周興強：新時代辦公資産健康經營之道 | 2026觀點商辦暨資管大會

本文整理自高格辦公空間副總裁/聯合創始人周興強先生在2026觀點商辦暨資管大會上的演講内容。

周興強（高格辦公空間副總裁/聯合創始人）：各位領導，各位伙伴們，大家下午好。在辦公資産資管領域深耕的伙伴，一定會對接下來的分享深有共鳴。我分享的主題是新時代辦公資産健康經營之道2026。

之所以定為2026，是因為相關主題已連續舉辦四年，每年都會發布新時代辦公資産經營之道系列内容，今年已是第四年。每一年發布的時候，都會跟觀點的伙伴們的交流，希望在觀點上做一次發布。

接下來正式進入主題，和大家一起探讨一下。首先簡單介紹高格，高格是一家立足于上海、輻射全國的辦公資産運營商，大家可以了解幾個核心關鍵詞。

企業擁有16年發展歷史，布局約50個項目，目前業務覆蓋全國10個城市，運營體量達45萬平米，年均OCC維持在90%，至今保持零負面輿情記錄，市場上很少能聽到高格的負面消息，高格也被稱作中國高端辦公空間標杆品牌。今年企業布局将進一步擴容，覆蓋城市從10個增至13個，新增北京、深圳、香港三座城市布局落點。

在當前行業環境下，在辦公資産的經營領域，辦公資産從業者和資管方都能切實感受到行業正在發生深刻變化。

過往，地産的從業者前輩常說，地産行業向來信奉地段為王。但當下，需要用全新視角重新看待地段理論。

對比 15 年前與當下的望京、上海人民廣場，以及 10 年前與當下的麗澤，區位地理位置始終沒有改變，但辦公資産經營格局卻産生了巨大變化。

早期地段面對開發端與交易端非常有效，拿地後二至三年短期開發並轉手，地段價值能夠充分釋放。

當下行業已進入存量時代，樓宇持有周期拉長至20年、30 年甚至40年，香港不少樓宇持有年限更是達到60年、70年，就會發現地段核心權重正在逐步下降。

其次，招商團隊普遍存在無力感。從事辦公資産經營領域的從業者都能感受到，即便團隊付出諸多努力，也難以抗衡行業大勢變化。

與很多業主伙伴交流時，不少人想要更換招商團隊。但從行業長期研究來看，招商團隊對項目經營數據的影響僅在5%至10%之間，上限不會超過10%，一般在5%左右，人為能發揮的實際作用十分有限。

第三點，市場格局發生逆轉，客戶話語權持續走強。市場行情向好時，業主占據主導地位，如今市場環境轉變，客戶選擇空間大幅增加，行業經營姿态随之改變。

站在業主方角度，可以總結出當下面臨的幾大變化。第一是創新枯竭，無牌可打。改革開放三十多年來，行業從業者長期處在經濟上行周期，缺乏應對經濟下行市場的經驗。當市場行情下行，企業在商業運營、招商規劃上都找不到有效思路，陷入經營無力的困境。

第二是利潤下行、成本壓縮。以往業主方會定期投入資金翻新大堂、洗手間等公共區域，如今受利潤下滑影響，各類改造計劃紛紛延後。人員配置上，原有運營團隊編制逐步縮減，人員離職後不再補充，成為行業普遍的成本壓縮方式。

第三是裝修投入左右搖擺。和衆多業主交流發現，當下毛坯租賃客戶持續減少，多數客戶都有精裝入駐需求，是否投入裝修成為糾結難題。

對此，我的答復是，如果是城市核心CBD的樓盤，應當果斷投入精裝改造；非核心CBD樓盤，盲目投入裝修很難産生回報。大量實際案例印證，如果是非核心地段無知名度的樓宇，裝修投入成活概率低、經營風險大，同時還要應對上級問詢等多重壓力。

我們理性思考一下，當前遭遇的究竟是市場歷史性變革，還是行業回歸本來面貌？不少人認為是歷史性變革，但我認為市場本該如此。

長期以來，辦公資産經營領域的業主方並不重視客戶訴求，樓宇建設階段不會對接客戶需求，建築落成後客戶只能被動接受既定的空間格局、硬件條件，客戶幾乎沒有話語權。近兩年市場變化，客戶話語權不斷提升，這正是行業回歸市場規律的表現，任何行業都應當尊重並滿足客戶真實訴求。

