駐樓宇或計劃招商進入的企業，當前經營情況如何，不僅要看工商數據，還要分析融資、法律、人員社保、上下遊關系和自身經營數據。

拿到這些數據後，就可以提前判斷企業需求。比如某企業突然融資，系統就會提醒運營人員，該企業接下來可能存在擴租需求，應主動聯系，提供更合适的辦公空間，避免客戶在這一階段外遷。

還有，如果機器人等行業突然成為熱點，系統可以分析業主已租和可租資産中是否存在相關企業，並将熱點與當前企業資源實時聯動，主動推送給經營者，提醒其針對相關客戶提供特殊服務。這也是運營層面的主動提醒。

在商業項目服務中，千萬項也會通過數字化實現更細致的服務前置。例如在南京1912商業項目，團隊圍繞地庫閘機做了許多服務設計。當VIP客戶車輛進入地庫，運營端系統會提醒是哪位VIP客戶到達，並顯示其經常消費的商鋪。地庫服務人員可以引導客戶停至專屬車位，再由專屬服務人員帶其前往可能消費的目的地。

我認為，這類服務是傳統數字化運營難以做到的，也是千萬項的核心優勢之一。

在服務前置方面，千萬項還會将政策信息前置到合同和租賃服務中。傳統智慧合同可能只是到期後再跟進簽約，但如果在出租過程中出現新政策，系統可以提前提示該政策對企業可能帶來的減免，或所在區域有哪些稅務政策，並在下一份合同簽署前主動推送給企業，告訴企業在該樓宇中能夠享受哪些支持。

後續的智慧催繳、收繳、擴租等環節，也都可以通過類似的智慧化服務，為資産方提供支持。

陳昭君：康龍總的分享将"智慧數據化"和"智慧服務化"區分得很清楚，千萬項的核心優勢在于智慧服務化。

康龍：對，核心要讓原本冷冰冰的數據真正活起來，使運營者和管理者能夠利用數據支撐前置服務，在激烈競争和經濟下行環境中提高運營效率。

陳昭君：最後一個問題，請教金地的王欣總。傳統代建開發業務很多時候停留在"把樓蓋好"的層面，但金地本身有較多運營經驗，這些經驗如何反哺開發和運營。

王欣：金地管理作為開發端企業，很高興能與資管領域同行交流。過去，金地從代建輕資産開發視角看資管，與現場資管方的視角有所不同。

資管方更關注租戶做強做大之後，如何穩定住客戶，使其繼續租賃甚至擴租。但從租戶角度看，當企業發展壯大後，政府端往往希望其單獨拿項目開發，企業本身也希望找到更符合員工使用需求和未來資産增值訴求的定制化辦公場所。

在這種情況下，傳統資産運營端的租戶，可能轉化為輕資産代建端的客戶，即從"租戶"變成"客戶"。金地也會從政府端和租賃端持續追蹤這類客戶。

第二個角度是存量與增量的關系。當前資管方面臨的是存量問題。以深圳為例，部分區域空置率已達到25%甚至30%左右，存量壓力尚未解決的同時，仍有大量增量供應進入市場。

金地管理，2026年至2027年大灣區預計約有200萬平方米寫字樓入市，這對存量市場将形成巨大沖擊。但在這些新增項目中，有相當一部分是科技和金融企業的定制化自用總部，用于解決企業自身的定制需求。

與此同時，傳統存量資産也存在功能轉換機會。舉例來說，去年上海已有傳統住宅改變功能，從租賃住宅轉向租賃養老，以更靈活的方式盤活資産。未來大量寫字樓、公寓也不排除轉為其他功能的可能，其中仍存在資産管理和代建開發機會。

另外，商業不動産的重資産開發和輕資産開發，在基本步驟和邏輯上相同，但前些年的關注重點不同。

重資産開發更注重從運營角度決定投資，再進入設計開發，最後回到運營以實現投資目標，因此形成的是一套自我完善、相對封閉的體系。

輕資産則長期面對多元業主委托。例如，有的業主提前确定設計方案，而運營端因為市場夠好，可以後置考慮；有些政府開發的學校、醫院等配套項目則因需求明确，過去並不需要過多考慮運營。

但對企業、國企和政府客戶來說，開發端風險很高，包括成本、工期和投資安全等。因此，上一個階段的輕資産不動産開發價值更多集中在建造端，也就是開發端，常見做法是通過國際招標确定方案後，再由代建企業進行建設管理。

在新的市場形勢下，商業不動産代建價值正在發生重構。項目建成後並不意味着就能順利出租或運營，因為它将與大量存量資産競争，也将與更具開發能力的標準化房企競争。

因此，客戶的重心開始向兩端加重：一端是定位和設計，另一端是運營。過去代建費率大約為建安成本的5%至8%，現在已經降至3%至5%左右；過去設計多由業主自行完成，近兩年卻有業主願意拿出約1%至2%的費用，請金地參與産品定位和設計端服務。

與此同時，開發端費率下降，運營端則希望金地能夠聯合自身商管和寫字樓招商運營能力提前介入。由此可見，産業鏈本身並沒有縮短，但輕資産價值正在向前後兩端轉移，並更接近傳統重資産開發邏輯。

第三個變化是投資、資管和開發管理逐漸形成"三分離"狀态。近兩年商業不動産開發中的投資人越來越多變成國有企業和科技公司。近期寫字樓、酒店等大型城市配套項目，很多由城投公司托底拿地。

這類客戶往往缺乏自身運營能力，而開發能力也不像住宅開發那樣可以簡單復制，因此需要整合設計、營銷定位和後期運營，也會将開發端委托出去。

在這一格局下，要更好服務客戶，就必須把運營端能力前置到投資決策、項目定位和設計研發中。舉例來說，去年金地在深圳服務了一家施工企業拿地建設總部，該企業自身已有30多年建設經驗，不需要施工端管理，因此金地主要服務的是投決、産品定位、設計管理以及後期運營，中間工程管理業務反而消失了。

這說明随着客戶類型變化，輕資産開發的價值也在轉移。

從實際業務看，近兩年國有企業和科技企業客戶增加，使金地管理的業務大量集中在城投平台和科技公司。

去年相關項目中包括三十多棟超大型寫字樓、二十多個産業園，以及六個五星級酒店，品牌包括洲際、萬豪、希爾頓等。這些客戶需要代建企業更多介入他們與運營方之間的利益平衡。

資管運營方往往會提出較多投入性需求，而投資人則擔心超支、品牌鎖定以及最終設計效果能否實現。此時代建企業的角色，就是在資管運營方和投資人之間進行平衡。

陳昭君：王欣總很好地說明了代建服務如何延伸到運營服務，以及如何考慮未來退出價值。

今天幾位嘉賓圍繞商辦新氣象主題，從開發、産業、運營、ESG建設和數字化服務等多個環節進行分享。未來辦公樓市場需要各環節形成更好的合作，包括後面有更多的環節進來，打破中間的一些壁壘，才能讓我們的資産符合長期主義的發展。

謝謝大家。

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