高格空間主題為五福六德，止于至善，源自六個甲骨文“靜、智、勇、仁、強、禮”，典故出自司馬遷《史記·貨殖列傳》。

《貨殖列傳》可看作中國早期經濟管理學，區别于大衆熟知的西方經濟管理體系。文中記載了春秋戰國時期魏國商人白圭的經商事迹，白圭經商成就斐然，财富富可敵國，且得以善終。晚年弟子向其請教經商秘訣，白圭傳承“靜、智、勇、仁、強、禮”這六個字，後世衆多商人也一直踐行這六字準則。

這里以智字為例，拆解其象形字字形，左側為古代佩劍，右側為弓箭，佩劍是近距離作戰武器，弓箭可實現遠距離攻擊，中間以口字相連。其内涵在于，古代諸侯小國林立，國與國之間糾紛復雜，遇到争端可以選擇短兵相接正面抗衡，也可以采用長遠戰略博弈，或是通過外交手段實現不戰而屈人之兵，關鍵在于決策層的判斷與選擇。真正有智慧的人，都善于審時度勢、順勢做出最優選擇。

如今行業普遍感慨樓宇難租、生意難做，根本原因在于仍在用經濟上行期的思維，經營當下經濟下行的市場，自然難以破局。行業需要适配當下市場環境，調整優化商業經營模型，而所有經營調整都必須堅持順勢而為。任何市場環境下都存在發展勢能，即便特殊時期，剛需物資、戰略物資依舊具備商業機會。

辦公資産行業同樣蘊藏勢能，當下行業核心勢能是效能優化。行業常提及降本增效，實則二者並不能等同。企業單純縮減成本不具備可持續性，只有優化經營模式、提升整體運營效率，才能實現長期穩定發展。

不少企業縮減辦公場地、精簡人員編制，表象看似降本增效，本質源于企業主對未來業務的不安全感，為規避經營違約、人員賠償等潛在風險做出的調整。企業瘦身縮編的最終目的，是優化組織架構、提升經營靈活度與運轉效率。

在效能優化的行業大背景下，業主方不能只追求基礎出租收益，更要搭建長效經營能力，實現可持續發展經營，讓招商變得水到渠成。想要達成這一目標，需要完成産品結構、營銷模式、運營模式三大重構，所有行業從業者都應着手重構自身的産品、營銷與運營模式體系。

在産品結構重構方面，樓宇内部産品需要科學分級，打造ABC三類産品體系。成熟品牌普遍采用分級産品布局，寶馬、奔馳劃分不同系列，寶潔旗下布局多檔位洗護産品，樓宇運營同樣可以借鑒這一邏輯，合理分配三類産品體量比例，A類産品占比 10%，B類産品占比 60%，C類産品占比 30%。

A類産品定位為品牌爆款産品，相當于樓宇主力店，承擔項目定調、拉升市場影響力的作用。當下辦公資産應當借鑒商業綜合體經營邏輯，依托主力店為項目塑造品牌調性，僅以 10% 的體量，承載 50% 的客戶流量。高格在運作高端樓宇、整層獨棟樓宇及産業園區項目時，均采用這套産品結構設計，落地至今沒有失敗案例。

B類産品為市場競争型産品，不同城市戶型標準略有差異，東部城市以200至400平米戶型競争最為激烈，以60%的供應體量，承載40%的客戶群體。

C類産品定位利潤型産品，主打500平米以上大面積辦公空間，在北京這類戶型雖不算大體量，但客戶穩定性強、财務貢獻價值高，以 30% 的體量承載 10% 的客戶群體。

樓宇搭建完善的 ABC 産品體系後，寫字樓不再只是單一物理辦公空間，更成為承載企業全生命周期發展的載體，能夠滿足大、中、小各類企業的入駐需求，依靠爆款産品持續維持市場熱度。

從産品屬性來看，A類産品屬于氛圍産品，樓宇大廳、停車場等公共區域的環境打造，能給客戶帶來直觀體驗，辦公區域多為標準化設計，難以承擔氛圍營造作用。B類産品為功能産品，貼合務實型客戶需求，采用精裝、選配、現裝租賃相結合的模式。C類産品主打個性化産品與定制化服務。

很多業主局限于傳統認知，将物業管理簡單定義為保安、保潔、客服、機電。當下行業應當跳出固有思維，将物業管理升級為客戶服務。當服務團隊定位轉變為客戶服務部門，經營思路和服務邊界都會被打開。例如，針對C類大客戶，可以提供全套個性化服務，配備專屬内保、定制保潔服務，工程維修開通 VIP 綠色通道。樓宇運營的核心不僅是管好硬件設施，更要深耕客戶服務。

完善 ABC 産品布局後，不同類别産品擁有差異化操作模式，樓宇同時具備氛圍産品、功能産品、個性化産品三大屬性。高端氛圍産品可以契合當下市場的情緒價值需求，功能産品可按需分割面積、定制隔斷，而常規精裝改造只能解決基礎功能問題，無法營造空間氛圍，個性化産品則可以匹配不同企業的效能優化訴求。

營銷模式重構方面，傳統樓宇推廣大多局限于發布會、渠道對接、政府合作、自媒體推廣四種方式，行業很難跳出固有套路。業主方需要搭建自有營銷産品矩陣，實現多點全域營銷。單一企業自身品牌宣傳覆蓋面有限，在市場中觸達的潛在客戶占比極低，大量優質客戶無法有效對接。

地産相關行業經營的核心在于市場熱度，住宅項目依靠熱度就能實現熱銷，辦公樓宇同樣遵循這一邏輯。市場上不少樓盤因缺乏曝光，淪為沉默型樓盤，企業選址和行業認知都不會優先考慮，這是經營最大的隐患。想要打破沉默狀态，必須主動提升市場熱度與行業關注度。高格本身具備強大的自營銷能力，廣泛聯動辦公行業開展推廣合作，涉足影視植入線下大屏廣告等多元渠道，曾在虹橋高鐵站投放27塊大屏進行長期推廣。若一棟樓宇内多家入駐優質商戶同步參與項目推廣，從多維度提升曝光，樓宇市場熱度自然攀升，帶看量與成交量也會随之增長。

運營層面，行業普遍意識到招商難度加大，老客戶留存與續約尤為重要，續約價格甚至高于新簽約價格。多數從業者對運營的理解僅停留在服務态度、環境衛生、團隊配置、節日活動等基礎層面，但這類工作本質屬于傳統物業範疇，並非真正的樓宇運營。

每一棟樓宇都是獨立的商業生态體，企業資源和資金有限，無法做到全維度全面布局，必須選定專屬運營支點，集中資源打造核心優勢。可以聚焦餐飲配套、保潔服務、客戶接待等單一闆塊，做到區域行業頂尖水平。

我曾接觸到一處樓宇，在市場低迷環境下依舊保持85%以上的續約率，接觸後發現樓宇總經理每日堅守大廳迎客，堅持熟記入駐企業高管信息，主動問候交流。久而久之，大廳成為微型溝通辦公點，客戶咨詢維修、續約洽談等事宜都會在此提前溝通，快速拉近客情關系。找準運營支點後，要堅持單點擊穿，配套設施完善只是基礎，只有把單一優勢做到極致，才能産生經營質變。

綜合而言，當下業主方不能只做基礎出租的二房東，也不能局限于裝修施工、房産中介等單一身份，單純自建資管團隊也難以達成經營預期。行業真正需要的，是有多維度能力的，能夠整合産品打造、全域營銷、精細化經營及與之匹配的有影響力的綜合服務商，用系統性打法應對行業變革。

舉個例子，這是上海匯能大悅中心，是高格在上海打造的一處一萬平方米項目，分為一期、二期開發，分别于2024年底和今年3月開園，布局兩大産品系列。我們在運營中堅持全年舉辦十余場行業主題活動，把客戶來訪接待作為核心優勢深耕，打造行業高標準服務體驗，同時落地國壽、月星環球港、南京中心等多個標杆項目，實景呈現産品落地效果。

結合行業發展現狀，以下是我對未來辦公樓宇運營趨勢作出的三大預判，三年内将逐步落地。

第一，樓宇運營從先招商後運營，轉變為以運代招。傳統招商渠道效果持續弱化，客戶資源更多源自物業服務、商業配套、社群運營等日常運營場景。

第二，從單一辦公場景，升級為多場景樓宇綜合體。未來，樓宇商務配套樓層占比或将達到總體量的20%，除基礎辦公工位外，餐廳、咖啡、茶飲、會議、健身、休閑 SPA 等配套都将成為樓宇標配，形成完整的樓宇綜合體。當寫字樓在考慮招不到客戶，無法提升時，可以考慮引進商業。未來，這些商業一定與商務配套相關。

第三，從單一配套功能升級打造為復合型共享樓宇，也是現在所謂的共享辦公、聯合辦公，未來稱為共享樓宇。

近期核心 CBD 樓宇經營壓力凸顯，反而近郊樓宇熱度持續走高。其原因是，在經濟下行周期中，企業從分工轉向為合一，近郊樓宇憑借空間充足、成本可控、業态靈活的優勢，活躍度大幅提升，這點值得大家關注。

好，謝謝大家。

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